خطة عقارية وحلول بديلة لدعم الإسكان

بناء وحدات سكنية جديدة

مرت أربع سنوات على القرار الصادر بشأن تخصيص 250 مليار ريال لبناء 500 الف وحدة سكنية ,ودعم الإسكان ,من خلال خطة عقارية مناسبة ثم تم الإعلان عن توقف عن بناء الوحدات السكنية بناء على الأمر الملكي رقم 20562 وتاريخ 2/6/1434ه ,ثم تمت الإشارة إلى أن العمل يجري حالياً على استكمال الوحدات السكنية التي بدأت وزارة الإسكان في بنائها ويبلغ عددها 13 الف وحدة سكنية.

وتواردت العديد من الأخبار عن انسحاب العديد من المطورين من السوق بعد صدور قرار بناء وحدات سكنية من قبل وزارة الإسكان خصوصاً في شريحة المساكن منخفضة التكاليف ,والتي تتراوح أسعارها في حدود 500 الف ريال لعدم قدرتهم على منافسة الوحدات السكنية الخاصة بوزارة الإسكان التي كان يفترض بناءها.

المعلومات السابقة تشير إلى احتمالية وجود نقص في المعروض السكني خلال الفترة الحالية ,وقد يستغرق بناء وحدات سكنية عدة سنوات وبخاصة في ظل البطء الكبير في استخراج تصاريح البناء ,وعدم توفر أراض سكنية مخدومة بأسعار معقولة تساهم في زيادة جاذبية تطوير الوحدات السكنية منخفضة التكاليف ,وفي ظل معدل نمو سكاني عالي (3.15%)، مصحوب بقوة عاملة سعودية صغيرة السن سريعة النمو (200 الف طالب عمل في العام)، وهو أحد العوامل الرئيسية التي تحدد الزيادة في الطلب، وبحسب التوقعات فأن العدد الكلي للسكان  قد يبلغ 37 مليون نسمة بحلول عام 2020، وسيصل إجمالي الطلب إلى 7 ملايين وحدة سكنية، وفيما بين عامي 2011 و2020 سيكون مطلوباً تأمين 2.4 مليون وحدة سكنية جديدة بمتوسط استثمار 130مليار سنويا.

وحيث إن القدرة المالية لشريحة كبيرة من المواطنين على تملك السكن تدفع باتجاه الوحدات الصغيرة، بينما ستؤدي أسعار الأراضي والجهود الحكومية الحالية إلى المزيد من التركيز على وحدات سكنية مرتفعة السعر، حيث إن التطوير والتمويل العقاري يتجهان لخدمة شرائح الدخل الأعلى فلابد من وجود برنامج لتمويل الأفراد يعتمد على الاستفادة من الموارد المالية لتوفير 20 ملياراً مقابل كل مليار حالياً

حلول سكنية اقتصادية

توجد حاجة كبيرة لحلول سكنية إقتصادية ,وحلول تمويلية مناسبة من خلال تناسق الجهود الحكومية مع توجهات القطاع الخاص عن طريق الاستغلال الأمثل للموارد الحكومية مع إمكانات القطاع الخاص لتوفير حلول سكنية وتمويلية تناسب أكبر شريحة ممكنة ودفع توجهات السوق نحو الوحدات السكنية الأصغر حجما والأقل سعرا.

أنظمة التمويل العقاري

توجه القطاع الخاص للوحدات السكنية مرتفعة السعر للشريحة الأعلى دخلا لارتفاع أسعار الأراضي, وعدم توفر مقدرة شرائية مدعومة للشرائح الأقل دخلا خصوصا بعد تطبيق أنظمة التمويل العقاري مؤخرا التي تتطلب توفر دفعة مقدمة بواقع 30% لشراء وحدة سكنية وهو الأمر الذي يمثل تحديا كبيرا لشرائح عديدة من المواطنين في الوقت الراهن في ظل السلوك الاستهلاكي وغياب ثقافة الادخار التي تتطلب عدة سنوات حتى يتم كسبها وفي ظل المغريات الكبيرة التي يقدمها بعض الممولين لزيادة الاستهلاك وغياب ثقافة الإقراض المسؤول من قبل هؤلاء الممولين.

