خالد الجارالله: مؤشرات توازن سوق العقار

عام 2016م كان الأقل حركة وتداولا على الأراضي والمساكن خلال الخمس سنوات الماضية، مع توقف تطوير المشاريع السكنية والتجارية الجديدة وهو عام ركود السوق العقاري وانخفاض أسعاره إلى مستويات هي الأقل منذ العام 2010م.

من فوائد هذا الركود ابتعاد المضاربين في العقار، وانحسار ظاهرة اكتناز الأراضي، وزيادة الوعي عند المستفيد النهائي، تصحيح أوضاع المكاتب العقارية التي كانت تعج بالسماسرة المنتفعين والأجانب، توقف تضخم الأسعار، انخفاض الإيجارات تدريجيا حتى وإن كانت بمعدل قليل إلا أنها على الأقل توقفت عن الارتفاع، وهذا مؤشر على بداية تصحيح الأوضاع في السوق.

عموما لا زالت القدرة الشرائية ضعيفة أمام السعر السائد مما يعني مزيداً من الانخفاض حسب الموقع وتوفر الخدمات، ومع الحلول الأخرى مثل الإعلان عن منتجات وزارة الإسكان التي بدأت توزعها، وكذلك تخفيض نسبة الدفعة المقدمة للحصول على تمويل لتكون 15% بدلا من 30%.

الأرض هي المتحكم في نشاط السوق العقاري فإن ارتفع سعرها قلّ الإقبال عليها وهذا ما حدث في السابق حتى جاء قرار فرض الرسوم، واليوم نلاحظ الانخفاضات المتفاوتة في أسعار الأراضي وزيادة العروض داخل وخارج النطاق العمراني وبأسعار أقل من العام الماضي، وهذا مؤشر جديد وبداية الانطلاق لنقطة التوازن التي ينشدها الجميع.

هناك عوامل عديدة تتحكم في مسار السوق العقاري ومنها التنظيم، فإذا كان السوق منظما فإن القدرة على التنبؤ والتوقع لأوضاعه على المدى المنظور والبعيد تكون أقرب إلى الحقيقة، بالإضافة إلى مستوى الدخل والوضع الاقتصادي وحجم السيولة ومشاريع البنية التحتية، أما إذا كان عشوائيا وتحكمه الأهواء والمصالح كما كان إلى وقت قريب فلن يكون انخفاض الأسعار بشكل سريع.

واقع السوق يؤكد أن هناك تفاوتاً بين العرض والطلب فالطلب يفوق العرض بمراحل، ولكن واقع السوق يخالف المنطق خصوصا الأسعار التي لا تعكس حجم التضخم مقارنة بالقدرة الشرائية لطالب السكن والتي لاتجاريه.

من العوامل التي ستسهم في توازن السوق العقاري زيادة المعروض من الأراضي السكنية المطورة وبمساحات تواكب الحاجة والقدرة، سرعة إنجاز مشاريع الإسكان وتوزيع منتجاتها، انخفاض أسعار المقاولين ومواد البناء، دخول مطورين الى السوق العقاري وضخ المزيد من الوحدات السكنية، المرونة وتقديم تسهيلات في التمويل والقروض من البنوك وشركات التمويل. ومع بداية هذه العام 2017م بدأت تظهر هذه المؤشرات.

نحن في سوق ناشئ يحتاج إلى وقت لكي ينضج معتمدا على التشريعات والتنظيمات والمعطيات الاقتصادية والسياسية والاجتماعية وحين ينضج السوق سيعود التداول العقاري بمهنية.

توازن الأسعار ووصولها لحد يتفق مع القدرة الشرائية للمستفيد النهائي والقدرة على الاقتراض يعني الوصول الى مرحلة التوازن وزيادة الحركة ومنها يستطيع الجميع أن يعمل ويربح.

انتهى زمن المضاربات خارج النطاق العمراني وسيكون الطلب على الأراضي المخدومة.

المصدر