الصناديق العقارية ودورها فى احداث طفرة عقارية بالمملكة

 

خاص – حديث العقار

جاء الهدف من إنشاء الصناديق العقارية بالمملكة تنظيم تأسيس صناديق الإستثمار العقاري في المملكة وطرح وحداتها وإدارتها وحماية حقوق مالكيها وتطبيق قواعد الإفصاح والشفافية عليها.

استثمار عقاري مشترك

صندوق الإستثمار العقاري هو برنامج استثمار عقاري مشترك يهدف إلى إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه بالمشاركة جماعياً في أرباح البرنامج، ويديره مدير الصندوق مقابل رسوم محددة، أما مدير الصندوق فهو الشخص المرخص له بممارسة أعمال الإدارة بموجب لائحة الأشخاص المرخص لهم، بحيث يكون مسؤول عن إدارة أصول الصندوق وحفظها. ومدير المحفظة هو موظف لدى مدير الصندوق يتولى إدارة الصندوق، ويجب أن يكون شخصًا مرخصًا لدى الهيئة بموجب أحكام لائحة الأشخاص المرخص لهم.

أنواع الصناديق العقارية

هناك عدة أنواع للصناديق العقارية وهي صناديق الإستثمار العقاري من النوع المقفل وتعمل وفقا لأغراض التطوير الأولي ثم البيع، ويكون ذلك بتملك أرض خام ثم تطويرها وتقسيمها إلى أراض سكنية، أو تجارية، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق، والتطوير الإنشائي ثم البيع، ويكون ذلك بتملك أرض خام أو مطورة من أجل إنشاء وحدات سكنية أو تجارية عليها، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق. والتطوير الأولي أو الإنشائي بهدف التأجير لمدة زمنية محددة، ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق؛ كما يجوز إنشاء أنواع أو أغراض أخرى من الصناديق بعد توافر ما تراه الهيئة من شروط ومتطلبات، ويكون الإشراف على الصندوق وفقا للقواعد الآتية:

يشرف على صناديق الإستثمار العقاري مجلس إدارة يعينه مدير الصندوق بعد موافقة الهيئة، وتعقد اجتماعات المجلس، وتدار وفقًا للقواعد التي تصدرها الهيئة، ويجب أن يكون ثلث أعضاء مجلس الإدارة على الأقل  أعضاء مستقلين، وفي جميع الأحوال يجب ألا يقل عدد ألأعضاء المستقلين عن اثنين؛ كما يجب على مدير الصندوق إشعار مالكي الوحدات عن أي تغير في مجلس إدارة الصندوق، ويجوز للهيئة أن تصدر قرارًا مسببًا باستبعاد جميع أعضاء مجلس الإدارة أو بعضهم، إذا رأت في ذلك مصلحة لمالكي الوحدات.

مسئوليات الصندوق

تشمل مسئوليات إدارة الصندوق:

التأكد من قيام مدير الصندوق بمسؤولياته بما يحقق مصلحة مالكي الوحدات وفقًا لشروط الصندوق وأحكامه، وأحكام اللائحة.

الموافقة على جميع العقود والقرارات والتقارير الجوهرية التي يكون الصندوق طرفا فيها، ويشمل ذلك على سبيل المثال ،الموافقة على عقود التطوير، وعقد الحفظ، وعقد التسويق، والتثمين.

الموافقة على شروط الصندوق وأحكامه وأي تعديل عليها.

اتخاذ قرار بشأن أي تعامل ينطوي على تضارب في المصالح يفصح عنه مدير الصندوق.

الموافقة على تعيين المحاسب القانوني للصندوق الذي يرشحه مدير الصندوق.

الاجتماع ما لايقل عن مرتين سنويًا مع مسؤول المطابقة والإلتزام لدى مدير الصندوق ،ومسؤول التبليغ عن غسل الأموال.

التأكد من التزام مدير الصندوق بجميع اللوائح والأنظمة المتبعة.

التأكد من التزام مدير الصندوق بالإفصاح عن المعلومات الجوهرية لمالكي الوحدات وغيرهم من أصحاب المصالح.

العمل بأمانة لمصلحة الصندوق ومالكي الوحدات فيه، وتتضمن مسؤولية أمانة عضو مجلس إدارة الصندوق تجاه مالكي الوحدات والإهتمام وبذل الحرص المعقول.

 

 

الصناديق العقارية تزيد انتعاش قطاع العقارات

وبحسب عقاريون فإن معظم البنوك السعودية تدرس طرح صناديق استثمار جديدة تستثمر أصولها في العقارات المحلية كخطوة من شأنها زيادة انتعاش السوق العقاري، ومن المتوقع أن تحقق هذه الصناديق عوائد مرتفعة مقارنة بصناديق الأسهم العالمية والنقد، وانتعاش سوق العقارات المحلية، كما أدى ارتفاع عوائد المساهمات إلى جعل العديد من البنوك السعودية تفكر في انشاء صناديق عقارية محلية بعد ازالة العوائق النظامية التي تحد من استثمار البنوك مباشرة في الاصول العقارية.