توزيع أرض وقرض

وبعد إعلان قرار إيقاف بناء الوحدات السكنية من قبل وزارة الإسكان والذي هو برأينا قرار سليم، أعلنت الوزارة أيضا توجها على التركيز على توزيع الأراضي السكنية مع قرض الذي سيؤدي الى الحلول الفردية عن طريق قيام المواطنين ببناء وحداتهم السكنية وزيادة الطلب على مواد البناء والمقاولين مما قد يدفع أسعار البناء الى الارتفاع في ظل زيادة الطلب بشكل كبير عن طريق أيضا منح قروض للمواطنين عن طريق الوزارة لشراء وحداتهم السكنية الغير متوفرة حاليا.

كما أعلنت الوزارة أنها قد تتجه لدعم تكاليف التمويل عن طريق التعاون مع المصارف بحيث تقوم المصارف بتمويل المستحقين للدعم عن طريق قروض حسنة بدون فوائد وتتحمل الوزارة لتكاليف التمويل عن طريق المبالغ المرصودة لها.

ألية شراكة خاصة

وأشارت الوزارة الى تعاونها مع المطورين عن طريق صياغة آلية الشراكة مع القطاع الخاص والاستفادة من مرونته وسرعته في التنفيذ ولكن ضمن مفاهيم التطوير التي حددتها الوزارة وضمن الاشتراطات في البناء وخلافه التي حسب رأينا لن تساهم بشكل فعال في الاستفادة من إمكانات المطورين في توفير حلول مبتكرة وإنما تحويلهم لمقاولين ومنفذين لمفهوم الوزارة في التطوير السكني وهو ليس بالضرورة المفهوم الأفضل والأنسب في المرحلة الحالية.

غياب الإستثمار المؤسساتى

كما نلاحظ غياب الاستثمار المؤسساتي كبير في القطاع السكني حيث لم يتم توفير أكثر من 1000 وحدة سكنية في العام من قبل مطور واحد خلال السنوات الماضية، ويواجه نشاط التطوير العقاري تحديات عديدة منها إثبات الملكية، توفر التمويل، توفر الأراضي المطورة بأسعار معقولة، استخراج التصاريح في مدة مقبولة، ونجد أن الفاعلين الرئيسيين في سوق التطوير العقاري هم الأفراد والمؤسسات الصغيرة الذين وفروا حوالي 80% من المعروض السكني خلال السنوات الماضية.

وبالرغم من مناسبة الوحدات السكنية الصغيرة الحجم (في حدود 140-200 متر مربع) للعديد من أصحاب الدخل المتوسط والمتدني إلا أن أنظمة البناء واشتراطاتها لمساحات معينة وغياب نظام اتحاد ملاك مفعل وقوي وعدم تمويل الصندوق العقاري لوحدات سكنية أقل من 200 متر مربع من مسطحات المباني خلال الفترة الماضية (تم تعديله حاليا الى 175مترا مربعا) أدى إلى عدم تحقيق النجاح المطلوب للمجمعات السكنية والشقق السكنية كحلول سكنية مناسبة.

ويبلغ عدد المتقدمين لدى وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية أكثر من 1,150 مليون طلب للسكن وبافتراض مبلغ دعم في حدود 500 الف ريال نجد أن المبالغ المطلوبة للدعم الحكومي تفوق 575 مليار ريال.

