اتحاد الملاك بين النظرية والتطبيق (2/2)

تحدثنا في المقال السابق عن الأسباب التي أدت إلى الإقبال الكبير على تملك الشقق السكنية، وكذلك عن أسباب الخلافات والمشاكل التي تقع بين الملاك أو مستأجري هذه الشقق، وأشرنا إلى صدور نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإلى بعض الأحكام التي تضمنها ومن بينها تكوين جمعية اتحاد الملاك.

واستكمالاً لما سبق فقد نصت المادة التاسعة من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/5) وتاريخ 11/2/1423هـ على وجوب حماية حقوق ملاك العقار من أي تلف أو خسارة من خلال تكوين جمعيات اتحاد الملاك من مجموعة من ملاك العقار لإدارة وتنظيم الأجزاء المشتركة لعقار مقسم إلى وحدات عقارية يزيد عددها على عشر، وجاوز عدد ملاكها خمسة. كما يمكن تكوين جمعية فيما بين الملاك إذا كان عدد الوحدات العقارية عشر فأقل أو كان عدد الملاك خمسة فأقل، ويكون لجمعية الملاك شخصية معنوية وتكون لها ذمة مالية مستقلة، وتسجل في وزارة العمل والشئون الاجتماعية.

كما نصت المادة العاشرة على أن جمعية الملاك يجب أن تنتخب رئيساً لها من بين أعضائها يتولى رئاسة اجتماعاتها ومتابعة قراراتها، ويتم انتخابه بالأغلبية، وتكون مدته ثلاث سنوات قابلة للتجديد.

وبالرغم من أن هذا النظام قد تضمن بعض الحلول التي يمكن أن تساهم في القضاء على الخلافات التي يمكن أن تظهر بين الملاك أو المستأجرين، إلا أن أحكام ونصوص هذا النظام وبكل أسف لم تطبق أو تفعّل على أرض الواقع، حتى أصبح وكأنه نظام ملغى لا يعتد به ولا يرتب أي أثر ملزم، إضافة إلى أوجه القصور التي اشتمل عليها والتي تتطلب تعديله بالطريقة والكيفية التي تتلاءم مع تطور الحياة ومستجداتها.

أضف إلى ذلك أن تطور الحياة يتطلب ضرورة إصدار بعض الأنظمة الأخرى المكملة، وتضمينها العقوبات اللازمة لردع المخالفين لهذه الأنظمة، ومراقبة تطبيقها على أرض الواقع بصورة صحيحة، حتى تؤتي الغاية التي من أجلها صدرت، وكذلك لضمان بناء علاقات متميزة بين الملاك أو المستأجرين بما يحفظ حقوقهم ويحقق مطالبهم.

ولتطبيق نظام اتحاد الملاك بصورة أكثر فاعلية حتى يحقق الغاية المرجوة منه، يجب فرض كود البناء، وهو عبارة عن نظام البناء الموحد الذي يساهم بفاعلية في إفراز أبنية تتمتع بجودة عالية لا تحتاج إلا إلى قدر يسير من أعمال الصيانة الدورية، نظراً لأن كود البناء يتضمن التقيد بالاشتراطات والمواصفات الهندسية القياسية التي تكفل تحقيق مستوى عالٍ من الجودة، والتي يلتزم بها جميع الأطراف سواء أكان المالك أو المقاول أو الاستشاري أو غيرهم من أجل تحقيق الجودة والأمن. كما يجب الالتزام بقواعد السلامة واشتراطاتها لتجنب كوارث الحريق وما ينتج عنها.

وذلك بعكس أغلب البنايات الحالية، التي تتطلب أعمال صيانة مستمرة ومتكررة وفي أوقات متقاربة، نظراً لأنها تفتقر إلى معايير الجودة والمواصفات الفنية والقياسية التي أقرتها الهيئات والجمعيات العالمية، الأمر الذي يتطلب المبادرة والإسراع نحو تطبيق وتفعيل كود البناء السعودي، وقيام الجهات المعنية والمسئولة بتشديد الرقابة على عملية تشييد المباني للتأكد من مطابقتها لمواصفات الجودة اللازمة وردع المخالفين.

وفي الختام يحدونا الأمل أن يتم تعديل النظام الحالي بصورة تواكب تطورات الحياة المتسارعة، إلى جانب إصدار بعض الأنظمة الأخرى ذات العلاقة، لتلافي الفوضى التي نراها بكل أسف في دول عربية مثل مصر ولبنان وحتى البحرين في تنظيم اتحاد الملاك، وأهم من هذا كله العمل على رفع الضرر بشكل استباقي عن المواطنين خاصة من محدودي الدخل وحماية حقوقهم، لكي ينعم المواطن في وطننا الغالي بمزيد من الاستقرار والرخاء.

المصدر