خالد الجارالله: الصناديق العقارية

بعد منع المساهمات العقارية قبل أكثر من عشر سنوات والتي تسببت في كثير من المشكلات والتعثر واضطرار الجهات الرقابية الحكومية إلى وقفها والعمل على تصفيتها ورد حقوق المساهمين بسبب استغلالها من قبل بعض مؤسسيها وفشل بعضها وتعثر البعض الآخر.

ظهرت الصناديق العقارية كبديل عن هذه المساهمات مع وضع ضوابط منظمة لها من قبل هيئة سوق المال التي وضعت شروطاً تنظيمية تمنع استغلالها من قبل مؤسسي الصناديق أو التلاعب فيها واشترطت وضع حسابات مخصصة للصندوق تتم إدارتها بإشراف الهيئة، ومع إنشاء عدد قليل منها إلا أنها لم تحقق المأمول ولم تسهم في دعم برامج التطوير للمشروعات السكنية وكان غالبيتها يهدف إلى تصريف عقارات أو أراضٍ سكنية وتجارية أكثر من كونها صناديق تدعم حل مشكلة الإسكان.

آخر أفكار الصناديق العقارية هي ظهور موجة صناديق الريت العقارية قبل سنتين وهي صناديق استثمارية عقارية متاحة للجمهور، يتم تداول وحداتها في السوق المالية وتهدف إلى تسهيل الاستثمار في قطاع العقارات المطورة والجاهزة للاستخدام وتدر دخلاً دورياًً. وتتميز صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بانخفاض تكلفة الاستثمار فيها مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية الأخرى والتزامها بتوزيع 90 % من صافي أرباحها سنوياً كحد أدنى، كما يمكن لهذه الصناديق الاستثمار محلياً وإقليمياً وعالمياً بشرط إلا يزيد إجمالي قيمة أصول الصندوق من العقارات خارج المملكة عن 25 %.

وعقارات هذه الصناديق يغلب عليها العقارات التجارية أكثر من السكنية وهي عقارات جاهزة مدرة، ومع وجود 16 صندوقاً مطروحة في سوق الأسهم إلا أن غالبيتها دون قيمتها الأسمية. ورغم ذلك إلا أن أداءها دون المستوى.

السوق بحاجة إلى صناديق عقارية للإسكان وبطريقة استثمارية مهنية بعيداً عن التصريف أو السعي للربح دون أدنى جهد وهذا ما حدث ويحدث لغالبية الصناديق التي تم طرحها سواء الريت أو ما سبقها.

صناديق العقارات للإسكان لو تم تنفيذها بأسلوب واقعي وبتحالف أطراف تكمل بعضها لكانت مربحة ومجدية مادياً ومعنوياً ولقدمّت خدمات نافعة لجميع الأطراف بما فيها المستفيد النهائي من السكن، مع تقليل حجم المخاطرة بوجود صاحب أرض ومستثمر وممول ومطور ومساهمين أفراد.

تبقى المعضلة الرئيسة في سوق الإسكان في عدم كفاءة إدارات مثل هذه الصناديق أو المشروعات السكنية عموماً بوجود مسؤولين يتم تعيينهم أما بالتزكية أو الواسطة أو بقرارات فردية من مؤثرين في هذه الصناديق أو المشروعات، بحيث يتم تعيين مدير يفتقد إلى أبجديات العمل في السوق العقاري وصناعة العقار وتداخل أعماله وإهمال الدراسات والتسويق والتركيز على الجوانب المالية والفنية فقط، ويمكن تعميم نفس الحكم على معظم الشركات العقارية المساهمة العامة والمقفلة والتي تقع في خانة مكانك سر!

لعل أحد الحلول في الاستفادة من الخبرات الأجنبية لإدارة هذه الصناديق والشركات.

المصدر