حديث العقار يكشف أسباب الاعتداء على أراضي الدولة والمواطنين

كيف تورط مسؤولين حكوميين في سرقات الأراضي ومساعدة اللصوص؟

كيفية الاستيلاء على الأراضي الحكومية بالصكوك المزورة

قائمة بأشهر لصوص الأراضي بالمملكة

خطط لجان التعديات لأعداد قائمة بأصحاب السوابق من المعتدين على الأراضي

 

خاص: حديث العقار

ظاهرة انتشرت بصورة خطيرة، وباتت تهدد سوق العقار السعودي في هذه الأونة، بعد أن استغل ممارسيها ضعف الرقابة من الجهات المعنية، وقاموا بالاعتداء على أملاك الدولة، وتحويلها إلى مخططات أو منح سكنية دون الحصول على التراخيص اللازمة؛ إنها ظاهرة “سرقة الأراضي”، والتي يقودها مجموعة مدربة من لصوص الأراضي، الذين ابتكروا نوعًا من السرقات صار يؤرق الدولة والمواطن، وهو الاعتداء على أملاك الدولة، مستخدمين أساليب شتى من الاستيلاء أبرزها، البحث عن الأراضي الحكومية المنسية أو الخاصة أو الأراضي غير المحمية، والتي تكون غالبًا بعيدة عن مرأي ومسمع الجهات المعنية، وخارج النطاق العمراني أيضاً، كي يتمكنوا من بيعها قبل أن ينكشف أمرهم، والضحية النهائية المواطن الذي لم يتقصى الحقائق جيدًا عن الأرض التي قام بشرائها قبل أن يقع فريسة سهلة في شباك هؤلاء المحتالين والنصابين.

 

أسباب الاعتداء على الأراضي

وسط مطالبات العقاريون والقانونيون بتطبيق أقصى العقوبات على لصوص الأراضي باعتبارهم يستولون على حقوق المواطنين والدولة معاً، بعد أن استغلوا سوء تخطيط المدن، وضعف إمكانيات البلديات، وقاموا بالإستيلاء على الأراضي، لتكون المحصلة النهائية لعمليات السرقة هذه مساهمات عقارية متعثرة، وشح أراضي، وارتفاع أسعار العقارات، وانتشار الأحياء العشوائية، اتفقت الأراء على أن أراضي الدولة هي مال عام، وأي اعتداء عليها هو بمثابة اعتداء على المال العام، والقوانين الحالية هي قوانين صارمة ورادعة، لكن المشكلة الحقيقية تكمن في تنفيذها، في حين طالب البعض باعتبار الإعتداء على أملاك الدولة مخالف للشريعة الإسلامية، لأنه يعتبر تعد على حقوق المواطنين، وأخذ المال العام دون وجه حق، إضافة إلى استغلالهم للمواطنين البسطاء، وسرقة أموالهم بسبب ما يروجونه من إعلانات عن تلك المخططات، ويدعمونها بمعلومات لزيادة الثقة في المخطط، الأمر الذي يعد مغرياً للشراء، ومن هنا يتم نهب أموال المواطنين الذين لم يجدوا أي طريقة قانونية لاستعادتها لعدم وجود مستندات رسمية تثبت ملكيته للعقار.

 

مدينة المعاناه من اللصوص منذ 30 عاماً

تعتبر الرياض من المدن السعودية التي تعاني من لصوص الأراضي منذ أكثر من 30 عاماً، وذلك بحسب تصريحات المسئولين العقاريين، بدليل وجود  حي المصفاة بجنوب الرياض، وبدر بشماله، والتي تعتبر من الأحياء العشوائية بسبب الاستيلاء على الأراضي بصكوك وهمية.

 

ضعف الرقابة وتفشي الظاهرة

كما أوضح بعض القائمون على الشأن العقاري بالمملكة، أن السوق العقاري يعاني من لصوص الأراضي منذ زمن هجرة الناس من القرى إلى المدن مع بداية النهضة للدولة، حيث أوجدوا الأحياء العشوائية، وأصبحت الظاهرة الأن أكثر تطوراً وتنظيماً، فيتم الإستيلاء والبيع بعدة طرق، ومن ضمنها الوثائق، مشيرين إلى أن تفشي الظاهرة في هذه الأونه يرجع لضعف رقابة الجهات الحكومية المعنية بهذا الشأن، والمتعارف عليها بلجنة التعديات في إمارات ومحافظات المناطق، وهو الأمر الذي ينجم عنه أضرار كثيرة على المستوى التنظيمي، وإعاقة خطط الجهات المعنية بتنظيم القطاع الإسكاني عن القيام بالتوزيع النظامي، والعادل للأراضي، الأمر الذي يتطلب معه وقفة حازمة من الجهات المعنية بتغيير آلية العقوبات، والتشديد على من يمارسون هذا العمل، ورفع مستوى العقوبات لتكون رادعة.

