التمويل العقاري .. تنظيم للسوق ومحافظة على الحقوق

من بين أنظمة التمويل التي تخضع لنظام مراقبة شركات التمويل، نظام التمويل العقاري ، الذي يهدف إلى تنظيم أعمال قطاع التمويل العقاري ووضع الضوابط اللازمة لممارسة نشاط التمويل العقاري، بالشكل الذي يكفل تحقيق الحماية اللازمة لحقوق المتعاملين في السوق. كما يوفر النظام قدرا عاليا من الشفافية بالذات فيما يتعلق بنشر المعلومات المتعلقة بالنشاط. ويتمثل دور مؤسسة النقد العربي السعودي في الإشراف والرقابة على قطاع التمويل بشكل عام بما في ذلك التمويل العقاري، للتأكد من التزام الشركات المرخص لها بمزاولة النشاط، تلتزم بالانضباطية اللازمة التي تحقق الاستمرار والاستدامة للقطاع من خلال تقليل المخاطر المرتبطة بهذا النوع من التمويل، بحيث ينعكس ذلك إيجابيا على المستفيدين من التمويل.

وبهدف التحكم أو بالأحرى التقليل من المخاطر المحتملة من ممارسة نشاط التمويل العقاري، شرعت مؤسسة النقد العربي السعودي خلال المراحل الأولى من إعداد مشروع اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري، بدراسة تجارب الدول الأخرى في هذا المجال، بهدف اتباع أفضل الممارسات على مستوى العالم .Best Practices

من بين الجوانب التي تمت مراعاتها عند إعداد اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري لتجنب الوقوع في المخاطر المحتملة، اشتراط عدم تجاوز مبلغ التمويل العقاري نسبة 70 في المائة من قيمة الأصل العقاري، واشتراط التأكد من قدرة طالب التمويل على سداد التمويل قبل منحه.

استقبل الشارع قرار مؤسسة النقد بتحديد سقف أقصى للتمويل العقاري بشكل سلبي للغاية وأعتبره نوعا من أنواع التعجيز والحد من قدرة المقترضين على الاقتراض، وكذلك الحد من قدرة جهات التمويل على التوسع في منح القروض العقارية، وبالذات سوق مثل سوق التمويل العقارية في المملكة، التي لا تزال تعد سوقا ناشئة ومتعطشة للتمويل لسد الحاجة والطلب المتنامي على الوحدات السكنية (الذي قدرته خطة التنمية التاسعة بنحو 1.250 مليون وحدة)، لاسيما أن أصحاب الدخول المنخفضة أو المحدودة لن يتمكنوا بأي حال من الأحوال في ظل هذا السقف من تدبير المبالغ اللازمة لاستكمال قيمة الوحدات السكنية، وبالتالي فإن توسع جهات التمويل العقاري المرخص لها في التمويل سيكون مقتصرا على ذوي الدخول المرتفعة دون غيرهم وعلى حساب الدخول المنخفضة والمحدودة.

لعلي أختلف مع الاعتقاد بأن مؤسسة النقد عندما حددت مبلغ التمويل العقاري بنسبة لا تتجاوز 70 في المائة من قيمة الأصل العقاري، هو من باب التعقيد والتعجيز وبقصد حرمان فئة كبيرة من المواطنين من امتلاك المنازل والوحدات السكنية المختلفة، لاسيما وكما أشرت أن المؤسسة عندما وضعت اللائحة التنفيذية للنظام استندت في ذلك إلى اتباع أفضل الممارسات على مستوى العالم في مجال التمويل العقاري، بالشكل الذي يتحقق عنه بقدر الإمكان التقليل من المخاطر المصاحبة لنشاط التمويل العقاري وتحييدها، لاسيما وأن عددا من دول العالم قد تعرض في الماضي لأزمات ولهزات عقارية نتيجة للإفراط في منح القروض العقارية، التي كان من أبرزها وأهمها الأزمة التي تعرضت إليها الولايات المتحدة الأمريكية في خريف عام 2008، وتسببت في إفلاس وانهيار عديد من المؤسسات المالية نتيجة لتوسعها غير المدروس وغير المنضبط في منح القروض العقارية.

وما يؤكد أيضا على أن تحديد سقف للتمويل الممنوح من جهات التمويل العقاري لا يزيد على 70 في المائة، ليس من باب التعجيز أو التقييد لقدرات الراغبين في امتلاك وحدات سكنية، ما نصت عليه المادة الـ 12 من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري، أن لمؤسسة النقد الحق في تغيير هذه النسبة وفقا لأوضاع السوق السائدة. هذا إضافة إلى أن اللائحة قد حددت عددا من المعايير، التي يتم بمقتضاها توفير الدعم الإسكاني للمستحقين، الذي هو عبارة عن معونة مالية أو ائتمانية تقدمها الدولة أو جمعيات الإسكان أو غيرها بغرض تيسير الإسكان.

أخيرا وليس آخرا، إن توفير المقترض لجزء من قيمة الوحدة السكنية، سيشجع على تنمية ثقافة الادخار لدى الفرد، ويقلل من تكلفة التمويل عليه لمساهمته بجزء من قيمة المسكن وعدم الاقتراض بكامل القيمة. كما أنه لا يجب أن ننظر إلى نظام التمويل العقاري بمعزل عن الجهود والمبادرات العديدة التي اتخذتها الحكومة بهدف تمكين المواطنين من امتلاك المساكن، التي من بينها إنشاء وزارة للإسكان، تعنى بتنظيم وحل قضايا الإسكان في المملكة، إضافة إلى زيادة رأسمال صندوق التنمية العقارية عدة مرات ليصل إلى نحو (183) مـليار ريــال بنهاية العام المالي 1432/1433، ما انعــكــس بصورة إيجابيــة على نشاط الصـندوق وفي قدرته على تقديم ما يزيد على 773.740 قرضا، بمبلغ يزيد على 229 مليارا لبناء أكثر من 928 ألف وحدة سكنية، هذا إضافة إلى رصد الدولة لمبلغ 250 مليار ريال لبناء 500 ألف وحدة سكنية خلال خمس سنوات.

المصدر