ارتفاع الجودة وأسعار النفط عناصر حاسمة في التطوير الإسكاني

اعتبر مستثمر عقاري بارز في قطاع التطوير العقاري أن السوق في مجمله يعيش حالة من الضبابية وعدم الوضوح؛ مرجعاً ذلك إلى ضعف فهم هيكلة السوق العقاري السعودي وآليات عملها وعلاقتها الوثيقة بأسعار النفط ارتفاعاً وهبوطاً والإنفاق الحكومي ومجالاته والبدائل الاستثمارية الكبرى التي يمكن أن تتجه لها مدخرات الطبقة المتوسطة والثرية ولو أدرك المسؤولون والمطورون والممولون والمشترون وصناع الرأي بالسوق العقاري هذه الآلية لتجلت الكثير من هذه الضبابية وأصبحت السوق العقارية واضحة وشفافة ولتم استثمار قوتها والفرص المتاحة لبناء صناعة عقار حقيقية ولتم تذليل عوائق المشكلة الإسكانية ومعالجتها بشكل أفضل مما نحن عليه بكثير.

وقال الرئيس التنفيذي لشركة أمجال للتطوير العقاري التي نجحت خلال سنتين منذ تأسيسها وفي أثناء فترة ضبابية السوق العقارية وباستثمارات بلغت 650 مليون ريال مولتها صناديق استثمارية ومؤسسات مالية، من إطلاق 3 مشاريع تطوير سكنية بالفترة من 2012-2014م لإنتاج 424 فيلة سكنية بالرياض وذلك للحصول على إجابات مقنعة من رئيسها التنفيذي المهندس سعود القصير وللتعرف على رؤية الشركة بالنسبة للسوق العقارية وأسباب جرأتها بالاستثمار بمشاريع اسكانية بهذا الحجم رغم الضبابية التي تكتنف السوق العقارية.

وقال المهندس القصير إن الرسم البياني لحركة أسعار النفط والرسم البياني لحركة أسعار العقارات عبر خط الزمن يثبت التلازم بينهما بشكل واضح، وكذلك يجب أن نعرف أن الإنفاق الحكومي وهو المحرك الأساسي للاقتصاد السعودي ينمو بزيادة أسعار النفط وعند ترتفع أسعاره تنفق الحكومة كما نلاحظ الآن مئات المليارات التي تصل منها مبالغ كبيرة بصورة أو بأخرى لأيدي المواطنين خصوصاً الطبقة المتوسطة وما فوقها كمدخرات يوجهونها للاستثمار بالقطاع العقاري لعظم حجمه (الثاني من حيث الحجم بعد النفط والغاز) ولكونه حقق مكتسبات كبيرة للمواطنين الذين استثمروا به خلال العقود الماضية وبالتالي فهو مخزن ثروة الشعب السعودي التي تزداد بازدياد أسعار النفط وبكل تأكيد نتيجة لذلك ترتفع أسعار العقارات بسبب عظم الطلب المقرون بالقوة الشرائية في ظل غياب بدائل استثمارية كتلك المتوفرة في الدول المتقدمة مثل سندات الخزينة والأدوات المالية الاستثمارية قليلة المخاطر الهائلة المصنفة بشكل دقيق، وكذلك يجب أن نعرف أن القطاعات الاقتصادية غير قادرة على استيعاب فوائضها ما يجعل تجار هذه القطاعات يتجهون أيضاً للقطاع العقاري وكلنا يعرف أن معظم المستثمرين في كافة القطاعات الاقتصادية مستثمرين بشكل كبير بالقطاع العقاري، وبالتالي فإن العامل الحاسم في أسعار العقارات هو سعر النفط وما يتحقق من ورائه من إيرادات وإنفاق حكومي وبقية العوامل عوامل ضعيفة وآثارها موقته وبسيطة.

وشدد المهندس سعود القصير إلى أن السوق العقاري السعودي كبيرة وقوية وواعدة ومحط أنظار المستثمرين من الداخل والخارج وتشهد تحولاً نوعياً منذ حوالي عشر سنوات تقريبا وتتجه نحو المزيد من النضوج كما هو حالها في الدول المتقدمة لعدة أسباب، الأول: اقرار وبداية تطبيق أنظمة التمويل العقارية واللوائح التي أقرتها هيئة السوق العقارية للصناديق العقارية وما نتج عن ذلك من حالة من الوئام بين الكتل المالية وكتل التطوير العقاري في إطار نظام واضح ينظم ويطور ويحمي حقوق الممولين والمطورين ولدينا اليوم صناديق عقارية ب 25 مليار ريال تتنامى تدريجياً كما أن التمويل العقاري للأفراد زادت وتيرته بشكل كبير ومن قبل كافة المؤسسات المالية.

