الأسباب التي جعلت من التقييم العقاري أداه لزيادة الأزمات العقارية

خاص: حديث العقار

مصطلح يتردد كثيراً، وخاصة في فيما يتعلق بأزمات الرهن العقاري، والتي قد تقود بدورها السوق العقاري إلى أزمات طاحنة قد لا يحمد عقباها أنه ” التقييم العقاري ” والذي يعرّف على أنه تقدير قيمة الأملاك العقارية محل الاعتبار، وإبداء المشورة فيما يتعلق بتقييم الممتلكات حسب القيمة المتداولة في السوق في فترة معينة، وهي القيمة الأكثر اعتماداً في البيع والشراء في أوساط الخبراء.

 نقطة عملية عقارية خطيرة

ويعتبر التقييم العقاري من أهم نقاط العملية العقارية الخطيرة، حيث أن ممارسته من جهات غير متخصصة، تلحق أضراراً بالغة في العملية العقارية الأمر الذي يساهم بدوره في إصابة السوق العقاري بالتفكك والضعف نتيجة إعطاء السلعة العقارية أثماناً مغايرة لثمنها الحقيقي، وبروز العشوائيات في تحديد القيمة.

 

كيفية الإستفادة من التقييم العقاري

يمكن الاستفادة من التقييم العقاري في عدة أمور منها، تحديد السعر الذي يطلبه البائع، ومساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء، وتحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركة، وتحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة، وتحديد أملاك يتم تبادلها عند اندماج أو تصفية أو إفلاس شركات،  وتحديد قيمة تمويل قرض عقاري و التي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار، وتحديد إيجار للأملاك كنسبة من قيمتها، وتحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك، وكذلك تحديد تكلفة عيوب إنشاء كجزء من عملية تقاضى، وتحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق أو عواصف أو زلازل، وتقييم الأملاك بغرض حسب الضرائب، وتحديد الضرائب على هدايا الأملاك، وتحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك، وتقييم الأملاك عند حالات الطلاق وقسمة الأملاك بين الزوجين، وتقييم الأملاك في أثناء القضايا بين الأطراف المتعددة، وتحديد قيمة أعمال توسعات مستقبلية، وتحديد أنسب قيمة لاستخدام أملاك خالية، وكذلك تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل، وتحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي لأملاك هو أفضل استخدام لها أم لا.

شروط يجب توافرها في المقيم العقاري

هناك شروط يجب توافرها في المقيّم العقاري أهمها، السلوك الأخلاقي، والإلمام بأساسيات العلوم الهندسية إضافة إلى بعض العلوم المحاسبية وعلوم الإدارة المالية، والمستوى التعليمي العالي، والمعرفة الجيدة بالتشريعات والقوانين ذات العلاقة بالسوق العقاري، وأن يكون لدية خبره مناسبة لتقييم العقارات التي يمكن له الحكم على تأثير قوى المجتمع المختلفة، والتمتع  بالحياد الشخصي تجاه الأملاك التى يقيمها.

أسس تحديد قيمة العقار

أما عن أسس تحديد قيمة العقارات فلابد أن يكون العقار في حوزة مالك مسؤول وتحت إدارة كفء، وأن يكون تقدير القيمة معمولاً به فقط في تاريخ سريان مفعوله، وأن يتم تثمين العقار بالنسبة لأفضل استخدام له، وألا تقع على الخبير المثمن أي مسؤولية عن تأثير المسائل القانونية على القيمة إلا فيما يختص بالشروط المكتوبة أو أي أمور أخرى يحددها العميل، أن نفترض أن حق الملكية قابل للبيع، وأن يكون التوصيف القانوني صحيحاً، وأن يفترض أن القياسات المذكورة في المسح أو الخرائط صحيحة، وأن يفترض أيضاً الأ يكون هناك أي حدود متداخلة مع أرض الغير واعتداء على حقوق الغير، وأن تستخدم الرسومات والخرائط فقط للمساعدة على تكوين تصور للعقار وليس لأي غرض آخر، وأن يكون تقسيم وحدود العقار التي يمكن تطبيقها عمليا قد روجعت مع السلطات الحكومية والخبير المثمن ليس مسؤولا عن الأخطاء التي يرتكبها الآخرون، وألا يكون هناك عيوب خفية أو مواصفات مغايرة بالنسبة للتربة يفترض أن تكون توصيلات المياه والصرف الصحي والكهرباء سليمة وأجهزة التكييف والمصاعد وغيرها من الأجهزة الميكانيكية قابلة للتشغيل، وأن يعتمد الخبير المثمِّن على المعلومات التي يوفرها له الآخرون ممن يعتقد أنهم أهل للثقة ولكن لا تقع عليه أي مسؤولية نتيجة لأي خطأ في تلك المعلومات، وأن يكون التثمين لصالح العميل فقط ولا يجوز اطلاع الآخرين على محتويات تقرير التثمين.