 

قوائم بلصوص الأراضي

وكانت وزارة العدل قد أعلنت في وقت سابق أنها تعمل على تبادل معلومات الأعتداء على الأراضي الحكومية، لإعداد قوائم وبيانات تحدد أسماء من يمارسون بيع الأراضي بشكل مخالف بعد إقرار مجلس الشورى مشروع لائحة مراقبة الأراضي الحكومية، وإزالة التعديات التي تتضمن فرض غرامة قدرها 10 آلاف ريال على المعتدي للمرة الأولى، ترتفع إلى 20 ألف ريال للمرة الثانية ثم 40 ألفا في المرة الثالثة، وكذلك إحالة من يعترض منهم طريق لجنة الإزالة أثناء قيامها بمهام عملها، بهدف حماية الأراضي الحكومية من الإحداث عليها، وإبقائها على حالها لحين الحاجة إليها، كما يسمح هذا التنظيم بمتابعة ومراقبة الأراضي بالمملكة، ويشمل فحص ملكيات الأراضي، ومدى نظامية استخراج صكوكها، وتعميم القائمة على إمارات المناطق ولجان التعديات لرقابة أي تعويضات تخص الأراضي التي لم تصدر صكوكها بسبب اعتراضها مشاريع الدولة.

 

7100 حالة تعد على أراضي مواطنين ،7 مليار ريال فاقد سنوي

فيما كشفت دراسة كانت وزارة الشؤون البلدية والقروية قد أعدتها عن وجود أكثر من 7100 حالة تعدٍّ على أراضٍ يملكها آخرون، والتلاعب في صكوكها العقارية.

وأفادت الدراسة أنه يوجد  7 مليارات ريال فاقد سنوي بسبب التعدي على الملكيات، عدم وضوح الرؤية والشك في وجود أكثر من مالك للعقار جعل المستثمرين يتراجعون عن الإستثمار في مجال العقار.

 

نظام لتصحيح الملكيات

وبحسب تصريحات وزير العدل الدكتور عبدالله أل الشيخ، فإن نظام التسجيل العيني للعقار يلغي التداخل، والازدواج في الملكية كما يصحح الملكيات القائمة، حيث تنص لأئحته التنفيذية على إنشاء سجلات عقارية لحفظ الحقوق وتوثيقها، بحيث تتولى كل من وزارتي العدل والشؤون البلدية والقروية أعمال التسجيل والتوثيق، ويضع هذا النظام أيضاً حداً فاصلاً للقضايا العالقة في المحاكم الشرعية، وأمانات المدن والبلديات بسبب تعدد وتداخل الملكيات على الأراضي والعقارات في مختلف المدن السعودية، كما حددت المادة 73 العقوبات المالية بألا تقل عن 5 آلاف ريال، ولا تزيد على “10” آلاف ريال لكل من توصل بسوء نية إلى قيد عقار بغير أسم مالكه أو ترتيب حق عيني عليه دون وجه حق أو أقام دعوى كيدية أو قام بتغيير علامات التحديد أو أتلفها، وكذلك بالنسبة للبلاغات الكاذبة عن الحقوق العينية.

 

بسبب التعديات على الاراضي: 55 حي عشوائي في جدة

وبحسب تصريحات نائب رئيس اللجنة العقارية، ورئيس التثمين العقاري بجدة عبدالله بن سعد الأحمري فإن جدة تعد الأولى على مستوى المحافظات والمناطق في التعديات، وهناك أكثر من 55 حي عشوائي تم حصرها من قبل أمانة محافظة جدة، أنشئت بطريقة وضع اليد معظمها في شرق وجنوب المدينة، وأبرز طرق الأعتداء على الأراضي وضع لافتات اعلانية كبيرة تحمل أسماء شخصيات بارزة يتم توزيعها بشكل ظاهر في حدود الموقع ومن جهاته الأربع, وقيام بعض الوكلاء بإستغلال أسماء موكليهم في اقتطاع مساحات كبيرة من الأراضي البيضاء من دون علمهم.

 

صكوك ووكالات مزورة وأراضي بالملايين

وبسبب استمرار الأعتداء على الأراضي ارتفعت أسعار الأراضي بصورة غير عادية؛ حيث تنظر المحكمة العامة في جدة ملف نزاع حول أرض استثمارية على كورنيش جدة، تقدر مساحتها بـ 15 الف متر مربع؛ بعدما تبين وجود 3 صكوك عليها، وتم افراغها عدة مرات بوكالات مزورة كما قررت أمانة جدة إيقاف التعامل الفوري على الموقع من أي شخص، وعدم اصدار أي كروكيات أو تصاريح لحين البت في القضية، وتشكيل لجنة خاصة من الشؤون القانونية وقسم الاراضي والمساحة وبلدية ابحر لدراسة الصكوك وتطبيقها على الموقع وإيضاح التداخل .

