الإسكان تلزم المطورين العقاريين بتقديم بيان تفصيلي شهري عن إنجازاتها

ألزمت وزارة الإسكان شركات التطوير العقاري العاملة معها في مشاريع برنامج الشراكة مع القطاع الخاص الذي انطلق معرضه الاسبوع الماضي لتسويق الشقق السكنية بالمنطقة الشرقية، والمستمر لـ 40 يوما بتقديم بيان تفصيلي بشكل شهري يوضح حجم الإنجاز في المشاريع الإسكانية التي تعمل على إنشائها؛ لتستطيع من خلاله قياس نسبة الإنجازات واتخاذ ما يلزم تجاه الشركات المقصرة وتعزيز مكانة الشركات ذات النسب المرضية.. حيث قالت الوزارة :

يجب على شركة التطوير العقاري في آخر يوم عمل من كل شهر من بعد الإشعار ببدء العمل إلى تاريخ اتمام البيع تزويد الوزارة ببيان محدث يتضمن البيانات المشار إليها مسبقا فيما يتعلق باتفاقية التطوير العقاري التي وقعتها الشركة من تاريخ البيان السابق تسليمه للوزارة، ويسلم مع البيان كل الضمانات الواجب توافرها بموجب تلك الاتفاقيات الجديدة”.

وأضافت: في حال الاتفاق مع المستحق على دفع مبالغ مالية تتجاوز ٥٠٠ ألف ريال كسعر للوحدة السكنية يجب على الشركة ان تزود الوزارة بضمان المبلغ الاضافي بإيصال يبين اسم المستحق والمبلغ المستلم وتاريخ الاستلام وتاريخ اتفاقية التطوير المعني، ويجب بعد ذلك على المستحق توقيع اتفاقية قرض (عقد دعم سكني) مع الوزارة خلال ١٤ يوما من اشعار الوزارة بذلك، ولا يتم صرف دفعات القرض الا في حالة تحقيق الشركة الحد الأدنى من الالتزامات”.

وأشارت إلى انه اذا لم يحدد المستحقون النشطون خياراتهم ولم يوقعوا على اتفاقيات تطوير عقاري خلال فترة التسويق الأولية، فإنهم يصبحون غير نشطين ويجوز للوزارة أن تسمح لدفعة جديدة من المستحقين بالاختيار من الوحدات السكنية بالمشروع؛ للحفاظ على وجود عدد كاف من المستحقين النشطين، فيكون أمام الدفعة الجديدة من المستحقين فترة تسويق اضافية يمكن خلالها تحديد اختياراتهم وتوقيع اتفاقايات تطوير.

بيان الشركات

تعد الشركة بيانا معتمدا من واقع السجل المذكور به البيانات السابقة ويرفق مع البيان القسائم التي تم استلامها من المستحقين مع نسخة ايصال مقدم لكل مستحق نظير قسيمته ونسخ من اتفاقيات التطوير التي تم ابرامها معهم. وترفع الشركة البيان للوزارة حال التعاقد مع المستحقين على بناء وتسليم ٥٠ بالمائة من الوحدات المتاحة للشركة او في نهاية فترة التسويق المحددة، وتسلم للوزارة كافة الضمانات الواجب توفرها بموجب اتفاقية التطوير التي قد تم توقيعها مسبقا بين الشركة والمستحقين المعنيين، والمهلة المسموحة لتسليم تلك الضمانات هي ١٥ يوما من موعد التسليم.