والثاني تطور فلسفة المطورين العقاريين التطويرية ونماذجهم الاستثمارية وهياكلهم لتتواءم مع أنظمة التمويل العقاري والأنظمة واللوائح التي أقرتها السوق المالية لتمويل المشاريع العقارية الأمر الذي أدى لزيادة حصة التطوير العقاري المؤسساتي على حساب الفردي بعد أن اصبح المطورين يعتمدون لزيادة دوراتهم الإنتاجية وأرباحهم على التمويل بكافة أنواعه عوضاً عن التمويل الذاتي، والثالث: ارتفاع جودة منتجات المطورين العقاريين نتيجة دفع الممولين ومن ذلك الصناديق العقارية بحكم النظام لضبط “الجودة والتكلفة ومدة الإنجاز” لما لهذا الثلاثي من أثر كبير على نجاح العمليات التمويلية، والرابع: وعي المستهلك السعودي الذي بدأ يفضل المساكن المطورة مؤسسياً والممولة غير ذاتياً لأسباب تتعلق بسهولة تمويلها مقارنة بالمطورة فرديا ولجودتها وضماناتها الموثوقة من الشركات المطورة التي تهتم بصورتها كأحد أصولها المالية التي تنمو بمرور الزمن، والخامس وهو مهم للغاية توقعاتنا لمستقبل أسعار النفط في الخمسة سنوات القادمة مبشرة حيث اتضح لنا ومن خلال أكثر من دليل منها تقرير البنك الدولي لأسعار النفط الذي صدر في بداية 2014م أن الأسعار ستكون فوق السبعين دولار وهو سعر مناسب سيبقي على الإنفاق الحكومي كما هو بل وسيرشده وبالتالي لن تنخفض أسعار المساكن كما يظن البعض خصوصاً وأنها لم تتضاعف سعرياً كما تضاعفت الأراضي التي شهدت مضاربات كبيرة في أطراف المدن.

وعن منافسة مشاريع وزارة الإسكان لمشاريع التطوير العقاري، قال المهندس القصير: بتاتاً لا نخشى منافسة وزارة الإسكان إذ إنه بصورة أو بأخرى ونتيجة الممارسة والتفاعل الإيجابي بين القطاعين الحكومي والخاص تشكلت خلال العشر سنوات الأخيرة ملامح استراتيجية اسكانية جديدة بعد أن كانت الآلية الوحيدة هي قروض الصندوق العقاري والتي عجزت عن تلبية احتياجات المواطنين في العقدين الأخيرين حيث اتضح للكثير من المراقبين للسوق والعاملين بها توجه الدولة لما يسمى بالتمويل الفعًال الذي يقسم الشرائح الطالبة للمساكن لثلاث فئات الأولى الفئة الميسورة المقتدرة والتي تستطيع بناء مساكنها بتمويل ذاتي والتي غالباً ما تكون مساكن فارهة ومميزة، أما الفئة الثانية فهي فئة الطبقة المتوسطة بكافة مستوياتها (العليا، المتوسطة، الدنيا) وهذه يفترض أن تتمكن من شراء المسكن المناسب من خلال أنظمة التمويل العقاري التي ترفع قدرتها الشرائية لتتمكن من شراء المسكن الملائم بضمان دخولها الشهرية والعين العقارية المرهونة خصوصاً وأن الأسر السعودية الحديثة صغيرة الحجم وتغيرت ثقافتها الاسكانية وغالباً ما يعمل بها الزوجين ولديها قدرات مالية لسداد الأقساط التي تدفع أساساً كإيجارات تذهب دون رجعة ، أما الفئة الثالثة فهي فئة ذوي الدخل المحدود أو ما دون المتوسط فهؤلاء تنطبق عليهم شروط وزارة الاسكان التي ستتكفل بتوفير مساكن متنوعة لهم، وبالتالي فأمامنا نحن المطورين فرصة كبيرة لإنتاج مساكن متنوعة من حيث المساحات والنوعية تناسب أفراد الطبقة المتوسطة بكافة مستوياتها ونحن في أمجال نركز على الطبقة المتوسطة العليا التي يزيد دخلها على 25 ألف ريال شهرياً وبالتالي فنحن لا نتأثر بتاتاً بما تقدمه وزارة الإسكان من خدمات اسكانية لأنها تخص شريحة لا نستهدفها بتاتاً وهي شريحة بدأت تتجه لشراء مساكن لها من المطورين المؤسساتيين بدل المطورين الأفراد لثقتها بجودة المساكن من جهة المواد والمصنعية وملاءمة السعر للجودة وسهولة تمويلها من البنوك، وبالتالي فلا وجود لتعارض مع مشاريع وزارة الاسكان إنما تكامل في معالجة المشكلة الاسكانية.

المصدر