احتواء أزمة الأراضي البيضاء .. هل ينهي الأزمة؟

خاص: حديث العقار

الأراضي البيضاء هي الأراضي غير المخططه التي يتم وضع اليد عليها، واستغلالها بشكل غير قانوني، لذا سيقر مجلس الوزراء السعودي رسوماً سنوية على الأراضي البيضاء، أي الأراضي غير المطورة داخل النطاق العمراني في المدن والمحافظات بناءً على توصية من مجلس الشؤون الاقتصادية، وسيتولى المجلس إعداد الآليات الضرورية لتنفيذ القرار، ورفعها إلى مجلس الوزراء الذي يحيلها على مجلس الشورى لاستكمال الإجراءات النظامية في هذا الشأن بشكل عاجل.

فيما قدّر خبراء اقتصاديون حجم الأموال التي ستجنيها خزينة الدولة سنوياً من جراء هذا الرسم بـ 59 مليار دولار، كما سينص القرار على فرض رسوم سنوية على أصحاب الأراضي، ومن المتوقع أن تبلغ نحو 90 ريالًا للمتر الواحد، وذلك على الرغم من أن عام 2014 قد شهد انخفاضاً ملحوظاً في عدد الصفقات العقارية المنفذة، بالمقارنة مع الأرقام المسجلة في السنوات السابقة، الأمر الذي يعني أن الحكومة السعودية اتخذت القرار بغية معالجة مشكلة المساكن، غير مكترثة بحقيقة التراجع المسجل في السوق.

ويأتي هذا القرار بعد تدشين وزارة العدل 36 مؤشراً عقارياً جديداً ستحدد معلومات متكاملة للأسعار في المناطق والمدن والأحياء، وتعيّن الفروق وتعطي مؤشرات واقعية عند عملية البيع والشراء، مخففة من إمكان حصول صفقات وهمية وتنقل العقارات بين التجار لتسجيل حركة ملحوظة في السوق بهدف رفع الأسعار. وكانت وزارة الإسكان السعودية قد سعت لفرض الرسوم على الأراضي البيضاء غير المطورة، بهدف الحد من ارتفاع أسعار الأراضي في المملكة، التي شهدت خلال 10 سنوات ارتفاعاً بنسبة نحو 400%. بسبب ذلك التضخم الكبير في السوق العقارية؛ ارتفع متوسط تكلفة إيجار المسكن مقارنة مع متوسط دخل الأسرة إلى 30%، كما انخفضت نسبة ملكية المساكن من 65% إلى 55% نتيجة محدودية فرص التمويل العقاري وعدم مواكبة قروض صندوق التنمية العقارية للطلب المتزايد عليها في السنوات الماضية.

وقالت وزارة الاسكان السعودية أنها تواصل سعيها لفرض الرسوم على الاراضي البيضاء غير المطورة، و أن هذه الخطوة ستحد من ارتفاع اسعار الاراضي، والأراضي البيضاء في السعودية يتم تحديدها بالأراضي غير المطورة داخل النطاق العمراني في المدن السعودية.

وبسبب ذلك التضخم الكبير في السوق العقارية، ارتفع متوسط تكلفة إيجار المسكن مقارنة مع متوسط دخل الأسرة إلى 30%، كما انخفضت نسبة ملكية المساكن من 65% إلى 55% نتيجة محدودية فرص التمويل العقاري وعدم مواكبة قروض صندوق التنمية العقارية للطلب المتزايد عليها في السنوات الماضية.

وسيستفيد القطاع العقاري السعودي من النمو السريع لعدد السكان، الذي سيدفع الطلب على الوحدات السكنية في السنوات الـ 20 المقبلة إلى الارتفاع بـ 2.9 مليوني وحدة، فيما يقدر عدد المساكن التي تجب إعادة بنائها في الفترة نفسها بحوالي 1.1 مليون وحدة سكنية.

وتشير الإحصاءات إلى أن عدد سكان السعودية سيزداد بنسبة 56.6% بين 2000 و 2020، ليصل إلى حوالي 35.32 مليون نسمة بحلول عام 2020.