تكتلات لإنشاء صناديق عقارية

وهناك تكتلات واسعة بين رجال أعمال من مختلف المستويات لشراء اصول عقارية في مدن المملكة المهمة بغرض تحويلها إلى صناديق عقارية استثمارية تطرح للاكتتاب أو المساهمة، وتعمل هذه الجهات على ضخ أموالها في المشاريع الاستثمارية التي تلبي الاحتياجات المتزايدة من الوحدات السكنية بجميع أنواعها وتتوافق مع المعطيات الاجتماعية والاقتصادية والعمرانية الحالية.
وتعتبرالمساهمات العقارية في السعودية هي الوسيلة الوحيدة لتمويل المشاريع العقارية؛ كما أنها تعتبر مصدر لتحقيق عوائد ربحية للمستثمرين المساهمين في تلك المساهمات، وتحقيق التنمية العقارية من خلال تطوير مشاريع مختلفة كمشاريع الأراضي، وبناء المساكن، والمشاريع التجارية والاستثمارية.

 

 

الصناديق العقارية وهيئة سوق المال

وتوقع عدد من المتخصصين العقاريين أن تصل قيمة الصناديق العقارية التي يتم العمل عليها من الجهات المختصة نحو أكثر من 750 بليون ريال، عقب تدخل هيئة السوق المالية لإنهاء معاناة السوق العقارية.

وبحسب أعضاء لجنة الاستثمار والأوراق المالية بالسوق العقارية في المملكة فإنشاء الصناديق العقارية بموافقة هيئة سوق المال سيحافظ على حقوق المستثمرين، وهيئة سوق المال وضعت لوائح وأنظمة وإجراءات تكفل لجميع المتعاملين في الصناديق العقارية من خلال التراخيص سهولة التعاملات والشفافية، وفي الوقت الحالي تمول المصارف التجارية بالشراكة مع المطورين العقاريين بناء الوحدات السكنية وبيعها وإنهاء الصندوق، ويوجد بالمملكة ما بين 50 و85 صندوقاً عقاري نشط، ووزارة التجارة والصناعة تراقب السوق العقارية وتكشف المتلاعبين ممن يطرحون مساهمات من دون أخذ الإذن من هيئة سوق المال، كما أن هيئة سوق المال استطاعت تنظيم السوق العقارية المحلية وخلق منافسة شديدة بين المؤسسات المالية المرخصة.

 

خطط لتنظيم قواعد إدراج صناديق الاستثمار العقاري
وأكدت مصادر مطلعة مؤخراً أن  هيئة السوق المالية السعودية تدرس خطط وضع قواعد تنظم إدراج صناديق الاستثمار العقاري.

كما خاطبت الهيئة المشاركين في السوق مؤخراً لتشكيل لجنة تعد لها تقرير يتضمن كيفية عمل صناديق الاستثمار العقاري في الأسواق العالمية، ونظرًا لأن هذه الخطط ما زالت في مراحلها المبكرة، وفي ضوء الوتيرة البطيئة التي تتقدم بها المملكة من الناحية التنظيمية، فأنه من المرجح أن يستغرق الأمر بعض الوقت لمجرد إعداد مسودة لقواعد صناديق الاستثمار العقاري، وهذه الصناديق هي أوراق مالية يتم تداولها في أسواق الأسهم لكنها تستثمر مباشرة في العقارات وتوزع الأرباح في صورة توزيعات نقدية، ويأتي ذلك في وقت تشهد فيه تطورا ، ومن المقرر أن تفتح أكبر بورصة عربية أبوابها أمام الاستثمار الاجنبي المباشر في 15 حزيران.

ورغم أن صناديق الاستثمار العقاري من الأدوات الاستثمارية الشائعة في كثير من الاسواق الغربية، فأن دولة الامارات هي من استطاعت تأسيس أول صندوق استثمار عقاري مدرج في المنطقة في نيسان 2014، وقالت بورصة البحرين أنها تبنت إطارا تنظيمي لادراج صناديق الاستثمار العقاري.

وبلغت قيمة قطاع البناء السعودي 4ر152 مليار ريـال 41 مليار دولار في 2014 ليساهم بنسبة 4ر5 بالمئة من الناتج المحلي الاجمالي، وفقا لتقديرات اتش.اس.بي.سي، وتضم المملكة بأكثر من 100 صندوق من صناديق الاستثمار العقاري الخاصة والعامة.

وبحسب مصادر فستقدم صناديق الاستثمار العقاري مزايا ضريبية وبخاصة للمستثمرين الأجانب الذين يتعين عليهم حاليا دفع ضريبة قدرها 20 بالمئة على جميع الأرباح المحققة في المملكة، إلى جانب ضريبة استقطاع نسبتها خمسة بالمئة على توزيعات الأرباح التي يحولونها الى بلادهم، ومع التداول العام لهذه الصناديق سيكون من الأسهل على المستثمرين المحليين والأجانب الدخول فيها والتخارج منها.

ومن بين القضايا المهمة أيضا تخفيف أزمة السكن المزمنة في المملكة وفي الاونة الاخيرة جرى الإعلان عن تشريعات مثل فرض ضريبة على الأراضي غير المطورة، وتشكل صناديق الأستثمار العقاري تشكل مصدر جديد للتمويل لشركات التطوير العقاري.