تقديم بيان حجم الإنجاز بشكل شهري

وفصلت وزارة الإسكان البيئة التنظيمية التي أعدتها لاختيار شركات التطوير العقاري وتخصيص الاراضي الى جانب ادارة المستحقين من خمس مراحل اساسية لتطوير الوحدات السكنية وتسليمها، الاول اطار العمل التنظيمي وتتبع الوزارة نظاما يحكم المشروع بطريقة تكفل الحماية الملائمة لكافة الاطراف المعنية، من خلال ادارة برنامج الشراكة بين القطاعين العام والخاص بالوزارة، وهي الوحدة المشرفة على المشروع ومركز التنسيق والاتصال بين الوزارة وكافة الاطراف ذات العلاقة. الثاني التزام المستحقين بالموقع المحدد الخاص بالمشروع وموافقتهم على الشروط والاحكام الملائمة لكافة الاطراف المعنية، وذلك من خلال آلية تحديد استحقاق وأولوية طلبات السكن. ثالثا يتم اختيار شركة التطوير العقاري بعد إتمام لجنة فحص العروض بتقييم العروض الراغبة في المشاركة وتصنيفها وترتيبها وفقا للمعاييير الفنية الخاصة بهذا الأمر، على اساس ان شركات التطوير العقاري عبرت عن التزامها بتوفير وحدات سكنية لا يتجاوز سعرها ٥٠٠ ألف ريال لكل مستحق اختار أن يمتلك وحدة سكنية بحدود السعر، وانه لا يجوز للمطور رفض اي مستحق يرغب بوحدة سكنية بهذا السعر مع العلم انه يمكن للمستحق أن يتفق مع المطور على سعر مختلف، وتشمل معايير التأهيل القدرة التنظيمية، قوة وجودة الشركة، وسجل الانجازات في مجال التطوير العقاري، والمنهج المتبع في التطوير في سياق هذه المنافسة. رابعا يتم تخصيص مجمع واحد يحتوي على على قطعة او اكثر من الاراضي المطروحة لكل شركة من شركات التطوير العقاري الفائزة، ويتكون من ١٠٠ وحدة سكنية كحد ادنى وفق حجم وقدرات كل شركة والاختيار الذي تختارة بشأن الموقع الذي ترغب في تطويره. خامسا تلقى كل شركة من شركات التطوير العقاري دفعات القروض مباشرة من الوزارة وفقا لحجم الإنجاز في العمل بكافة الوحدات.

موافقة المستحق

تتصل الوزارة بالمستحقين وتعرض عليهم فرص شراء شقة سكنية في موقع المشروع ويجب عليهم في حال الموافقة الالتزام بالاعتماد على شركات التطوير العقاري التي يتم اختيارها من قبل الوزارة حسب عملية المنافسة، وقبول كافة الترتيبات التي تحددها الوزارة لتنفيذ هذا النموذج. بمجرد التزام المستحقين بشراء وحدات سكنية من موقع المشروع وقبول الشروط المرفقة ثم منحهم قسائم تحتوي على عنصرين: العنصر الاول حقوق ملكية مشروطة غير مميزة (شائعة) في نسبة معينة من قطعة ارض داخل موقع المشروع يتم إنشاء مبانيهم عليها، ولا يتم تحديد قطعة الارض في هذه المرحلة. والعنصر الثاني ضمان الحصول على قرض بدون فوائد يصل الى ٥٠٠ الف ريال وفق شروط اتفاقية القرض -اي عقد الدعم السكني- التي يتم ابرامها مع وزارة الاسكان وشروط اتفاقية التطوير العقاري النموذجية.

تقسيم المخطط

يتم تقسيم المخطط الشامل للوحدات السكنية إلى مجمعات، كل مجمع يتكون من قطعة او اكثر بحد ادنى ١٠٠ وحدة سكنية، وقد حددت الوزارة الحد الاقصى للأحمال الكهربائية والاحتياجات اليومية الخاصة بمياه الشرب والصرف الصحي والري لكل قطعة، والحد الادنى لعدد الوحدات التي سيتم بناؤها على كل قطعة وسيتم تزويد شركات التطوير العقاري الفائزة بذلك. وتخضع تلك الأحمال لموافقة الشركة السعودية للكهرباء وشركة المياه الوطنية ومديريات المياه بالمنطقة، وبالتالي فهي محددة بصفة مؤقتة فقط دون اي مسؤولية من جانب الوزارة بتحديثها؛ لذا يجب على الشركات تقديم عدد الوحدات التي ترغب في إنشائها حسب حجم وقدرات كل شركة كجزء من وثائق العرض وتحرص الوزارة على التوزيع للشركات ذات الدرجة الأعلى في معايير التأهيل بعدد الوحدات المفضل بالنسبة لها، على ان يخضع ذلك لتوفير عدد القطع المطلوبة وحجم وقدرات الشركة، ومن ثم يتم توزيع قطعة ارض واحدة لكل شركة تم اختارها من خلال المنافسة كحد ادنى وتسليم الاراضي المخصصة لكل شركة لإعداد التصاميم.