وأفاد تقرير أنه تم تحديد الربع الأول من العام المقبل 2016، كموعد مبدئي لصدور لائحة الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني بالمدن والمحافظات السعودية، واختيار توقيت الإعلان عن اللائحة سيكون مبنياً على العديد من المعطيات الاقتصادية، وذلك لضمان تحقيق الفائدة المرجوة منه.

وكان مجلس الوزراء السعودي قد وافق في مارس على فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات والمراكز، بعد اطلاعه على توصية مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية بهذا الشأن، ووافق على قيام المجلس بإعداد الآليات والترتيبات التنظيمية لذلك.

ومعظم الأراضي البيضاء في السعودية، التي تعاني من أزمة إسكان، هي مملوكة لرجال أعمال وشركات وأفراد أثرياء ويحتفظون بها دون تطوير، ربما للرغبة في ارتفاع أسعارها لاحقاً أو لصعوبة تطويرها سريعاً في ظل تعقيدات روتينية وتحمل تكلفة تزويدها بالخدمات والبنية الأساسية.

ووصف عبد الحميد العمري عضو جمعية الاقتصاد السعودية القرار بالإيجابي ويصب في صالح المواطنين السعوديين، وعملية فرض الرسوم ستكون مرتبطة بمساحات الأراضي والنطاقات، وقد تصل الرسوم على المساحات من 1000 إلى 2000 متر، إلى نحو 10 ريالات، فيما ترتفع إلى 90 ريالاً في المساحات التي تصل إلى 4000 متر.

لافتاً إلى أن المطورين العقاريين يعتبرون من الجهات المستفيدة من هذا القرار، وذلك لعدم قدرتهم على توفير السيولة لشراء الأراضي، والقرار سيمكنهم من شراء الأراضي بسعر جيد وتوفير السيولة المطلوبة للقيام بعملية تطوير الأراضي.

وأكد مختصون أن قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني سيكون له الأثر الإيجابي على الحركة التنموية والعقارية، ووصفوا القرار بالتاريخي لما سيكون له ردة فعل خلال الفترة المقبلة على أسعار الأراضي والتضخم المتراكم بها خلال السنوات الماضية.

مشيرين إلى أنه سيحول القطاع العقاري إلى قطاع استثماري حقيقي يعكس الحركة العمرانية داخل المدن، والقرار سيعيد التوازن لسوق الأراضي والوحدات السكنية في المملكة إذ ستكون هناك وفرة غير مسبوقة في الأراضي والوحدات السكنية التي من شأنها في حال وفرتها أن تعيد الأسعار المرتفعة إلى أسعار اقل مما عليه الآن، وسيكون له آثار إيجابية على قطاعات أخرى مثل القطاع المصرفي من خلال التمويل إضافة إلى قطاع المقاولات الذي متوقع أن يستفيد من هذا القرار.

وأجمع مختصون أن فرض غرامة على الأراضي البيضاء سوف يفك احتكار ملايين الأمتار من الأراضي السكنية المجمدة، ومحفزاً لتحريك تلك الأراضي المقدر قيمتها بمليارات الريالات، والتي متى استغلها ملاكها تحولت إلى كاش قد يُستثمر في الصناعة والتجارة ويخلق مزيداً من الفرص الوظيفية لأبناء وبنات المملكة.

وبحسب البيانات المتوافرة بشأن استخدامات الأراضي في المدن الرئيسية بالمملكة فقد أظهرت أن نسبة الأراضي البيضاء تزيد عن 50 بالمئة؛ وهو ما أدى بالضرورة إلى ارتفاع أسعار الأراضي في هذه المدن بشكل كبير.

وأوضحت البيانات المتوفرة أن إجمالي مساحة الأراضي في مدن الرياض ومكة وجدة والدمام والخبر قد بلغ 7 آلاف و 450 كلم2.

وأظهرت  البيانات أن الاستعمال السكني لا يتجاوز خمس تلك المساحات الشاسعة، فيما وصلت نسبة بقية الاستعمالات الأخرى (صناعي، نقل، تجاري، صحة، حكومة، تعليم، ثقافي، ترفيه) إلى نحو 22 في المائة.