تجارب سكنية مماثلة

في دراسة أجريت تحت إشراف المكتب القومي للأبحاث الاقتصادية بالولايات المتحدة الأمريكية أشارت “إلى أن قوانين التخطيط العمراني ترتبط ارتباطا وثيقا بارتفاع أسعار المساكن” وفي إشارة الى تأثير ذلك ورد في كتب الاقتصاد التطبيقي لتوماس سويل – وهو أستاذ للاقتصاد بعدة جامعات أمريكية مرموقة مثل جامعة كورنيل وحاليا باحث في جامعة ستانفورد- “التأجيل الناتج فقط عن تكرار المثول أمام لجان التخطيط أثناء محاولة إنشاء ولو حتى مشروعات سكنية متوسطة الحجم قد يمتد لعدة سنوات، وتكرار التأجيل على هذا النحو يزيد التكاليف بما يجعل إنشاء مشروع سكني مكلفا على نحو ينفر من القيام به من الأساس، ومجرد معرفة طول المدة التي تستغرقها إجراءات الحصول على موافقة لجنة التخطيط قد تنفر في حد ذاتها الراغبين في إنشاء مشروعات البناء، حتى لو كانت هذه المشروعات تبدو من وجهة النظر الاقتصادية المحضة مشروعات واعدة لوجودها في مناطق يقل فيها عدد المباني السكنية عن المطلوب” وقد توصل الباحث أن أهم أسباب ارتفاع أسعار المباني السكنية في الولايات المتحدة الأمريكية خلال مائة عام كان بسبب رئيسي انخفاض المعروض السكني وليس الطلب نتيجة الأسباب السابق ذكرها إضافة إلى أسعار الأراضي التي ارتفعت أسعارها نتيجة القيود المفروضة على استخدام الأراضي وغيرها من لوائح البناء الصارمة المقيدة؛ التي أدت إلى أن تفوق أسعار المساكن المقدرة المالية لغالبية الناس، وأشار “تاريخيا لم تكن الحكومة هي الحل لمشكلة الإسكان ميسر التكلفة بل جزء رئيسي منها خاصة عندما تتسبب القيود التي تفرضها الحكومة في رفع أسعار المساكن الى درجة تتجاوز كثيرا تكلفة بناء مساكن جديدة”.

وأشار الكاتب في تحليله لتدخل الحكومة في دعم الإسكان عن طريق توفير المسكن الميسرة “إن النظرة إلى المساكن ميسرة التكلفة باعتبارها مساكن مدعومة من الحكومة بنيت خاصة للأفراد ذوي الدخل المحدود تسيء فهم طبيعة سوق الإسكان، فالأجزاء المختلفة لذلك السوق ليست بمعزل تام بعضها عن بعض، فعندما تبني منازل أرقى بغرض بيعها للمشترين الأثرياء فإن أولئك المشترين غالبا ما يخلون منازلهم أو شققهم الحالية عندما ينتقلون للمنازل الجديدة وعندما يرتقي الأثرياء الى المساكن الأحدث والأكثر فخامة يستطيع أفراد الطبقة المتوسطة الانتقال الى المساكن التي أخليت. وبالمثل ينتقل ذوو الدخول المحدودة الى المساكن التي صارت شاغرة بعد انتقال أفراد الطبقة المتوسطة إلى مساكن أفضل. وهذا التفاعل المتسلسل معناه أن زيادة العرض من المساكن يؤدي الى خفض الأسعار ليس فقط أسعار نوع معين من المساكن التي بنيت بل أيضا أسعار بيع المنازل وإيجار الشقق بوجه عام حيث إن إجمالي العرض من المساكن قد إزداد في نهاية الأمر”.

غياب حلول الإسكان

تشير المعلومات السابقة إلى غياب حلول شاملة للإسكان وتركيز كبير على جانب الطلب (متمثل في التمويل) دون وجود زيادة حقيقية في المعروض السكني تتناسب مع الطلب المتوقع، وعدم وجود تنسيق للجهود الحكومية في زيادة المعروض السكني وعدم التركيز على العوامل المؤثرة في زيادة المعروض السكني المناسب للقدرة الشرائية لشريحة كبيرة من المواطنين الباحثين عن سكن مناسب، كذلك غياب الحلول السكنية المبتكرة والتي تحتاج لحوافز ودعم لتوفرها وفي ظل الجهود الحالية والتي تشجع على الحلول الفردية وتؤدي إلى انسحاب معظم الأطراف المختصة بتوفير حلول سكنية من سوق الإسكان نتيجة مزاحمة الجهود الحكومية ودون وجود تنسيق للجهود الحكومية لمختلف الجهات بحيث تؤدي الى توازن العرض والطلب وتوفير حوافز ودعم لزيادة المعروض السكني ضمن خطة شاملة تشترك فيها كافة القطاعات الحكومية والخاصة لن تتحقق النتائج المأمولة في زيادة المعروض السكني وتوفير حلول سكنية مناسبة للمواطنين الراغبين في التملك.