التقييم العقاري وأزمة أمريكا

أزمة الرهن العقاري الأمريكي قادت العالم إلى أزمة طاحنة أطاحت بأعنى مؤسسات الرهن العقاري في الولايات المتحدة والعالم ، وعلى رأسها مؤسستان عملاقتان هما “فاني ماي” و “فريدي ماك” فضلاً عن عشرات البنوك والمؤسسات العملاقة الأخرى، وهي سلسلة من الانهيارات بدأت ببنك “ليمان براذرز” الذي أشهر إفلاسه في 15 سبتمبر 2008، وتلاه سلسلة من الإنهيارات، وخصوصًا في قطاع الاستثمار العقاري.

لكن الخبراء وصنّاع القرار في سوق الاستثمار أكدوا أن التقييم العقاري بريء من الأزمة التي كان السبب الرئيس فيها اتباع سياسات خاطئة في التقييم والاعتماد على تقارير أريد بها الترويج لأوراق معينة تحقيقاً لمصالح شخصية معينة، وحرص الجهات التمويلية على منح القروض أدى إلى انشغالهم عن التأكد من صحة تقارير التقييم، ومراعاة مخاطر الائتمان وكان هذا هو السبب الرئيسي في الأزمة.

بداية ظهور التقييم العقاري

كانت المزايدات في البداية هي الطريقة الوحيدة فقط للتعامل على أصول العقارات، وبزيادة التعاملات ظهرت الحاجة إلى نظام تقييم يكون مبني على معايير محددة لتحديد قيمة العقار، وبالتالي تحديد سعره؛ لكن السوق العقاري لم يضع آلية محددة لتقييم العقارات نتيجة اختلاف الظروف والعوامل من مكان لآخر، وبالتالي لا تتم عمليات التقييم إلا من خلال خبير متخصص في التقييم ويعرف بـ  ” المقيم العقاري.”

 

كيف تتم عمليات التقييم ؟

يقدم الخبير تقييمه على هيئة تقرير يعرف بـ “Appraisal Report”، حيث يوضح فيه المقيم الدراسة المستفيضة لتقدير قيمة الأملاك التي يقيمها شاملة المنطقة الجغرافية والحالة الاقتصادية.

مراحل التقييم العقاري في السعودية

أكدت دراسة حديثة أن التقييم العقاري في السعودية يمر بخمس خطوات يتم اتباعها من قبل المقيمين العقاريين في السوق السعودية، وهي خطوات روتينية، وأوصت الدراسة بإنشاء جمعية مهنية تعمل على تنظيم أعمال التقييم العقاري، وتسن الأنظمة والقوانين اللازمة لذلك، موضحة أن الخطوات الروتينية المتبعة في تقييم العقار تبدأ بجمع المعلومات الأولية عن العقار، وهي تشمل غالبًا معلومات صك الملكية ومخطط الموقع «كروكي»، ثم معاينة العقار على الطبيعة لمعرفة عمره وحالته ونوعية التشطيبات، ثم تقدير قيمة الأرض من خلال مكاتب العقار، أما الخطوة قبل الأخيرة فتشتمل على تطبيق طريقة واحدة للتقييم وهي طريقة التكلفة، وفي بعض الحالات يتم تطبيق طريقة الدخل إذا كان العقار مدرًا للدخل، ثم يتم إعداد التقرير النهائي في الخطوة الخامسة والأخيرة.

