حديث العقار في حوار مع الخبير الاقتصادي د. عادل عامر

لابد من وضع برامج تحفيزية للمطورين العقاريين بالسعودية للحد من ارتفاع إيجارات المساكن

قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء سيحدث توازن بين العرض والطلب

ارتفاع اسعار الأراضي أهم أسباب أزمة تملك المساكن في المملكة خلال السنوات الأخيرة

الزيادات المضطردة للسكان وراء تفشي أزمة السكن بمختلف البلدان العربية

اتوقع عودة الوضع العقاري إلى وضعة الطبيعي خلال 5 أعوام

على القطاعات العقارية بالمملكة التوسع فى بناء المساكن بالمناطق النائية

خاص: حديث العقار

أكد الدكتور عادل عامر الخبير الأقتصادي والخبير بالمعهد العربي الاوروبي للدراسات الاستراتيجية والسياسية بجامعة الدول العربية ومدير مركز المصريين للدراسات السياسية والقانونية والاقتصادية في حوار خاص لـ”حديث العقار ” أن فرض الرسوم على الأراضي البيضاء سيؤدي إلى تحقيق التوازن بين العرض والطلب في السوق العقاري السعودي، وسيعيد الأسعار إلى وضعها الطبيعي الذي يكون متناسباً مع الإمكانات المادية لجميع المواطنين، واعتبر عامر أن الأزمات الأقتصادية التى تمر بها الدول العربية وخاصة الأزمة الإسكانية تشكل تهديداً خطيراً على مستقبل التنمية الأقتصادية لأي دولة، ودعا العقاريين والقائمين على التطوير العقاري والتمويل إلى طرح مقترحات من شأنها مساعدة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية من خلال وضع حزمة من الحلول العاجلة والعملية لهذه المشكلة التي تعصف بأمال المواطنين دون أن يلوح لهم في الأفق أي إمكانية لتأمين السكن.

بداية نود أن نعرف منكم ماهي التأثيرات الأقتصادية الناجمة عن الأزمات الإسكانية بمختلف الدول العربية؟

إن التحديات الاقتصادية هى تطورات أو متغيرات أو مشكلات أو صعوبات أو عوائق اقتصادية أو ذات بعد اقتصادى نابعة من البيئة المحلية أو الإقليمية أو الدولية، وتشكل تهديداً أو خطراً على مستقبل النمو والتنمية الاقتصادية، وتعتبر التنمية البشرية جزءًا لا يتجزأ من أسس التنمية الشاملة في البلدان، وتعتبر الدول المتقدمة أن استثمار المورد البشري هو بداية الاستثمار الحقيقي لنجاح أهداف التنمية الشاملة في المجتمعات، وانطلاقاً من هذا الحرص أدعو المتخصصون في التطوير العقاري والتمويل إلى طرح مقترحاتهم التي قد تفيد مجلس الشؤون الأقتصادية والتنمية في وضع حزمة من الحلول العاجلة والعملية لهذه المشكلة التي تعصف بأمال المواطنين وخاصة الشباب المقبلين على الحياة العملية والزوجية دون أن يلوح لهم في الأفق أي إمكانية لتأمين السكن، ما دام الدخل الشهري بالكاد يكفي تكاليف المعيشة، وما دام قرض صندوق التنمية العقارية يتطلب انتظاراً قد يمتد إلى أكثر من عشر سنوات، وقروض البنوك التجارية مقيدة بدفعة مقدمة تبلغ 30 في المائة من قيمة القرض حسب تعليمات مؤسسة النقد، وهذا ما جعل من يستطيع الاستفادة من هذه القروض لا يتعدى 20 في المائة من المحتاجين للسكن، بينما الأكثرية الساحقة لا تملك دفعة مقدمة فرضت على المصارف وعلى المقترضين، وعطلت مطوري العقار عن المشاركة في حل المشكلة، ومنطقياً كيف يمكن لشاب تخرج في الجامعة وأعانه والده على تكاليف الزواج وكان محظوظاً فحصل على وظيفة براتب قدره ستة آلاف ريال أن يوفر مبلغ 500 ألف ريال، وهي الدفعة المقدمة 30 في المائة إذا أراد الحصول على قرض مقداره مليون و 500 ألف ريال لشراء مسكن صغير حسب أسعار السوق السائدة الآن، ولقد تحدثت مسبقاً إلى بعض مطوري العقار، فوجدت أن هذا القيد قد أوقف البيع وبالذات للشباب الذين هم أكثر من يعاني مشكلة صعوبة توفير السكن لهم في مقتبل حياتهم، وبهذا سيتوقف مطور العقار عن الاهتمام بالمشاريع السكنية، ويعود كما كان للاهتمام بقطاع المباني التجارية من مكاتب وفنادق وأسواق، ولن يكون لشركات التطوير العقاري التي تملك الأراضي في مواقع مزودة بالخدمات وقابلة للبناء أي مساهمة في حل مشكلة الإسكان فلا يوجد حل واحد لمشكلة توفير المساكن، وإنما ينبغي العمل على حزمة حلول وعدة مسارات.

