انخفاض قيمة الصفقات العقارية 10 % في أول أسبوع بعد الإجازة

عادت السوق العقارية المحلية إلى نشاطها بعد أسبوعين من التوقّف عن العمل “إجازة عيد الأضحى المبارك”، مسجّلة انخفاضاً أسبوعياً في إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة 9.9 في المائة، لتستقر عند 7.8 مليار ريال، بما يعكس في حقيقته استمرار أداء السوق العقارية في ركوده الذي بدأ بصورة ملموسة منذ النصف الثاني لعام 2014 حتى تاريخه. حيث سجل إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية منذ بدء عام 2015 حتى نهاية الأسبوع الماضي انخفاضا بنسبة 20.3 في المائة، بالمقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي، مستقرة عند 270.5 مليار ريال للفترة من عام 2015، مقارنةً بنحو 3395 مليار ريال لنفس الفترة من عام 2014، وامتد الانخفاض لإجمالي عدد الصفقات وأعداد العقارات ومساحات الصفقات التي نُفّذت في السوق، بالنسب التالية حسب الترتيب: 11.8 في المائة، 11.9 في المائة، 44.5 في المائة على التوالي.

وعلى الرغم من التصريحات والإعلانات التي صدرت أخيراً عن وزارة الإسكان، والخطوة التي اتخذتها بتحويل صندوق التنمية العقارية إلى مؤسسة مالية مستقلة، إلا أنّها كما سبق إيضاحه في أكثر من مقال أخيراً؛ تظل إجراءات وخطوات تصبُّ بحلولها في جانب الطلب، فيما لا تزال السوق العقارية تترقّب باهتمام أكبر حلولا أكثر فعالية في جانب العرض، الذي يعاني ارتفاع درجة احتكار الأراضي المحجوبة عن انتفاع أو تطوير بمساحات شاسعة داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات والمراكز، التي راوحت نسب استحواذها في المدن الرئيسة بين 55.0 في المائة إلى 60.0 في المائة حسبما أظهرته بيانات أمانات تلك المدن، إضافة إلى سيطرة وتيرة المضاربات على المتاح للبيع والشراء من تلك الأراضي البيضاء داخل المدن بما لا يتجاوز 10.0 في المائة من إجمالي مساحاتها الشاسعة! وهنا الحديث يتركّز على آليات فرض الرسوم على تلك الأراضي البيضاء، التي أقرّها مجلس الوزراء الموقر قبل أكثر من ستة أشهر بناءً على توصية مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، وكونه القرار الأبرز والوحيد الذي تركّز اهتمامه في جانب العرض، الجانب الذي يستوطنه السبب الأول للأزمة العقارية والإسكانية في البلاد.

يتطلّب أن تأتي آليات الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات والمراكز الأكثر فعالية، بما يتوافق مع الهدف الرئيس لتوصية مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، إضافةً إلى تطلعات أفراد المجتمع كافّة، والمتمثل في تحرير أكبر قدر ممكن لمساحات تلك الأراضي داخل المدن والمحافظات، وبما يحد كثيراً من وتيرة المضاربات الحادة على النسبة المحدودة جدا منها المتاحة للبيع والشراء، وصولاً إلى التوازن المنشود بين قوى العرض والطلب، عوضاً عن حالة الاختلال الكبيرة الراهنة، التي تفتقر تحت ظلالها القاتمة السوق العقارية إلى أبسط حالات التوازن، بين طلب مفرط لدى أفراد المجتمع على الأراضي والمنتجات العقارية الإسكانية المختلفة، مقابل احتكار الأراضي لتسعة أعشار مساحاتها داخل المدن الرئيسة، وزاد من اختلال الأسعار السوقية سيطرة وتيرة المضاربات وتدوير الأموال بحثاً عن هوامش سعرية عالية على الجزء اليسير من تلك الأراضي القابلة للتداول، نتج عن كل ذلك الارتفاع والتضخم المفرط في أسعار الأراضي والعقارات باختلاف أنواعها، وامتد أيضاً إلى ارتفاع تكلفة إيجارات تلك العقارات السكني والتجاري كما تشهده السوق العقارية في الوقت الراهن.