عروض الشركات

إعداد التصاميم يتطلب من الشركات إعداد عروضها لتصاميم الوحدات السكنية على موقع المشروع وفقا للمعايير المحددة مع تقديم منهجية التسعير المتبعة لهذه التصاميم، وتعمل الوزارة على التأكد من استيفاء عروض تصاميم الوحدات السكنية للحد الأدنى على الأقل من متطلبات التصاميم والأسعار، كما تتأكد من عدم التعارض بين جدول الدفعات المقترحة والقيود على المراحل الأساسية، وكذلك توافق المواد المقترحة للتسويق، واذا لم تستوف الشركة الفائزة متطلبات الوزارة خلال فترة تحددها الوزارة تعتبر المواد المقدمة غير مطابقة، ويمكن للوزارة استبعاد الشركة واتخاذ الاجراءات اللازمة. وتسمح الوزارة لشركات التطوير العقاري بعرض وتسويق التصاميم المعتمدة على المستحقين ولا يجوز للشركات عرض او تسويق اي تصاميم غير معتمدة من الوزارة، ويلتزم المطور بمعايير الجودة في المواد ويقوم بتحديدها وذكر مواصفاتها وعرضها طوال فترة التسويق.

لا يجوز لأي شركة رفض اي مستحق لديه قسيمة ويرغب في شراء وحدة سكنية لا يزيد سعرها على ٥٠٠ ألف ريال عند توفر وحدات سكنية لدى الشركة لم يتم تسوقها.

منصات التسويق

تحدد الوزارة مكانا عاما في موقع المشروع او في اي مكان آخر مناسب تقيمه شركات التطوير العقاري بالتنسيق الكامل مع الوزارة لإقامة منصات تسويق تصاميم المبنى الخاص بها على المستحقين. وللشركات أن تتخذ أي أساليب تسويقية مناسبة مع مراعاة الا يترتب على ذلك تغيير في التصاميم المعتمدة للوحدات السكنية أو نقل صورة ذهنية للمستحقين تختلف عما تم اعتماده أو ما سيتم تنفيذه على أرض الواقع، ويجب أن تتضمن تلك المنصات المخططات ورسومات التصاميم ومواد التسويق والنماذج الصغيرة ونماذج الديكور. ثم تعمل الوزارة على تزويد الشركات ببيانات الاتصال اللازمة للمستحقين الملتزمين بالمشروع المحدد.

٤٥ يوما للاختيار من بين الشركات

يتم السماح للدفعة الأولى من المستحقين بالاختيار من بين شركات التطوير العقاري والتصاميم والأسعار المختلفة على أساس مبدأ القادم أولا يتلقى الخدمة أولا، وفقا لتفضيلاتهم سواء كانت في حدود المبلغ المحدد في القسيمة أو أكثر، ويعتبر هؤلاء المستحقون نشطين.

سيكون امام المستحقين النشطين ٤٥ يوما للاختيار ويكون الاختيار عن طريق تسليم المستحق قسيمته إلى شركة التطوير العقاري التي اختارها في مقابل توقيع اتفاقية تطوير مع الشركة.

توقيع الاتفاقية

في حال توقيع اتفاقية تطوير مع المستحق بقيمة ٥٠٠ ألف ريال يجب على المستحق دفع المبالغ الزائدة للشركة خلال ١٤ يوما من تاريخ إخطاره بذلك من قبل الوزارة، بعد اكتمال تنفيذ الشركة بالتسويق وتقديمها ضمانا اضافيا بقيمة المبالغ الزائدة، وفي حالة عدم تنفيذ المستحق لذلك يمكن للشركة اعتبار اتفاقية التطوير لاغية، واذا وافق المستحق على ذلك يتم توقيع اتفاقية تطوير جديدة.

تعد الشركة سجلا يتضمن كافة بيانات المستحقين الذين تم التسويق عليهم وارقام قسائمهم، بحيث يتضمن هذا السجل ايضا بيانات وتواريخ توقيع الاتفاقيات، ومواصفات وبيانات الوحدة (مثل رقم العمارة ورقم الوحدة ومساحتها واسعارها).

٦٠ يوما لإنشاء البنى التحتية

يجب على الشركات التعاقد مع المستحقين بما لا يقل عن ٥٠ بالمائة من مجموع الوحدات التي قامت بتصميمها خلال فترة التسويق الأولية؛ لضمان تخصيص الأرض لها وتسليمها للبدء في أعمال تطويرها، ويجب على الشركة بعد استلامها للارض وللدفعة المقدمة من الوزارة الالتزام ببدء أعمال الإنشاءات، أي بدء الحفر لوضع البنية الأساسية والأساسات على قطعة أرض واحدة على الأقل من القطع المخصصة لها خلال ٦٠ يوما من استلام الأرض والدفعة المقدمة.