وما هو دور الجهات المعنية لمواجهة أزمة السكن بالمملكة العربية السعودية؟

يجب على القطاعات العقارية المعنية أن تتوسع في بناء المساكن وتقسيط قيمتها على منسوبيها وبخاصة في المناطق النائية، وصندوق التنمية العقارية الذي قام بدور مقدر وفاعل في السنوات الماضية، ينبغي أن يدعم لزيادة مبلغ القرض وتقصير مدة الانتظار بحيث لا تزيد على عام واحد مع سرعة إيصال الخدمات العامة إلى أراضي المنح الحكومية، أما شركات التطوير العقاري فيجب زيادة عددها، وإدخال شركات أجنبية إذا اقتضى الأمر، مع وضع ضوابط لأعمالها ولأسعارها بحيث تحدد نسبة معقولة لهامش الربح، ويترك لها حرية التعامل مباشرة مع عملائها بالضمانات التي تكفل الوفاء بحقوقها، أو أن يتم ذلك عن طريق المصارف بعد إزالة قيد 30 في المائة الذي يشتكي منه الجميع، ولا مبرر لفرضه على طرفي عقد الإقراض المتفاهمين على شروط وضمانات أخرى.

 هل سيساعد التطور الاقتصادي بمختلف الدول العربية على حل الأزمة أو الحد من أخطارها؟ وكيف؟

بالتأكيد، التطور الأقتصادي سيكون له أثر فعال وواضح فى حل الأزمة، وتعمل الدول على  إقامة توازن للنظام الرأسمالي، وبالتالي نقض الأطروحة الكلاسيكية والنيوكلاسيكية، والطلب هو الذي يحدد حجم العرض الكلي، وبالتالي حجم الناتج والأجور والعمالة، ومن هنا يجب تنمية الطلب الكلي الفعال لتحقيق التوازن في الدخل القومي والعمل على إحداث تعادل للإدخار مع الاستثمار عن طريق الاشتقاق المنطقي، فخفض الاستثمارات الحكومية في قطاع السكن تلازم معه مراجعة وتعديل معظم القوانين المنظمة للعلاقات الإيجارية، وتبع ذلك إصدار العديد من التشريعات التي لا تناسب بعض الطبقات التي تستحق الحماية القانونية، كقانون التمويل العقارى، والذي يتطلب ملكية مسجلة لعقار أو دخلاً ثابتا أو العمل في جهة رسمية حتى يمكن الاستفاده من قرض تمويلى لمسكن.

