تطوير الأراضي يقفز بالأسعار والملاك يقعون في خسائر

أكد عضو اللجنة الوطنية التابعة لمجلس الغرف السعودية منصور أبو رياش على أن بعض الأراضي ذات المساحات الكبيرة يكون السعر السوقي للمتر المربع الواحد فيها منخفضا جدا، مشيرا إلى أن كلفة تطوير تلك الأراضي سيسهم في ارتفاع سعر المتر عن قيمة المثل في السوق ما قد يجعل الموقع عرضة للكساد بسبب عدم الإقبال عليه نتيجة ارتفاع سعره مقارنة بالأراضي المجاورة له.
وطالب وزارة الإسكان بتنفيذ ورش عمل في مناطق المملكة مع خبراء العقار والاقتصاديين في كل منطقة لمعرفة واقع السوق، مشيرا إلى أن بعض القرارات لا تناسب واقع القطاع الحالي.
• كيف تقيم سلبيات الأراضي الكبيرة غير المستثمرة داخل النطاقات العمرانية؟
•• في البداية يجب أن يدرك الجميع بأن الأراضي غير المستثمرة على قسمين أحدهما كلفة تطويره أعلى من سعر السوق للمتر المربع الواحد وهنا تظهر واحدة من المعوقات، أما القسم الثاني فتكون كلفة التطوير أقل لمتر المربع الواحد.
• من الناحية العملية، ما الفرق بين القسمين؟
•• بالنسبة للقسم الأول تكون كلفة التطوير أعلى من القيمة الحقيقية لسعر المتر المربع الواحد ويأتي ذلك من خلال إكمال أعمال السفلتة، والرصف، والإنارة ما سيؤدي إلى الوقوع في خسائر كبيرة بعد احتساب جميع التكاليف المالية المصاحبة.
• كيف تحدث الخسارة؟
•• الخسارة تأتي من خلال إضافة الكلفة التطويرية على قيمة سعر المتر المربع؛ لذلك فإن مالك الموقع أو المستثمر لن يجد أحدا يشتري بسعر أعلى من سعر السوق، وبالتالي أعتقد أنه من غير المناسب إجبار الملاك على تطوير الأراضي إذا كان ذلك سيؤدي إلى خسائرهم.
• وبالنسبة للقسم الثاني.
القسم الثاني يشمل الملاك والمستثمرين الذين لديهم مساحات من الأراضي يكون سعر المتر المربع الواحد فيها عاليا وقادرا على تغطية كلفة التطوير، وهذا القسم يجب عليه أن يستثمر الأراضي الواقعة تحت يديه من خلال تطويرها ثم عرضها في السوق لأنه رابح في كل الأحوال.
• هل هناك تحركات واضحة من قبل أصحاب الأراضي ذات المساحات الكبيرة في عرض ما يملكونه للبيع؟
•• في ظل الضغط الذي تمارسه وزارة الإسكان بشأن إمكانية فرض ضرائب على الأراضي ذات المساحات الكبيرة؛ فإن ذلك أمر وارد نتيجة المخاوف المتزايدة، لذا أرجو أن تعمل وزارة الإسكان على إخراج منتجاتها التي لم نر حتى الآن شيئا منها بل إنهم لم يحفروا شيئا في الكثير من المواقع المخصصة لهم بمكة المكرمة.
• ربما لم تحصل وزارة الإسكان على مواقع جيدة في مكة؟
•• بحسب المعلومات التي لدي؛ فإن أمانة العاصمة المقدسة سلمت وزارة الإسكان حوالي 35 مليون متر مربع منها 10 ملايين متر مربع في مخطط ولي العهد بالإضافة إلى العديد من المواقع التابعة لمكة مثل الجموم، وفي الطائف حصلت «الإسكان» على 7 ملايين متر مربع في منطقة تعرف بـ«العرفاء»؛ وهي منطقة جيدة ومناسبة لتنفيذ مشروع إسكاني كبير فيها.
• هل يكفي مخطط ولي العهد لاستيعاب مشروع إسكاني كبير؟
•• تهيئة مخطط ولي العهد بأكمله سيضمن توفير 60 ألف قطعة أرض لأهالي مكة الذين يتزايد نموهم السكاني بمعدل 3 في المئة سنويا.
• هل تعتقد أن المشكلة في وزارة الإسكان؟
•• لو نفذت وزارة الإسكان جميع المشاريع التي أعلنت عنها من قبل، وبدأت في تسليم وحداتها للمستحقين والمستفيدين من المواطنين لكان الوضع أفضل من مواجهة ملاك العقارات برسوم قد ترتد سلبا على القطاع العقاري الذي يستأثر بما يقارب من 47 في المئة من السيولة في المملكة الأمر الذي يجعلني أستبعد إمكانية فرض مثل هذا الأمر.
• إذن أنت تفضل الإسراع في تقديم المنتجات على فرض الرسوم.
•• بالتأكيد؛ فمن ضمن أدوار الوزارة أيضا إجراء البحوث على القرى والهجر لمعرفة حجم الطلب الحقيقي على المساكن، مع ضرورة عقد ورش في كل منطقة من مناطق المملكة تضم المختصين في المجال العقاري والاقتصادي للوقوف على كافة الاحتياجات، وبحث سبل علاجها عوضا عن تقديم مقترحات لا تناسب واقع السوق العقارية.
• هناك تقارير اقتصادية تؤكد إيجابيات فرض الرسوم على الأراضي المجمدة داخل النطاقات العمرانية.
•• إذا كان هناك فرض رسوم على الأراضي ذات المساحات الكبيرة جدا فهذا يحتاج إلى اشتراطات مصاحبة تتمثل في إمهال الملاك 5 سنوات من أجل تطوير أراضيهم؛ ودفعها إلى السوق العقارية بشكل متواصل لأن ذلك سيراعي كافة المعادلات الاقتصادية المتعلقة بمبادئ العرض والطلب.
• لماذا هذه الاشتراطات؟
•• لأن الفرض بشكل مباشر سيجعل حجم العرض كبيرا بشكل مفاجئ وقد يحدث ذلك خللا اقتصاديا في القطاع العقاري يؤثر سلبا على كافة الاقتصاديات المتعلقة به إذ أنه من غير المعقول تصحيح التشوهات في السوق العقاري المتراكمة على مر السنين في يوم وليلة.

المصدر