حلول عملية

يمكن تطوير برنامج جديد مشترك بين القطاعين الحكومي والخاص من شأنه تمويل عدد كبير من الوحدات السكنيّة وذلك وفق نهج أكثر فعاليّة من خلال تمويل عقاري بمبلغ 500 ألف ريال أو أقل لمدة 25 عام وبدون هامش ربح,وأن توّفرالبنوك وشركات التمويل العقاري التمويل الكامل لمقدم الطلب حسب الشروط والضوابط التي تحددها عادة لمنح التمويل ,ويكون المستفيد من القرض مسؤولاً عن سداد أصل الدين فقط ,وتدفع وزارة الإسكان هامش الربح بالنيابة عن المقترض.

كما يمكن تقديم التمويل باعتباره خيار تمويل قائما بذاته ويمكن أن يكون الخيار الأمثل للأفراد الذين يرغبون شراء مسكن بحوالي 500,000 ريال أو أقل.

أما المتقدمون الذين يرغبون شراء منزل بأكثر من 500 ألف ريال فهم بحاجة إلى اللجوء إلى بقية البرامج الأخرى التي توفرها الوزارة حاليا سواء عن طريقها أو عن طريق صندوق التنمية العقاري.

ويمكن إضافة ميزات على البرنامج لتشجيع المتقدمين على اختيار مستويات أدنى من التمويل التي من شأنها أن توفر مع مرور الوقت من تكلفة التمويل الحكومي الضخمة,ويتمّ منح المتقدمين الذين اختاروا الحصول على تمويل بقيمة 400 ألف ريال أو أقل شهر واحد إعفاء من دفع القسط سنويًا, وأيضاً منح المتقدمين الذين اختاروا الحصول على تمويل بقيمة 300 ألف ريال شهرين إعفاء من دفع القسط سنويًا ,وعندما يختار المستفيدون بأنفسهم الحصول على قروض الإسكان بمبالغ صغيرة، فإن التوفير المالي يكون مهماً حتى في الأحوال التي يتم تغطية قسطين كاملين كلّ سنة ,فالقرض بقيمة 300 ألف ريال (عوضا عن القرض الكامل بقيمة 500 ألف ريال) يمكنه توفير ما يزيد على 130,000 ريال سعودي من إجمالي تكاليف التمويل على مدى 25 عاما(حسب تكاليف التمويل الحالية) ,وذلك من دون التطرق إلى مصادر التوفير الأخرى غير المباشرة مثل المياه والكهرباء وتكاليف الصيانة وغيرها.. وذلك نظرًا لاختيار المتقدمين الحصول على تمويل لشراء وحدات سكنية أصغر.

حلول تمويلية مناسبة

قرض التمويل العقاري بقيمة 500 ألف ريال على مدى أكثر من 25 عاما (300 شهر) والتي ينتج عنها دفعة شهرية بقيمة 1,667 ريالا.

وإذا أخذنا نسبة معقولة للاستقطاع من الدخل أي حوالي 40%، فإن المتقدم يحتاج أن يكون راتبه الشهري 4,167 ريالا سعوديا فقط لا غير ليكون مؤهلاً للانضمام إلى البرنامج.

هذا ما يعتبر فئة الدخل الأقل من المتوسط، وحسب البيانات المتوفرة لدينا فإن فئة أصحاب الدخل الأقل من 8 آلاف ريال هي الأقل استفادة من برامج التمويل العقاري التي تقدمها جهات التمويل سواء البنوك أو شركات التمويل العقاري ولم تتجاوز 10% من إجمالي قروض التمويل التي تم منحها خلال الخمس سنوات الماضية وهذه الفئة الأشد احتياجا لتوفر سكن وتمويل ميسر,وعلى مستوى الدخل نفسه، ولكن بخفض مبالغ القروض، يمكن أن تتحسن القدرة على تحمل التكاليف حيث يتطلب القرض بقيمة 400 ألف ريال دفع قسط شهري قدره 1,333 ريالاً, ويتطلب القرض بقيمة 300 ألف ريال دفع قسط شهري قدره 1,000 ريال,من أجل توفير تمويل مناسب لفئة الدخل الأقل من المتوسط، ينبغي تعديل قواعد الملكيات العقارية

من خلال التخلص على وجه الخصوص من القيود التي تُحدد مساحة الملكية العقارية,وشمل قيمة الأراضي في أي تمويل للمسكن خصوصا للشقق السكنية.