ماهو عدد الإحصائيات الأخيرة عن الأزمة الإسكانية العربية؟ وكيف تصف تلك الإحصائيات الأزمة العقارية؟

يمر العالم العربي الآن بمرحلة من التغييرات السريعة صارت تعرف بإسم الربيع العربي، تهدف إلى القضاء على الأنظمة الشمولية وتحقيق قدر أكبر من الحرية للشعوب، وبعد هذا التحول المهم في مسيرة الديمقراطية، سيكون من الضروري على البلدان العربية مواجهة التحدي الكبير لرفع مستوى معيشة شعوبها وتحقيق مجتمع الكفاية والرفاهية، فالدول العرب تواجه الآن زيادة سريعة في تعداد سكانها ونقصًا متزايدًا في المياه العذبة، والغذاء، والمسكن، مما يهدد مستقبل العلاقات الاجتماعية فيها، ففي عام 2009 ارتفع تعداد سكان المنطقة العربية لأكثر من 350 مليون نسمة، بزيادة 38 مليون نسمة عن تعداد الولايات المتحدة الأميركية، ثم وصلت نسبة الخصوبة في العالم العربي خلال العام 2010 إلى 2.4 في المائة، وهي نسبة أعلى من تلك التي شهدتها الدول الآسيوية ودول أميركا اللاتينية وهي 2.3 في المائة، كما شهدت المنطقة العربية تحسناً كبيراً في المستوى الصحي في السنوات الأخيرة، نتج عنه قلة الوفيات بين الأطفال، وارتفاع معدل العمر إلى 65 سنة مقترباً بذلك مع المعدل العالمي الذي هو 68، كل هذه الزيادات مجتمعة أدت إلى مصاعب كثيرة في النمو الاقتصادي، وبخاصة في الدول ذات التعداد الكبير، وإذا ما استمر معدل الزيادة على حاله فسوف يصل سكان الدول العربية إلى 400 مليون في سنة 2015، وإلى 650 مليونا في 2030، وسيكون لهذه الزيادة آثار سلبية، خاصة في دول مثل مصر واليمن والصومال والسودان وموريتانيا، حيث تؤدي هذه الزيادة إلى تردي مستوى الخدمات الصحية والتعليمية، والنقص في الغذاء والمسكن وفرص العمل، إلا أن معدل الزيادة يختلف من دولة عربية إلى أخرى، فدولة الإمارات العربية المتحدة التي يبلغ تعداد سكانها 4 ملايين ونصف المليون، لديها أعلى مستوى للزيادة السكانية في المنطقة العربية (3.69 في المائة).

وتأتي سلطنة عمان في المرتبة الثانية بعد الإمارات، فلديها نسبة 3.14 في المائة زيادة، بينما يبلغ تعدادها مليونين و 845 ألف نسمة، ثم تأتي الأردن بعد ذلك حيث تبلغ نسبة الزيادة فيها 3.04 في المائة ومجموع سكانها 6 ملايين و316 ألف نسمة.

وينتج عن هذه الزيادات المضطردة للسكان بكل البلدان العربية، مع تزايد حدة أزمة السكن ظهور مشكلات اجتماعية وسياسية عديدة، لهذا أصبح من الضروري على الباحثين والمسؤولين العرب تدارك الأمر قبل فوات الوقت، والعمل على إيجاد حل يعيد التوازن بين النمو السكاني.

ماهي الحلول المقترحة من وجهة نظرك كخبير اقتصادي لعلاج الأزمة بالمملكة العربية السعودية؟