كما كشفت عن أن نسبة الأراضي المتداولة (المعروضة للبيع) من قطع الأراضي (السكني، التجاري) تبلغ أقل من 5.1 في المائة من إجمالي المساحات، فيما وصلت نسبة الأراضي البيضاء المحتكرة داخل النطاق العمراني إلى 50.5 في المائة من إجمالي المساحات، أي ما تصل مساحاته الإجمالية إلى 3 آلاف و 761 كلم2.

وهذه البيانات تثبت الأثر الكبير لتفاقم مساحات الأراضي البيضاء المكتنزة (المحتكرة) داخل المدن الكبرى، على تشحيح الأراضي المستهدفة بالتطوير والإعمار، التي أدت بدورها إلى تضخم مستويات الأسعار بالصورة العالية الخطورة التي وصلت إليها أسعار مختلف الأصول العقارية.

وهذه الأرقام تؤكد الأهمية القصوى التي يحملها قرار مجلس الوزراء السعودي في مارس/آذار بفرض رسوم على «الأراضي البيضاء» داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات، وهذا القرار سيشكل حافزا فاعلا لدفع ملاك تلك الأراضي إلى عرضها للبيع؛ ما سيؤدي بدوره إلى زيادة المعروض من الأراضي ومن ثم انخفاض أسعارها.

كما انخفضت معظم الأسهم العقارية في السوق السعودية بعدما وافق مجلس الوزراء على فرض رسوم على الأراضي غير المطورة، وأشارت مصادر إلى أن معظم الأراضي البيضاء في المملكة مملوكة لرجال أعمال وشركات وأفراد أثرياء ويحتفظون بها دون تطوير ربما للرغبة في ارتفاع أسعارها لاحقا أو لصعوبة تطويرها سريعا في ظل تعقيدات روتينية وتحمل تكلفة تزويدها بالخدمات والبنية الأساسية.

ويقدر محللون أن نسبة الأراضي البيضاء تبلغ 40 إلى 50 بالمئة من مساحة النطاق العمراني للمدن الرئيسية الكبرى الرياض وجدة والدمام.

وبعض شركات التطوير العقاري تمتلك مساحات كبيرة من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني وهذه جزء من أصولها الأساسية ولهذا فإن انخفاض أسهمها في السوق اليوم ينبع من توقعات بانخفاض أسعار الأراضي مع ارتفاع المعروض.

وتعاني السوق العقارية السعودية من عدد من المشاكل أبرزها ارتفاع أسعار الإيجارات والمضاربة على الأراضي غير المطورة وطول فترة الحصول على التراخيص إلى جانب عدم توافر القدرة المادية بين معظم الشرائح التي يتركز فيها الطلب.

أما النتائج المترتبة على هذا القرار بحسب ما أكده القائمون على الشأن العقاري في أنه سيحد هذا القرار من إمكان حفاظ مالكي الأراضي على مساحات غير مستثمرة بهدف تركها كأصول تزيد قيمتها بمرور الزمن مع شح المعروض، ومع توسع المخططات السكنية في القطاع العقاري الذي بلغ حجمه حوالي 800 مليار دولار في بداية تشرين الأول 2014، ومن المتوقع أن تشهد أسعار الأراضي في السعودية انخفاضاً ملحوظاً بنسبة تتخطى الـ30% بسبب فرض الرسوم على الأراضي البيضاء التي تبلغ أكثر من 17 مليون هكتار مربع، تضم مكة المكرمة أكبر المساحات منها، تليها الرياض التي تبلغ نسبة الأراضي غير المستغلة فيها حوالي 40%.

وسيدفع هذا القرار أصحاب الأراضي إلى الاستثمار في السوق العقاري، الأمر الذي سيزيد من المعروض في هذه السوق، وسيدفع هذا الازدياد في المعروض إلى انخفاض سعر الوحدات السكنية، وسيستفيد المطورون العقاريون غير المضاربين من القرار الذي سيمكنهم من شراء الأراضي بأسعار جيدة، وهذا ما سيجعلهم قادرين على توفير السيولة المطلوبة للاستثمار، ويجنّب شرط القيام بدفعة أولى قدرها 30%، مقابل التمويل العقاري المقدم من المصارف التجارية وشركات التمويل، الجهات الممولة للمشاريع، مخاطر مالية قد تواجهها في حال انخفاض أسعار الأراضي في وقت لاحق.