العقار وأحلام المدخرين

مضى على الأزمة المالية العالمية نحو عشر سنوات، وصارت معظم اقتصادات الدول المتقدمة مستقرة إن لم نقل قوية، وصارت أسعار الأصول مرتفعة عالمياً. والبنوك المركزية إما أنها تهدد برفع أسعار الفائدة أو ترفعها تدريجياً بمعدلات محدودة، وتسعى إمّا لشراء السندات بكميات أقل أو تتحدث عن التخلص منها.

ولأول مرة منذ سنوات أو ربما عقود ترتفع أسعار الفائدة وتستمر في الارتفاع. وتجلت ردة فعل أسواق السندات على هذه الظاهرة بالتوتر منذ نهاية يونيو/‏ حزيران. أمّا أسواق الأسهم؛ فقد حققت أكثر من رهانات المتداولين عليها. وبقي أن يستشعر سوق العقارات وهي واحدة من أهم الأصول، التغير الحاصل في بيئة الاستثمارات وربما يكون الأكثر هشاشة من كافة الأصول.

ونظراً للدور القذر الذي لعبه العقار في الأزمة السابقة وسرعة تعافيه؛ فإنه من الطبيعي أن يسود القلق حول انهيار أسعاره في ظل رفع أسعار الفائدة، وتتصدر فئة العقار التجاري قائمة الهشاشة. فقروض الرهن العقاري الأمريكي تسجل زيادة بنسبة من خانتين عشريتين منذ عدة سنوات.

وقد أوضح مجلس الاحتياطي الفدرالي في فبراير/‏ شباط الماضي أن قروض الرهن العقاري المتفاقمة تهدد سلامة البنوك الصغيرة. ومن حسن الحظ أن قروض الرهن العقاري البريطانية في العقارات التجارية تبلغ حوالي 80 مليار جنيه إسترليني أي أقل من نصف المبلغ قبل الأزمة المالية الأخيرة. لكن المشكلة قائمة؛ حيث حذر أحدث تقرير للبنك المركزي البريطاني من أن معدلات الإيجار في العقارات التجارية بلغت مستويات تاريخية من التدني.

وتلوح في الأفق نذر تصحيح في عمليات الرهن العقاري بنسبة 30%، وينبغي ألاّ يتطور ذلك التصحيح إلى أزمة، وعلى ضفتي الأطلسي يبدو أن حجم الديون في العقارات التجارية لا ينذر بالخطر كنسبة من الحجم الكلي للاقتصاد، لكن المخاطر ليست في العمليات الائتمانية بل في القروض المعدومة وموقع تمركزها.

أما في القطاع السكني الأكبر حجماً؛ فالعمليات الائتمانية أوسع انتشاراً كما أن الأسعار في بعض المناطق حلقت بسرعة. وفي بريطانيا مثلاً؛ تحظى قروض القطاع البالغة 1.3 تريليون جنيه بتغطية في أسواق الأسهم تصل إلى 5 تريليونات جنيه. إلاّ أن هناك بوادر أزمة في القطاع.

ولا تزال معادلات تغطية القطاع السكني وهي الفارق بين القرض وقيمة السكن، والقدرة الشرائية التي تعكس حجم المدفوعات إلى مقدار الدخل، تبدو صامدة في بريطانيا. لكن الارتفاعات الاستثنائية في الأسعار قد تتسبب في تخلخل تلك المعادلات. ومن أبرز دلالات ذلك سوق عقارات لندن؛ حيث ارتفعت الأسعار بنسبة 60% مقارنة مع معدلاتها قبل الأزمة. لكن هذا التوجه بدأ في الانحسار.

السؤال على المدى البعيد يتعلق بمدى تفضيل العقار من قبل المستثمرين كخيار أول في أسواق الدول المتقدمة، والجواب هو أن البيت السكني سيبقى خياراً رئيسياً وسيكون له وزنه التاريخي في المعادلات الاستثمارية والمالية، وفي هذه الحالة، ينبغي على المدخرين البحث عن أوعية أخرى لأن أحلامهم في الحصول على السكن سوف تتلاشى.

المصدر