لهذا حينما جاءت توصية مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية بفرض الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات والمراكز، فإنها استهدفت معالجة كل تلك الاختلالات الخطيرة، وخفض مستويات الأسعار المتضخمة جداً التي ارتفعت إليها الأراضي والعقارات، ووصولها إلى مستويات تفوق كثيراً قدرة دخل أغلب أفراد المجتمع، بل وحتى القدرة الائتمانية لهم! ولعله من اللافت كثيراً أنّ كافة الحلول والإعلانات التي صدرت خلال الفترة الأخيرة عن وزارة الإسكان، لم تتطرّق من قريب أو بعيد إلى هذه النقطة الجوهرية، المتمثلة في ضرورة انخفاض الأسعار المتضخمة وهي صلب الأزمة العقارية والإسكانية لدينا، فيما يُلاحظ على عموم إعلاناتها الحديث عن زيادة خيارات الائتمان والإقراض على الأفراد، والدخول في شراكات أوسع مع شركات التطوير العقاري، دون أي إيضاحات واضحة وصريحة عن أساس وصلب الأزمة المتمثل في التضخم الكبير لأسعار الأراضي والعقارات!

وحتى تأتي آليات الرسوم على الأراضي البيضاء أكثر فعالية، وأقرب كثيراً إلى تحقيق أهداف القيادة الرشيدة، وبما يلبي تطلعات عموم أفراد المجتمع من المواطنين، فلا بد أن يتحقق لتلك الرسوم على الأراضي عدد من الاشتراطات الفاعلة والحازمة، لعل من أبرزها وأهمها في المرحلة الراهنة .

(1) أن يشمل تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء جميع المدن الواقعة في المناطق الإدارية الـ 13 للمملكة، شاملا جميع المحافظات من فئة (أ)، البالغ عددها 61 محافظة، وتكمن أهمية شموليتها بهذه الصورة ألا يحدث استثناء لأي منطقة أو محافظة، منعا لتسرب السيولة المضاربية لأي من تلك المناطق المستثناة، وما سيترتب عليه من تضخم هائل لأسعار الأراضي والعقارات، كانت في غنى تام عنه.

(2) أن يشمل تطبيق الرسوم الأراضي كافة بدءاً من مساحات ألف متر مربع فأكثر، ودون تمييز لموقعها بتوافر الخدمات من عدمه داخل المدن، تحقيقا للهدف الرئيس من فرض الرسوم على الأراضي، الساعي إلى حث الملاك كافة على تطوير وإحياء الأرض ومنعهم من اكتناز ما زاد على الحاجة، ووفقا لهذا السيناريو لن يخشى مالك الأرض الهادف إلى تطويرها والاستفادة منها تحمله تكلفة الرسوم، كونه سيطورها قبل موعد استحقاق تلك الرسوم. كما سيضمن شمولية هذا التطبيق حسب المساحات، عدم تسرب السيولة المضاربية إلى المناطق أو المساحات من الأراضي غير الخاضعة للرسوم.

(3) أن يتم تطبيق تلك الرسوم ضمن فترات زمنية لا تتجاوز مضي العام الواحد منذ إعلان بدء تطبيقها حسب المبين في البندين (1) و(2)، وعدم تأخيرها فترة أطول من ذلك بما يحولها عن الهدف الرئيس الذي لأجله تم إقرارها من لدن القيادة الرشيدة.