كما ينبغي الأخذ بعين الاعتبار أنه دون إحداث تغييرات على قواعد الملكية القائمة، وتفعيل نظام اتحاد ملاك قوي يتعامل مع مشاكل الصيانة والخدمة، لن تتمكن الفئات المستهدفة من الإنضمام إلى البرنامج الجديد والاستفادة القصوي منه.

دعم المطورين العقاريين

لضمان نجاح هذا البرنامج يحتاج المطورون العقاريون توفر أراض بأسعار معقولة وتوفر تمويل لتنفيذ عدد أكبر من الوحدات السكنية، ويتوفر لدى الصندوق العقاري الإمكانات الهندسية والفنية لتقييم المشاريع العقارية حيث ساهم في إنشاء أكثر من 800 الف وحدة سكنية خلال الثلاثين عاما الماضية، وسمحت أنظمة التمويل العقاري في الوقت الحالي لصندوق التنمية العقاري بتوفير ضمانات ومعونات لدعم التمويل العقاري، ويدرس الصندوق حاليا إمكانية منح تمويل للمطورين العقاريين ولكن يحتاج الصندوق لمصدر تمويل إضافي في ظل عجزه عن تمويل الأفراد دون استمرار الدعم الحكومي.

ويستطيع الصندوق العقاري لعب دور مشابه لدور صندوق التنمية الصناعي عن طريق دراسة المشاريع السكنية وتقديم ضمانات للممولين تغطي المخاطر المحتملة بشرط أن تكون الوحدات السكنية لهذا المشروع تباع بحد أقصى بمبلغ 650 الف ريال.

وتقوم وزارة الإسكان بعرض أراض سكنية مقابل تنفيذ وحدات سكنية في حدود 500 الف ريال وترك الحرية الكاملة للمطورين بتقديم حلول سكنية مبتكرة واشتراط فقط تطبيق كود البناء السعودي بدون أي قيود على التطوير أو المساحات أو خلافه.

وتكون  الوزارة نقطة الوصل ما بين المطورين وكافة الجهات ذات العلاقة من الدولة للحصول على تراخيص البناء (أسوة بتجربة هيئة الاستثمار) بحيث يتعمل المطور مع جهة واحدة هي وزارة الإسكان للحصول على كافة تراخيص البناء وخلافه

الخلاصة

يمكن أن يوفر برنامج حكومي/ خاص جديد نهجاً أكثر فعالية لتمويل الإسكان الميسر.

يمكن أن يدعم البرنامج في البداية بمتوسط معدل سنويّ يبلغ 1 مليار ريال سعودي لتمويل 40 ألف وحدة سكنيّة على مدار 25 سنة ,وبمجرد أن يبدأ البرنامج بالتطور ويحظى بترحيب السوق، عندها يمكن تقديم المزيد من التمويل بنفس النسبة حيث يساهم كلّ مليار ريال سعودي بشكل سنوي بتمويل 40 ألف وحدة سكنيّة,وفي حال تخصيص موازنة بمبلغ 6 مليارات ريال سعودي سنوياً لمدة 25 عاما من شأنها أن تحلّ فوراً مشكلة ما يناهز 250 ألف متقدم ولكن يتطلب ذلك التدرج حتى يستوعب السوق هذا العدد الهائل.

مزايا وتكاليف

ينبغي أن يحفّز هذا الدعم المالي الممولين وأصحاب رؤوس الأموال وبالتالي يساهم بتشجيعهم على المشاركة.

وتمويل 40 ألف وحدة سكنيّة بما يعادل 500 ألف ريال لكلّ وحدة سكنيّة سيكلف أقلّ من ما متوسطه 900 مليون ريال سنويًا على مدى الفترة الكاملة (25 سنة) حسب تكاليف التمويل الحالي.

وهذا يقارن بما يزيد على 20 مليار ريال لتمويل عدد مساوٍ من الوحدات السكنية في إطار برنامج صندوق التنمية العقاري الحالي على سبيل المثال ومن المزايا والتكاليف الأخرى:القضاء على مخاطر عدم السداد بسبب التمويل من القطاع الخاص، ودفع نسب الإعانة للقروض التي يقوم أصحابها بالسداد على دفعات شهرية منتظمة.