قال تقرير متخصص أن نسبة ارتفاع إيجارات المساكن في المملكة بلغت 9% سنويًا، وهي نسبة عالية جداً بالمعايير التاريخية والإقليمية وذلك بسبب تحكم وسيطرة أصحاب العقار والمشترين في أسواق العقار، وندرة تمويل الرهون العقارية. ولما كان عنصر الإيجار له وزن بنسبة 18% في مؤشر تكلفة المعيشة العام فإن الزيادة في قيمة الإيجار له وزن تعتبر إحدى الدوافع الرئيسية للتضخم العام، ويؤثر ارتفاع التضخم في الإيجارات أيضاً على الدخول الحقيقية المتاحة للصرف لدى المستأجرين الأمر الذي يترتب عليه تداعيات خطيرة على النمو الاقتصادي، والواقع أن التمويل العقاري متوافر ولكنه محدود بوجه عام، ويقدم صندوق التنمية العقاري قروضاً بشروط ميسرة إلى المواطنين السعوديين، كما تقدم البنوك التجارية رهوناً عقارية بشروط إسلامية، ومع ذلك لا يمثل الإقراض المصرفي للرهون العقارية سوى حوالى 3% من إجمالي الناتج المحلي للمملكة مقارنة بحوالى 6% في الكويت و 7% في الإمارات العربية المتحدة، وما يزيد على 50% في الكثير من البلدان المتقدمة، ولوضع حلول للحد من ارتفاع الإيجارات والتي شاعت في جميع أرجاء الوطن، فإنه يجب وضع برامج تحفيزية للمطورين العقاريين (المستثمرين) كتقديم القروض من البنوك المحلية لبناء الوحدات السكنية المخصصة للإيجار وليس للبيع، وهذا الأمر معمول به في أكثر من دولة في العالم، وذلك للمحافظة على سقف سعر الإيجارات ,وهذه الوحدات المخصصة للإيجار ستجعل هناك موازنة بين العرض والطلب، وكذلك عدم تأخير نظام الرهن العقاري، بالإضافة إلى تدخل الدولة متمثلة في وزارة الإسكان بأن تضع تشريعاً قانونياً يحدد أسعار إيجار الوحدات السكنية حسب عدد المنافع التي بها، كما يختلف سعر الوحدة السكنية في المدن الرئيسية عنه في المدن الأخرى كما ينبغي تحديد نسب ارتفاع الإيجارات السنوية ووضع حد سقف أعلى للإيجارات بحيث لا تحدث فجوات سعرية كبيرة تضر بالمستأجر، وبهذه الحلول سنرى انخفاض نسبة التضخم في البلاد مما ينعكس إيجابا على تحسن النمو الاقتصادي.

وكيف بدأت أزمة الإسكان بالمملكة؟

بدأت مشكلة الإسكان في المملكة في 1395هـ، أي 1975م مع بداية عصر الطفرة في السبعينيات، وانطلقت الدولة في حلها عبر عدة محاور من خلال الاسكان العاجل، والاسكان الشامل، كما تولت الجهات الحكومية جزءا من المسؤولية بالتوسع في انشاء اسكان لمنسوبيها، وتوسعت القطاعات العسكرية بإقامة مشاريع لمنسوبيها أيضاً في مختلف المدن، وحتى عام 1991م بلغ إجمالى تكلفة مشاريع الإسكان في مختلف المناطق حوالى 126 مليار ريال، وبلغ عدد المشاريع المقامة في الرياض 39 مشروعاً، و 16 بمنطقة مكة المكرمة، و 17 بالمنطقة الشرقية، ووفقا لإحصاءات وزارة التخطيط بلغ عدد الوحدات في هذه المشاريع حوالى 686 ألف شقة، وتم تطوير 793 الف قطعة أرض، وتزامن مع بداية المشكلة في 1394هـ إطلاق صندوق التنمية العقاري برأسمال بلغ 2.5 مليار ريال، فيما بلغ اجمالى ما تم إنفاقه من قروض عقارية حتى 2001 أكثر من 100 مليار ريال، وواجه الصندوق صعوبات كبيرة في تمويل قوائم الانتظار الطويلة لعدم إلتزام بعض المقترضين بالسداد في المواعيد المحددة، وفي عام 1409هـ بلغ اجمالى عدد المنح الموزعة حوالى 375972 منحة أرض، 80 ألفا منها فى الرياض وفي جدة 45 ألفا، وعلى الرغم من الهجرة الكبيرة من القرى إلى المدن الرئيسية بعد فترة الطفرة إلا أن المشكلة السكانية لم تظهر بهذا الشكل الصارخ إلا في السنوات العشر الأخيرة فقط.

أكدت بعض الدراسات والأبحاث في الفترة الأخيرة أن الأزمة السكانية شبح يهدد موارد الدول العربية بالفناء، كيف ترى ذلك؟

المقصود بالمشكلة السكانية هو عدم التوازن بين عـدد السكان والموارد والخدمات المتاحة بالدولة، فـإذا زاد عـدد السكان ولم يـزد مـعه فرص العمل، وزيادة الإنتاج وارتفاع مستوى الاقتصاد، تظهـر المشكلة وتصـبح الدولة في مواجهة مشكلة سكانية يصعـب معها إيجاد الحلول اللازمة لإعادة التوازن بين السكان والموارد مرة أخرى، فيما تتمثل أبعاد تلك الأزمة في شقين، وهما الاختلال بين السكان والموارد الاقتصادية، والتضخم السكاني؛ مما يجعل مرافقها قاصرة عن سد احتياجات الفرد، فالزيادة السكانية في ذاتها ليست مشكلة إذا كانت الموارد والدخل القومي للفرد يتواءمان مع هذه الزيادة.