(4) أن يرتبط تحديد تكلفة الرسوم المفروضة على الأراضي بقيمتها السوقية الأحدث، فتكون نسبةً عوضاً عن كونها مبلغاً ثابتاً، وقد سبق أن اقترحت الاقتداء في هذا الجانب بالتجارب الدولية الناجحة في هذا المجال، التي قامت بربطها بمعدلات الفائدة على العملة الوطنية للإقراض بين البنوك التجارية، على أن تأتي تلك النسبة المقررة للرسوم على الأراضي مضاعفا لا يقل عن ثلاثة إلى خمسة أضعاف معدل الفائدة، وتستهدف هذه الآلية الحازمة لتحديد قيمة أو تكلفة الرسوم على الأراضي، أن تكون أعلى من تكلفة رأس المال، منعاً لأي احتمالات بتدوير الأموال والثروات في تداولات الأراضي بحثاً عن رفع أسعارها دون تبرير مقبول أو مقنع.

لا تقف هذه الاشتراطات اللازمة لأجل زيادة فعالية آثار الرسوم على الأراضي، ولأجل تحقيقها الهدف المنشود من فرضها المتمثل في خفض الأسعار المتضخمة جداً، بل تتخطاه إلى أبعد من كل ذلك؛ إذ إنّ الرسوم على الأراضي في حال جاءت متساهلة وغير حازمة وصارمة، فإنّ النتائج المحتملة قد تأتي وخيمة وبالغة الخطورة. حيث قد تؤدي إلى ارتفاع مستويات الأسعار السوقية إلى أكثر مما لو لم يتم تطبيق تلك الرسوم، وهنا سيُنسب الفشل الذريع إلى قرار فرض الرسوم على الأراضي، عوضاً عن نسبته إلى السبب الحقيقي المتمثل في هشاشة وتساهل تلك الآليات، وهذا ما يجب الحذر كل الحذر منه من قبل الفريق العامل على وضع واقتراح تلك الآليات للرسوم على الأراضي البيضاء.

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية

سجّلت الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية بنهاية الأسبوع الماضي انخفاضاً بلغت نسبته 9.9 في المائة، مقارنةً بأدائها خلال آخر أسبوع قبل إجازة عيد الأضحى المبارك، لتستقر عند نحو 7.8 مليار ريال، وتأثّر أداء السوق العقارية بصورةٍ أكبر من الانخفاض الكبير على قيمة صفقات القطاع السكني، الذي انخفض بنسبة 14.0 في المائة، منخفضاً إلى نحو 5.2 مليار ريال، مقارنةً بمستواه السابق عند 6.1 مليار ريال. في المقابل لم يتجاوز انخفاض قيمة صفقات القطاع التجاري نسبة 0.1 في المائة، لتستقر عند أدنى من 2.6 مليار ريال. (انظر أعلى الجزء الأيمن من الجدول رقم (1)). أمّا على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فقد سجلت انخفاضاً بنسبة 16.9 في المائة، مستقرّة عند 5768 عقاراً مبيعاً خلال الأسبوع، مقارنةً بارتفاعها الأسبوع الأسبق بنسبة 16.9 في المائة، وطغى التراجع في أعداد العقارات على مختلف أنواع العقارات السكنية، باستثناء الفلل السكنية التي ارتفعت مبيعاتها خلال الأسبوع بنسبة 8.8 في المائة، لتصل إلى 37 فيلا سكنية مبيعة، ورغم ذلك يظل هذا المستوى الأسبوعي من مبيعات الفلل السكنية منخفضاً بنسبة 45.0 في المائة عن المتوسط الأسبوعي المسجّل خلال عام 2014، ومنخفضاً بنسبة 65.5 في المائة عن المتوسط الأسبوعي خلال عام 2013. أمّا بالنسبة إلى بقية الانخفاضات الأسبوعية المتعلقة ببقية أنواع العقارات السكنية، فجاءت على النحو الآتي: انخفاض مبيعات البيوت السكنية بنسبة 36.8 في المائة، وانخفاض مبيعات الشقق السكنية بنسبة 27.1 في المائة، وانخفاض مبيعات العمائر السكنية بنسبة 20.7 في المائة، وانخفاض مبيعات الأراضي الزراعية بنسبة 19.3 في المائة، وانخفاض مبيعات قطع الأراضي السكنية بنسبة 16.1 في المائة.

المصدر