 

قاض يتعدى على أراضي الدولة

وفي واقعة أخرى للإستيلاء على أراضي الدولة تقدم مواطنون سعوديون في إحدى محافظات منطقة مكة المكرمة، من بينهم موظف يعمل في السلك القضائي بشكاوى ضد قاضٍ يتهمونه بالتعدي على أراض بيضاء تعود ملكيتها للدولة كما قام بإنشاء مبان عليها، وتطويقها بسور.

وتباشر لجان تحقيق مشكلة من ثلاث جهات رسمية التثبت من الشكاوى، فيما أكد تقريرحكومي أن أربع جهات حكومية في المملكة تعاونت لاستعادة 15 مليون متر مربع من أراضي حكومية تمت السيطرة عليها بصكوك وهمية.

 

الأسباب الكامنة للإزمة الإسكانية بالمملكة

وبحسب مختصون فأن قلة الأراضي المتاحة للتطوير أحد أهم أسباب أزمة الإسكان المتفاقمة في السعودية، إضافة إلى غلاء أسعار العقارات الذي يمثل تهديداً لقدرة الأفراد الشرائية، خاصة في ظل تنامي الطبقة المتوسطة بصورة كبيرة، والنقص الحاد في المعروض من الوحدات السكنية في معظم المدن الرئيسية، ما يضع ضغوطاً كبيرةً على قطاع الإسكان.

 

تورط مسئولون في سرقة الأراضي

وفي وقت سابق كانت تقارير سرسة لجهات رقابية في السعودية كشفت عن تورط مسؤولين، وموظفين في قطاعات خدمية ومعنية برقابة وخدمات الأراضي في تحريض ومساعدة لصوص الأراضي في الاعتداء على الأراضي.

حيث تلقت بعض إمارات وأمانات المناطق تقاريرتفيد بأن هناك لصوص أراض مقبوض عليهم، أفادوا بتواطؤ مسؤولين وموظفين حكوميين بعمليات تعدي على أراض حكومية، واعترف آخرون بتورط موظفين في تسهيل تعديهم على الأراضي بشكل غير قانوني، حيث تمثلت طرق التواطؤ في حصول المسؤولين أو أحد ذويهم على قطع أراض بمساحات كبيرة في المواقع المعتدى عليها، أو تقاضي مبالغ مالية نظير غض الطرف عن التعديات والمساهمة في إنجاحها وحمايتها من خلال استغلال نفوذهم.

وتم تصنيف المتورطين إلى مسؤولين مباشرين في قطاعات حكومية رسمية عدة متخصصة في متابعة ومراقبة أراضي الدولة، وموظفون يتبعون إلى وزارات خدمية، وتواطؤا مع المتعدين بعدم إبلاغ الجهات المتخصصة ممثلة في لجان مراقبة الأراضي وإزالة التعديات، رغم علمهم بأن هذه الأراضي تتبع إلى وزارات يعملون ضمن نطاقها وذلك من خلال إمداد لصوص الأراضي بمعلومات عن المواقع التابعة إلى وزاراتهم وحدودها والمشاريع التي ستقام عليها مستقبلا.

وكان ثابت السليماني رئيس لجنة مراقبة الأراضي بمنطقة جازان قد أشار إلى أن السعودية تشهد في الأشهر الأخيرة استعادة أراضٍ تمت السيطرة عليها بصكوك وهمية أو التعدي عليها بمساعدة عدة أطراف منهم مسؤولين.

 

تحويل مخططات حدائق إلى منح سكنية

في واقعة أخرى قام لصوص الأراضي في جدة بتحويل مخططات حدائق إلى منح سكنية، وباعوها لمواطنين مستغلين ضعف الرقابة الحكومية.

حيث نظرت المحكمة الإدارية (ديوان المظالم) في جدة خمس قضايا تقدم بها ما يقرب من ألفي مواطن ضد أمانة محافظة جدة مطالبين باتخاذ الإجراءات الصارمة ضد من حول 500 حديقة داخل عدة مخططات إلى منح أراضي، ومنحها لأشخاص قاموا بتحويلها إلى أراضي سكنية، وبيعها لآخرين، جاء ذلك بعد أيام من تأكيد جهات رقابية تورط مسؤولين وموظفين في قطاعات حكومية بتسهيل مهمات لصوص الأراضي والاستيلاء على مساحات شاسعة من خلال تزويدهم بمعلومات حالية ومستقبلية، والتغاضي عن إحداثاتهم وتعدياتهم.