إلغاء تخصيص الأراضي

إذا لم تتمكن الشركة من تحقيق الحد الأدنى من توقيع الاتفاقيات خلال فترة التسويق الأولية أو أي تسويق إضافي فيما لو سمحت الوزارة بذلك او البدء في أعمال الإنشاء خلال ٦٠ يوما، فإنها تصبح معرضة لإلغاء تخصيص الأرض وعدم السماح لها بعد ذلك بتسويق تصاميمها أو المشاركة في تطوير الوحدات السكنية في المشروع، فيحق للوزارة في الحالة الأولى مصادرة الضمان البنكي للعرض كما يجوز لها في الحالة الثانية مصادرة كلٍ من ضمان الدفعة المقدمة وضمان المبلغ الاضافي وضمان بنكي لحسن التنفيذ وتحتفظ الوزارة بحقها في مد فترة التسويق الأولية أو أي فترة تسويق إضافية وتقليل الحد الأدنى من توقيع اتفاقيات التطوير المحددة بنسبة ٥٠ بالمائة إلى أي نسبة أخرى تراها الوزارة مناسبة، بالإضافة إلى أحقية الوزارة في مصادرة الضمانات البنكية.

التخصيص والتوزيع

في حال توقيع اتفاقيات تطوير مع شركات لم تتمكن من تحقيق الحد الأدنى من الالتزامات أو لم تبدأ أعمال الإنشاءات خلال الفترة المحددة ومن ثم تم استبعادها، يمكن لهؤلاء المستحقين الانسحاب من المشاركة في موقع المشروع أو إعادة الاختيار بين الشركات الأخرى الفائزة والمستوفية للشروط المتاحة في الموقع، أي الاختيار من بين شركات التطوير الأخرى التي حققت الحد الأدنى الذي يسمح بتخصيص الأرض لها أو انتظار إعادة تخصيص قطعة الأرض لشركة تطوير جديدة. ويجب على اي شركة يتم استبعادها إعادة جميع قسائم المستحقين إلى الوزارة خلال ١٠ أيام عمل من تاريخ الاستبعاد.

ويمكن للوزارة إعادة تخصيص أي مجمع أرض أو مشروع لم تتمكن الشركات من تحقيق الحد الأدنى من تسويق وحداته السكنية، او التي لم تلتزم او لم تبدأ أعمال الانشاء خلال ٦٠ يوما وتحويلها لشركات أخرى، ويكون العرض على الشركات الجديدة بحسب ما حققته من نجاح في التعاقد على بناء وتسليم الوحدات السكنية التي صممتها على الأراضي التي خصصت لها، على أن تكون متوفرة ولديها القدرة على التطوير خلال المدة الزمنية اللازمة لتنفيذ المشروع بحسب الترتيبات التي أجرتها الوزارة وما تقدره الوزارة، ويمكن للوزارة إجراء التخصيص للشركات التي تم تقييمها من قبل لجنة فحص العروض بحسب الترتيب الذي أجرته، ويجب على الشركات التي يعاد تخصيص أي مجمع أراضٍ لها أن تحقق الحد الأدنى من التعاقد على البناء بما لا يقل عن ٥٠ بالمائة، وتبدأ أعمال البنى التحتية خلال ٦٠ يوماً، وتوفر كل الضمانات الواجب توفيرها بموجب الاتفاقيات قبل أن تحصل على أي دفعات مقدمة.

تاريخ تسليم الأراضي

تقوم الوزارة بتسليم الأرض للمطورين خلال مدة تحددها الوزارة من تاريخ اكتمال التزامات التسويق وتوقيع اتفاقات التطوير العقاري مع المستحقين، وتحتفظ الوزارة بحقها في تمديد تاريخ تسليم أي قطعة أرض إلى أي من شركات التطوير العقاري الفائزة.

بعد تسليم قطع الأراضي للشركات الفائزة التي تمكنت من تحقيق الحد الأدنى من متطلبات الوزارة، يقوم المستحق بتحويل أية مبالغ إضافية مطلوب دفعها إلى شركة التطوير، وذلك في حال كانت تكلفة الوحدة أكثر من ٥٠٠ ألف ريال ويكون ذلك خلال ١٤ يوما من الإشعار من قبل الوزارة، وتقوم الشركة بتقديم ضمان بنكي خاص بالمبلغ الإضافي للوزارة بمسمى خطاب الضمان البنكي الإضافي.