أ. د أحمد العجلوني: دور التقييم في نجاح صناديق الاستثمار العقارية المتداولة (الريت)

يتعلق التقييم في عالم الاستثمار بشكل أساسي بالبحث عن القيمة العادلة التي يستحقها استثمار ما لغايات اتخاذ قرارات البيع والشراء، حيث يعد تحديد القيمة العادلة ومقارنته بالسعر السوقي أو السعر المعروض للبيع أو الشراء حجر الزاوية في اتخاذ القرار. وللتقييم في حالة الاستثمار العقاري أن يعتمد على التكلفة أو القيمة السوقية أو الدخل إن كان الاستثمار محل التقييم يحقق دخلاً.

تمثل صناديق الاستثمار العقارية المتداولة (الريت) Real Estate Investment Trusts (REITs  ) تطوراً مهماً يجمع ما بين الاستثمار المالي والاستثمار العقاري. وقد بدأت هذه الصناديق عملها وأخذت وضعها في السوق المالي في المملكة في السنوات الأخيرة. وتتميز هذه الصناديق عن باقي صناديق الاستثمار العقاري الأخرى بأنها صناديق دخل؛ وذلك من خلال اشتراط استثمار أموالها في عقارات تحقق دخلاً وأن لا تقل نسبة توزيع الأرباح عن 90%. وبالتالي فإنها تناسب الباحثين عن دخل مستقر دون التورط في الاستثمارات الربوية التي تعتمد على الفائدة. كما أنها تناسب المستثمرين الصغار الذين لا يتمكنون من الدخول في سوق الاستثمار العقاري مباشرة.

وبما أن صناديق الريت تعتمد على تحقيق الدخل وجودته واستقراره، فإن العنصر الأساسي الذي سيلعب دوراً أساسياً في نجاح هذه الصناديق والإقبال على الاستثمار فيها هو الدخل. إن التقدير الدقيق لدخل المنشآت العقارية التي تستثمر فيها صناديق الريت من خلال حصر وتحليل كافة العوامل المؤثرة فيه سيحدد على المدى الطويل والقصير مصداقية البيانات التي تقيّم على أساسها صناديق الريت، وسوف يكون استقرار الدخل عنصراً مهماً إلى جانب العائد الإيرادي الذي تحققه هذه الصناديق للمستثمرين فيها. وقد أحسنت الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين بتخصيص فرع مهم من أنشطتها للتقييم العقاري لما له من أهمية للمستثمرين في ترشيد قراراتهم باعتماد المنهج العلمي الاحترافي في التقييم بدل التقديرات الجزافية التي كانت تتم بناء على الخبرة الشخصية للمقيّمين في السابق.

من خلال الاطلاع على بعض تقارير التقييم المعتمدة لبعض صناديق الريت في المملكة وجدت بأنه من المناسب تدعيم التقارير من خلال استحداث نسب مالية للمقارنة خاصة عند اعتماد مدخل القيمة السوقية، وكذلك إضافة مدخلات تفصيلية وبيانات محاسبية أكثر دقة وتفصيلاً ليتم من خلالها تحديد الدخل ومخاطرته عندما يتم الاعتماد على مدخل الدخل في التقييم. إضافة إلى ضرورة أخذ عامل التضخم والتغير في العرض والطلب على مواد الإنشاء الأساسية وأسعار العقارات عند تبني مدخل التكلفة.

المصدر