وهل من الممكن أن يساعد التطور الاقتصادي بالدول على حل الأزمة نهائياً؟ كيف ذلك؟

بالطبع، فعند محاولة اصلاح اقتصاد دولة ما، أي دولة، يجب عدم الأخذ فى الاعتبار أي نموذج آخر لأى دولة أخرى كنموذج للتطبيق لأن ما يصلح لدولة لا يصلح لأي دولة أخرى؛ وعند محاولة استنباط نموذج إصلاح يجب عدم النظر إلى الدولة على أنها مجتمع مخيف ملىء بالمليارات من البشر، ومن هنا يحدث الخوف، والتردد عند اتخاذ قرار، ويؤدى هذا  إلى اتخاذ قرار خاطىء فى الغالب؛ كما لا يجب النظر إليها أيضا بإستهانة فنهون من أمر الإصلاح مما يحدث أيضا التسرع فى اتخاذ قرار، وإنما يجب النظر إلى الدولة نظرة طبيعية على أنها مؤسسة كبيرة ذات أنشطة مختلفة ومتعددة وكل نشاط ماهو إلا مجموعة من الفروع يتساوى فيها الوحدات الإنتاجية بالوحدات الخدمية والوزارات.. مجموعة من فروع نشاط داخل المؤسسة المشتملة على العديد من الانشطة، ويتم دراسة الامور بواقعية، ولا يمنع من أن تقوم الدولة بدورها الاجتماعى محققة بعض المكاسب والنفع المادي على ألا يطغى ذلك على الدور الاجتماعى فى بعض الأحيان.

وكأي محاولة اصلاح لابد من قراءة الماضى بتأني ودقة، ومقارنته بالحاضر لكل الانشطة المختلفة مجتمعة، وأيضاً كل نشاط على حده آخذين فى الاعتبار الأمور الاستثنائية والظروف الطارئة، ونسب التضخم فى تلك السنوات وتحليل نسب زيادة الإيرادات وتحليلها لمعرفة أسبابها أيضا.

بالنسبة لأزمة الإسكان بالسعودية صدر مؤخراً قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء؟ كيف ترى هذا القرار؟ وهل سيساهم هذا القرار على حل الأزمة؟ وماهي مقترحاتكم لتطبيق هذا القرار؟

إن من أبرز المحاور التي تضمنتها العمل على فرض الرسوم على الأراضي البيضاء؛ نظراً لكون ذلك يؤدي إلى تحقيق التوازن في بين العرض والطلب في سوق العقار، ويعيد الأسعار إلى وضعها الطبيعي الذي يكون متناسباً مع الإمكانات المادية لجميع المواطنين، وهذه الخطوة باتت اليوم في طريقها للاعتماد بناء على ما رفعه مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، علماً بأن نتائج هذه الخطوة بدأت تظهر اليوم حتى قبل تفعيلها واكتمال آليتها، حيث أن الأراضي في الكثير من المدن والمحافظات شهدت خلال الأعوام العشرة الماضية ارتفاعاً تصاعدياً أدى إلى وجود أزمة في إمكان تملّك السكن لدى المواطنين، إضافة إلى عدم استفادة الكثير من المواطنين من قروضهم العقارية التي ضخها صندوق التنمية العقارية، ووجود نحو 400 ألف قرض سكني غير مستفاد منها لكون مستحقيها غير قادرين على شراء مسكن جاهز أو بناء مسكن، واتوقع عودة الوضع العقاري إلى وضعه الطبيعي تدريجياً خلال مدة 5 أعوام من بدء تفعيل قرار الرسوم.