 

حجج قديمة

وبحسب موظفون مختصون فإن هناك بعض مُلاَّك الأراضي لا يملكون صكوكاً رسمية موثقة من قبل وزارة العدل، ويملكون حجج استحكام قديمة لم يتمّ تسجيلها في المحاكم بسبب قلَّة وعي البعض بذلك، حيث أن وصف الحدود، وتحديدها قديماً كان يتمّ بذكر أسماء المناطق، والتضاريس المحلية، ممَّا أدَّى الى إثارة الشبهات في هذه الحدود، نظراً لعدم تحديدها بشكلٍ دقيق في تلك الفترة، الأمر الذي تسبب عنه نشوب العديد من الخلافات والقضايا.

وصرح إسماعيل إبراهيم المتحدث الرسمي لأمانة محافظة الطائف أنَّ التعدِّي على الأراضي الحكومية وأراضي الغير تسبب في نشوء مناطق عشوائية يتم معالجتها وتطويرها، وأن تجاوز البعض لحدود أراضيهم أمرٌ مخالف للأنظمة والتعليمات، ومن يرتكب هذا يُتعرِّض للمساءلة والعقوبات النظامية، لافتاً إلى أنَّ أمانة محافظة الطائف عندما تُصدر تراخيص بناء، فإنَّها تقوم بتطبيق الصك على الطبيعة، وإذا اتَّضح عدم المطابقة فلا يتمُّ استخراج الترخيص للمُتقدِّم، كما يتمُّ اتخاذ الخطوات النظامية لمنع المخالفات والتجاوزات.

 

قاعدة بيانات لأصحاب السوابق

وكان مصدر مسؤول في لجنة التعديات في جدة قد أفصح عن إنشاء قاعدة بيانات لكشف أصحاب السوابق من المعتدين على الأراضي الحكومية، أو أراضي المواطنين دون أي مستند قانوني، لرفعها لإمارة منطقة مكة المكرمة لمضاعفة العقوبة فيما أكدت لجنة مراقبة الأراضي والتعديات في أمانة جدة، أنها تعمل على مكافحة التعديات، وإعادة الحقوق لأصحابها من المعتدين بعد أن تم تسليم شركة جدة التابعة للأمانة 130 مليون متر مربع بعد إزالة التعديات عنها، وأوضحت اللجنة أن الأراضي المخصصة للمواطنين التي يرصد فيها التعدي يتم فيها إشراك أمانة جدة لتحديد الملكيات، ورصد التعدي قبل أي إزالة للممتلكات، وذلك من مبدأ الحفاظ على حقوق المواطنين، وعدم الإضرار بممتلكاتهم، وعند التأكد من صحة التعدي يتم إزالته وتسليم الأراضي لأصحابها، كما أن هناك تنسيق مع الأمانة لسرعة إنهاء إجراءات الأراضي الخاصة بالمواطنين بعد إنشاء شبكة داخلية توضح المواقع التي يوجد بها تعد بعد أن ترد شكاوى أصحاب الأراضي للتوجه فورا للموقع، وإزالة جميع أشكال التعدي على الأرض.

وكانت اللجنة قد عملت على رفع 45 اسما للصوص الأراضي لإمارة منطقة مكة المكرمة على مراحل لملاحقتهم لاتخاذ الإجراءات الرسمية في حقهم، وتم استعادة 220 مليون متر مربع من الأراضي المعتدى عليها وإزالة ما عليها، غالبيتها تخص أراضي مملوكة لمشاريع ريادية في الدولة ومواطنين يملكون صكوكا رسمية حالت التعديات دون تملكها أو استثمارها.

 

النظام الجديد لحماية الأراضي

كما قامت لجنة من وزارتي الداخلية والشؤون البلدية والقروية في السعودية بوضع نظام جديد لحماية أراضي الدولة من التعديات والسرقة، بحيث يتم تغليظ قيمة الغرامات المفروضة على من يثبت تعديهم على أراضي الدولة، وذلك في ضوء إنشاء نظام جديد مبني على ما جاء في لائحة حماية الأراضي الحكومية المقر من مجلس الشورى، حيث تسعى اللجنة  إلى تسديد بعض الثغرات الموجودة في اللائحة المقرة سلفاً، لتتيح مسألة ملاحقة المعتدين على الأراضي الحكومية قضائياً؛ كما اقترحت اللجنة رفع عقوبة الغرامة إلى 100 ألف ريال كحد أقصى، بحيث يعمل هذا التشريع على الحد من ظاهرة التعدي عـلى الأراضـي البيضاء، ويضع إجراءات واضحة ومهمات محددة لعلاقة كل جهة حكومية بنظام حماية الأراضي، بما يضمن واجبات كل جهة للحفاظ على أراضيها، والمهمات المنوطة بلجان مراقبة الأراضي وإزالة التعديات في المحافظات والمناطق.