ومن أهم النتائج أيضًا التي توصلت إليها الدراسة هو عدم استخدام المقيمين العقاريين المشمولين بالبحث الطرق العلمية المتعارف عليها بكامل تفاصيلها، فالطرق المستخدمة حاليًا تتشابه مع الطرق العلمية في المسمى فقط مع اختلاف كبير من ناحية التفاصيل وطريقة التطبيق. وأظهرت نتائج الدراسة أن من أكبر عوائق التقييم العقاري في السعودية عدم وجود مرجعية مهنية لأعمال التقييم العقاري، وعدم وجود أنظمة وقوانين تنظم عملية التقييم وتمنع الأشخاص غير المؤهلين من ممارسة أعمال التقييم، وأن عمليات التقييم لا تمر على جهة رقابية تشرف على صحة ودقة هذه العمليات ومدى مطابقتها الطرق العلمية الصحيحة، فهي تقتصر على طرفين (المقيم العقاري والعميل)، إضافة إلى عدم وجود جهة تعتمد المقيمين وتمنح تصريح مزاولة المهنة وتشرف على أعمال التقييم العقاري للتأكد من تطبيق الطرق المناسبة.

وأوصت الدراسة بعدم استخدام الطريقة المناسبة حسب نوع الملكية العقارية، فهناك اعتماد كبير على طريقة التكلفة المعتمد على سعر تنفيذ المتر المربع للمباني، بحيث يتم ضرب سعر تنفيذ المتر المربع للمباني في إجمالي مساحة المبنى، وحاصل الضرب يُجمع مع قيمة الأرض ليصبح الناتج قيمة الملكية العقارية، والاعتماد على هذه الطريقة لسهولتها وقلة خطواتها، وهذه الطريقة غير مناسبة لكثير من أنواع العقارات خاصة العقارات السكنية، فهي تعطي نتائج مضللة وغير صحيحة لأسعار العقارات، وتؤدي إلى تضخم الأسعار وبالتالي تكون هناك انعكاسات سلبية على القطاع العقاري بشكل خاص وعلى اقتصاد الدولة بشكل عام، وكذلك إنشاء جمعية مهنية تعمل على تنظيم أعمال التقييم العقاري، وتسن الأنظمة والقوانين اللازمة لذلك، وتشرف على إعداد معايير شاملة لأعمال التقييم وتنظيم المحاضرات والندوات للتوعية بأهمية التقييم العقاري، وتشرف على دورات تدريبية وتلزم المقيمين بالحصول على الرخص اللازمة والتأكد من حملهم المؤهلات والخبرات اللازمة لممارسة المهنة حفاظًا على الملكيات العقارية، والتأكيد على أهمية أن يستخدم المُقَيّم الطرق العلمية المتعارف عليها دولياً بكامل تفاصيلها، وضرورة استخدام الطريقة المناسبة لكل نوع من أنواع الملكيات العقارية. وأن تتضمن تقارير التقييم جميع الإجراءات والخطوات المتبعة للوصول إلى القيمة النهائية للعقار، وضرورة إعادة النظر في مدى إمكانية تعديل المادة السابعة من «نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات» التي لا تشترط أن يكون المقيم العقاري مؤهلاً وذا كفاءة، حيث تكتفي بعاملي الخبرة والأمانة فقط، على الجهات الحكومية المعنية بأمر التقييم العقاري خاصة الجهات القضائية التقيد بالأساليب العلمية المتعارف عليها في التقييم.

