جونز لانج لاسال: أداء إيجابي للسوق العقاري المصري

قالت شركة جونز لانج لاسال المتخصصة فى الاستثمارات والاستشارات العقارية، في تقرير لها إن جميع قطاعات السوق العقارية المصرية واصل أداءه الإيجابى خاصة خلال الربع الثانى من 2015، وذلك فى أعقاب انعقاد مؤتمر دعم وتنمية الاقتصاد المصرى، والذى تعهد خلاله مستثمرون بضخ 125 مليار دولار فى مصر، وأكثرها من دول الخليج، إلى جانب التفاؤل بمستقبل الاقتصاد عقب رفع صندوق النقد الدولى توقعاته لنمو الاقتصاد المصرى خلال عامى 2015 و2016 إلى 4% و4.4% على التوالى.

وقال التقرير إن القطاع العقارى استفاد من نجاح مصر فى الحفاظ على الاستقرار والأمن، ولعب ذلك دورا رئيسيا فى زيادة معدل النمو الاقتصادى الذى تشهده البلاد حاليا، واستفاد من ذلك أيضا القطاع العقارى.

وبالنظرة إلى شركات القطاع العقارى فى البورصة المصرية فقد حققت أغلبها طفرة كبيرة فى الأرباح خلال النصف الأول من العام الحالى، فعلى سبيل المثال حققت شركة سوديك نموا فى أرباحها بنسبة 68%، ونمت أرباح شركة القاهرة للإسكان بنسبة 35%، فيما ارتفعت أرباح شركة المصريين للإسكان بنسبة 157%.

وقالت جونز لانج لاسال فى تقريرها إن هناك نقصا كبيرا فى حجم العرض المطلوب فى قطاع الإسكان المتوسط.

وأشار التقرير إلى أن هذا النقص فى العرض يواجه سوق القاهرة العقارى بمشكلة مهمة ومزمنة. وأوضح التقرير أنه رغم وجود اعتراف عام بوجود المشكلة وطرح عدد متزايد من المبادرات والمشاريع التى تستهدف شريحة إسكان متوسطى الدخل، إلا أن الأمر يحتاج إلى بذل المزيد من الجهود لمنع تفاقم النقص الراهن فى حجم المعروض من وحدات هذه الشريحة السكنية قبل الشروع فى تخفيض النقص بحد ذاته.

ويؤكد التقرير أن هذا القطاع يشكل ما نسبته أكثر من 60% من العائلات فى مصر أى ما يُعادل 12 مليون عائلة.

نقص المعروض من شريحة إسكان «متوسطى الدخل» فى القاهرة

اكتشفت جونز لانج لاسال عام 2011 وجود حاجة لطرح 1.5 مليون وحدة سكن إضافية بأسعار فى متناول شريحة العائلات متوسطة الدخل فى مصر.

وقد اعترفت الحكومة المصرية التى أعلنت عن خطط طموحة لتوفير مساكن إضافية لشريحة العائلات ذات الدخل المنخفض بهذه المشكلة.

وأظهرت بحوثنا وجود نقص فى مساكن العائلات متوسطى الدخل (والتى ندرجها ضمن العائلات التى يتراوح دخلها المشترك ما بين5 آلاف و12.5 ألف جنيه مصرى شهريا).

وشهدت السنوات الخمس الماضية قيام المطورين من القطاع الخاص بإطلاق بعض المشاريع التى تستهدف هذه الشريحة من السوق مما نتج عنه اضطرار العائلات متوسطة الدخل للبحث عن مساكن لها فى الوحدات السكنية القائمة المنتشرة حول أحياء القاهرة القديمة.

وتجدر الإشارة إلى أن العديد من هذه الوحدات السكنية مشمولة بقوانين تأجير قائمة أقل بكثير من مستويات السوق الحالية.

وبينما تعتبر هذه الوحدات السكنية مناسبة الأسعار وفى متناول شريحة العائلات متوسطة الدخل، إلا أن العديد منها فى حالة سيئة ولا يتوافر أى حافز لمالكيها للقيام بصيانتها وتأهيلها وفقا للمعايير الحالية.

التغلب على تحديات إسكان متوسطى الدخل

يشير التقرير إلى أن هناك العديد من العوامل التى ساهمت فى النقص الراهن فى الوحدات السكنية المتاحة بأسعار فى متناول العائلات متوسطى الدخل فى القاهرة، وتشمل: ارتفاع أسعار الأراضى الذى قلص من القدرة على الحصول عليها بأسعار مناسبة، والتكاليف الرأسمالية المرتفعة لإنشاء البنى التحتية اللازمة أمثال الطرقات والكهرباء والصرف الصحى، واعتماد تقنيات البناء باستخدام مكونات مسبقة الصنع ساهم فى ارتفاع تكاليف البناء، وانخفاض العائدات المالية لإسكان متوسطى الدخل مقارنة مع عائدات إسكان سائر الشرائح، ما جعله أقل جاذبية فى نظر شركات التطوير العقارية، ومحدودية القدرة على الحصول على تمويل مناسب لسكن العائلات منخفضة الدخل بسبب عدم نضوج أسواق الرهن العقارى بصورة عامة.

ويعنى تعقيد هذه العوامل، وفق التقرير، أنه ليس من السهل العثور على حلول. وأشار التقرير إلى أن حل مشكلة نقص المعروض من الوحدات السكنية المتاحة بأسعار مناسبة لمتوسطى الدخل يحتاج إلى جهود مكثفة تشمل المؤسسات الحكومية والشركات العقارية الخاصة وغيرهم من أصحاب المصلحة، وتركز على ستة عوامل رئيسية هى تزويد شركات التطوير العقارى بأراضٍ متاحة بأسعار فى متناول إمكاناتها، وتخفيض تكلفة البنى التحتية وخدمة الأراضى التى تتكلفها مشاريع إسكان متوسطى الدخل، ولترويج للمقاربات الصناعية لمكوِنات المبانى وإجراءات الشراء الموحدة وكبيرة الحجم لموادها وتجهيزاتها بغية تخفيض تكاليف البناء، وتبنى شركات التطوير العقارى لنماذج عمل الشركات المرموقة لجعل مشاريع إسكان متوسطى الدخل أكثر جاذبية لها.

وتتمثل إحدى المقاربات فى هذا المجال فى توحيد تصميمات المبانى وتخفيض مساحات الوحدات السكنية للمحافظة على هوامش ربحيتها، وتحسين القدرة على الحصول على تمويل مناسب للبيع بأسلوب الرهن العقارى عبر السعى لاستصدار الأنظمة اللازمة وتشجيع تطوير قطاع الخدمات المالية بحيث يتمكن من تخصيص جانب من تمويلاته المتاحة لمشاريع إسكان العائلات متوسطة الدخل، واستصدار التشريعات الكفيلة بتنظيم عمليات تسليم منازل بأسعار فى متناول العائلات متوسطة الدخل وضمان استدامة هذه الأسعار.