 فوائد البرنامج

توسيع قاعدة التمويل: 15 قرضا جديدا يساوي قرضاً واحدًا من القروض الحالية.

وتمويل 15 قرضاً سنويًا وذلك بنفس مبلغ قرض واحد ممول من برنامج صندوق التنمية العقاري الحالي أو وزارة الإسكان.

والاستفادة القصوى من الموارد المالية: مليار ريال مقابل 20 مليار,فقط مليار ريال كمتوسط تكاليف التمويل السنوية بدلاً من 20 مليار ريال في تمويل فوري لتوفير نفس عدد القروض.

وتمويل أكثر فعالية بمعنى 22 مليار ريال موزعة على 25 سنة.

حوالي 22 مليار ريال هي التكلفة الإجمالية ل 40 ألف قرض موزعة على 25 سنة لتوفير تمويل أكثر فعالية

تمويل أسرع بمعنى 250 ألف قرض في 6 سنوات.

مع كل 40 ألف قرض جديد قيمته مليار ريال كمتوسط سنوي، أي في غضون 6 سنوات تقريبًا سيتمكن من تمويل 250 ألفا من مقدمي الطلبات والذين هم حاليًا على قائمة الانتظار.

وهذا يعني تمويلاً أسرع للمتقدمين على لائحة الانتظار بتكلفة ما متوسطه سنوياً 6 مليارات ريال فقط وعلى مدى فترة زمنية تسمح لهم جمع الموارد المناسبة.

تحوّل السوق بمعنى التركيز على السكن بأسعار ميسرة.

عوضاً أن تقوم خيارات التمويل المتاحة حاليا بتقديم تسهيلات تتناسب مع أسعار المنازل المتوفرة، فإن الطلب الجديد سيساهم بتحويل توجه الأفراد والمطورين العقاريين ليقوموا بتوفير حلول سكنيّة مبتكرة بأسعار مقبولة.

ستدفع زيادة فرص الحصول على التمويل بالنسبة لفئات الدخل الأقل من المتوسط وتوفر تمويل للتطوير العقاري للسكن الميسر، المطورين العقاريين الى العمل بجديّة لتلبية طلب السوق وتوفيرالإسكان المناسب.

والتركيز موارد وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقاري على شريحة أقل من المتقدمين غير المؤهلين من قبل جهات التمويل في الحصول على قرض بموجب هذا البرنامج الجديد حسب اشتراطاتهم. وهذا سيؤدي الى إعادة النظر في نسب الدعم وتوجيهها بشكل أكبر للفئات الأكثر احتياجا ووضع خطة لمنح مساكن دون مقابل أو المساعدة في دفعات الإيجار لبعض الفئات الأشد إحتياجا وفقا لمعايير معينة.

وزيادة المعروض السكني في فترة زمنية أقل وتناسب العرض مع الطلب وبالتالي استقرار أسعار الوحدات السكنية وتوفر الحوافز والدعم للمطورين والأفراد للحصول على وحدات سكنية مناسبة لمستوى الدخل والإمكانيات الحالية.

مع ضرورة الأخذ في الاعتبار أن هذا خيار ضمن الخيارات التي تكون متوفرة لطالب السكن يتميز بالسرعة ويمكن تجاوز أولوية الإستحقاق في حال توفر وحدة سكنية ولديه رغبة في الحصول عليها، ومن المهم جدا التوسع في حلول الإسكان وعدم التقيد بنموذج واحد فقط خصوصا عندما يكون هذا النموذج مقيدا للحرية والإبداع لدى المطورين العقاريين علي سبيل المثال.

أخيراً من الواضح توجه العهد الجديد بالاهتمام والتركيز على الشؤون الاقتصادية والتنموية ضمن إطار موحد والحصول على النتائج بأسرع وقت ممكن للتعامل مع التحديات الحالية والتي يأتي في أولوياتها السكن بعد التوظيف في ظل التركيبة السكانية التي تتميز بها المملكة والتي تتركز فيها نسبة الشباب بشكل كبير.

المصدر :جريدة الرياض