الفرق بين التثمين والتقييم العقاري

الفرق بين التثمين والتقييم هو الفرق بين الثمن والقيمة، فالثمن هو العوض في عقد البيع خاصة، ويكون تحديده عائداً إلى اتفاق البائع والمشتري سواء كان قليلاً أو كثيراً، وأما القيمة فتكون عوضا في البيع وغيره وهي ما يوافق مقدار مالية الشيء ويعادله في الواقع بحسب تقييم المقومين، وعلى هذا فإن التثمين يختص بالمعاوضات ولا يدخل في التعويضات بخلاف التقييم، ولكن جرى استعمال بعض الفقهاء للثمن بمعنى القيمة، وبناء على هذا فلا يكون هناك اختلاف في المعنى بين التثمين والتقييم، واستعمال التثمين بمعنى التقييم في الوقت الحاضر هو الشائع والمقصود لدى من يعنى بالتثمين من اللجان والهيئات المختصة.
يمكن أن يكون التقييم العقاري وسيلة إثبات علمية يقوم بها المقيم بناء على طلب القاضي، ويكون المقييم بهذا من أهل الخبرة الذين يستعين بهم القاضي، ويستحق المقييم أخذ الأجرة على الصحيح، ويعد المثمن في هذه الحال كالشاهد على الصحيح، فيكون التقييم من قبيل الشهادة.

2017 بداية ممارسة التقييم العقاري بالسعودية  

وبحسب تصريحات عصام المبارك أمين عام الهيئة السعودية للمقيمين العقاريين المعتمدين في السعودية، فأن بداية العام 2017م ستكون موعداً لبدء الممارسة الرسمية لمهنة التقييم العقاري، وهذه الفترة فترة انتقالية ستقوم بها الهيئة بالكثير من الأنشطة والأعمال الخاصة بتطوير وتأهيل المقيمين بناء على أسس علمية وفق المعايير الدولية للتقييم المعمول بها عالمياً، وهناك أكثر من 700 مكتب وشركة تمارس التقييم العقاري كنشاط وليس كمهنة، وبحسب النظام الجديد للتقييم العقاري فهذه المكاتب مطالبة بتغيير نشاط التقييم واعتماده كمهنة مؤكداً عدم إمكانية تسجيل أي مكتب عقاري إلا بالحصول على عضوية الهيئة وقال إن التسجيل سيبدأ في سبتمبر المقبل.

وصرح المبارك أن الهيئة تقوم حالياً بإعداد دراسة عن احتياجات المقيمين متوقعاً أن يصل عدد المقيمين إلى 500 مقيم معتمد وأن الهيئة تهدف لاعتماد التقييم بمعايير عالمية دقيقة تعطي الأصل أياً كانت قيمته السوقية الحقيقية، والهيئة تعني بتقييم الأصول بشكل عام سواء عقار أو المنشآت الاقتصادية أو المعدات والممتلكات المنقولة، وتعمل الآن على مشروع لتأهيل المقيمين بمجال المركبات وغيرها متوقعاً أن تخلق هذه المهنة فرص عمل واعدة.

مثمنين غير مؤهلين 

وبحسب عقاريون فأن التثمين العقاري أحد أهم مقومات نجاح الاستثمار، وإنشاء هيئة للتثمين العقاري أحد المطالب القديمة للعقاريين، حيث أكد العقاري طلال الغنيم في تصريحات صحفية أن هناك ازدواجية يعاني منها القطاع العقاري، وسوق العقار مليء بالمثمنين العقاريين السعوديين أصحاب الخبرة والدراية، الذين يستطيعون أن يثمنوا العقارات بشكل دقيق جداً، معتمدين على عوامل السوق، وعلى خبرتهم الطويلة التي اكتسبوها من عملهم في الميدان، لكن للأسف هؤلاء غير مؤهلين أكاديمياً، وبالتالي تنظر لهم الجهات المختصة على أنهم غير رسميين، ولا تعتد بتثمينهم، في الوقت نفسه، توجد شركات كثيرة رسمية غير سعودية تعمل في التثمين العقاري، لكنها لا تمتلك الخبرة الكافية لتثمين عقار، وتقاريرها معتمدة لدى الجهات الممولة، وهذه المكاتب غالباً ما تكون فرنسية أو بريطانية أو أمريكية، ومن يعمل فيها، غير ملمين بأوضاع السوق السعودية، وما يدور فيها من تقلبات في الأسعار وأسباب هذه التقلبات، وظروف السوق ومعرفة الجوانب المؤثرة فيها، وبالتالي تبقى التقارير التي تصدرها غير صحيحة وغير متطابقة مع الواقع، وهذا الأمر له انعكاسه السلبي على المواطن الراغب في شراء عقار ما، أو على الجهة الممولة لهذا العقار.

عشوائية تقييم العقارات

مشيراً إلى أن العشوائية في عمليات تقييم العقارات، قد تؤثر في أداء البنوك، فالرهن العقاري أحد حلول أزمة السكن، كما أنه أحد حلول التمويل العقاري، وتوفير السيولة المطلوبة لدى المواطن الراغب في شراء منزل، ولن يقدم أي بنك خدماته التمويلية للمواطنين إلا إذا كان هناك تقييم رسمي للعقار المراد شراؤه، والتقييم الرسمي موجود في السعودية، لكنه لا يعتمد على الطرق والوسائل الصحيحة.

مظلة رسمية 

وحذر المستشار العقاري ياسر عوض من استمرار التثمين العقاري في السعودية على ما هو عليه، منوهاً إلى الحاجة إلى جهة ومظلة رسمية، تدير عمليات التثمين العقاري بشكل محترف وعلمي، كما تتولى هذه الجهة منح التراخيص للجهات الراغبة في العمل في هذا المجال.

 

وكانت الغرفة التجارية الصناعية بجدة قد تبنت أول برنامج دبلوم تدريبي في التثمين العقاري 2013 تلبية لاحتياجات سوق العمل ومواكبة للحركة التنموية والعقارية التي تشهدها السعودية، وإيجاد الطاقات والخبرات والاستفادة من التجارب المحلية والعالمية والارتقاء بالمستويات المهنية وأساليب الأداء والتمرس للشباب السعودي في دخول مضمار صناعة العقار ورسم مستقبل واعد لهم في المهن العقارية التنموية والتطويرية والأعمال المساندة والمرافقة والمكملة لها.

ويركز البرنامج على تلبية احتياج سوق العمل ومتطلبات المنشآت العاملة في القطاع العقاري والوصول إلى التخصصية المهنية المنشودة والتماشي مع ظروف العاملين في القطاع العقاري على جانب المساهمة في التهيئة لترخيص مزاولة المهن العقارية، ويضع منهجا وأسسا علمية لمهنة التثمين العقاري أسوة بالدول المتقدمة بما يساهم في الحد من المبالغات بأسعار العقارات والحفاظ على ثروة الاقتصاد الوطني ويدعم توظيف الكوادر الوطنية المدربة وتنظيم مهنة التثمين العقاري.

وتركز أهداف البرنامج على تطوير قدرات العاملين في المجال العقاري وتنمية مهاراتهم وإيجاد فرص عمل جديدة لشباب الوطن وتنمية الكوادر الوطنية لمجال التثمين العقاري والتعرف على مبادئ وأساسيات صناعة العقار كعناصر الإنتاج والصناعة العقارية والمصطلحات العقارية والعمرانية والأنشطة العقارية والتخصصات المهنية المرتبطة بها والبيئة التشريعية والتنظيمية للصناعة وإبراز العقار كأحد قنوات الاستثمار.

ويقدم البرنامج سلسلة من الدورات المتخصصة في مجال التثمين العقاري بواقع 120 ساعة تدريبية تقام في 12 أسبوعا، بموجبها يحصل المتدرب على شهادة دبلوم في التثمين العقاري معتمدة من الغرفة التجارية الصناعية بجدة والمؤسسة العامة للتدريب التقني والمهني والأكاديمية الإدارية والعقارية بدبي.

ويساهم في الوصول لمفهوم التثمين العقاري وأهميته ومتابعة التطور التاريخي لمهنة التثمين العقاري والقطاعات المستفيدة وقواعد ممارسة المهنة وخصائص السوق العقارية وقواعد التثمين الأساسية وطبيعة القيمة وتسعير المنتجات العقارية.