أحمد العتيبي: كيف تختار العقار المناسب زمن كساد السوق

يحتار كثير من الناس حتى المتخصصين منهم عندما تلوح للشخص فرصة شراء عقار جيد في ظل ظروف السوق الكاسدة، هل يشتري العقار أم ينتظر فرصة أفضل؟ هذا السؤال مطروح في كل حين لكنه في وقت الكساد يكون أكثر الحاحاً.
قد تكون هذه الفرص العقارية الاستثمارية مجدية فعلاً، لكن مؤشرات السوق وبياناته تؤكد أنه سوق غير نشط بل هو كاسد، وأن العقار الذي يعرض اليوم لك بسعر قد تجده بذاته بسعر أقل بعد عدة اشهر، فهل يستجيب المستثمر لحساباته الاستثمارية الايجابية، ام يخضع لضغوط السوق فيصرف النظر عن هذا العقار؟

للإجابة على هذه التساؤلات، ولكي يعرف المستثمر الخيار الصائب، من الاستثمار، أو عدمه، او حتى الانتظار والتروي. لابد من معرفة أمر مهم وهو أن للاستثمار في العقارات عوامل مؤثرة كثيرة، منها ذاتية “في أصل العقار”، ومنا خارجية. فإذا تأكد المستثمر من مناسبة العوامل الذاتية للعقار، فله أن ينظر في العوامل المؤثرة الخارجية.

العوامل او العناصر الذاتية في العقار يمكن تقسيمها الى عناصر انشائية معمارية، وعناصر مالية تشغيلية. سنجملها جميعاً في سبع عناصر. ولتكن هذه هي الخطوة الأولى للتأكد من مناسبة العقار، وهي:
موقع العقار ومداخله والمواقف؛ تعتبر مهمة جداً خاصة الموقع لأنه لا يمكن تغييره بخلاف العناصر الأخرى. كما أن المواقف لابد أن تكون مطابقة للمواصفات البلدية واحتياجات سكان العقار ومرتاديه.

سعر العقار؛ أن يكون السعر مناسباً مقارنةً بأسعار العقارات المماثلة، وقياساً بمعدل العائد الذي يرغب به المستثمر.
الايجار؛ او صافي الايراد، يتناسب مع معدل الايجارات المماثلة، كما يجب ان تكون نسبته الى قيمة العقار جيدة –معدل العائد السنوي، غالباً يكون نسبة 10% مناسبة للمستثمر-.

مواصفات العقار؛ التصميم الهندسي، مواد التشطيب، الفرش، التجهيزات، كلما كانت أجود كلما كان العقار أكثر مناسبة. وهي جميعاً عناصر مهمة، لا بد من مراعاةً نوعها ومنشأها وضمانات تنفيذها ومدى استدامتها على المدى الطويل.

شهادات الجودة والضمانات للمواد والتجهيزات والأنظمة؛ تشمل ضمانات توريد المواد وتركيبها، وضمانات توريد وتركيب انظمة الكهرباء والتكييف والأدوات الصحية. كما تتوفر احياناً شهادات الصيانة وقطع الغيار للأنظمة والتجهيزات.

عقد ملكية العقار؛ لابد من التأكد من سلامة عقد ملكية العقار من الجهات الرسمية ككتابات العدل والمحاكم، وسلامة رخص البناء، ورخص الأنشطة المتخصصة من قبل الجهات ذات العلاقة بها. فقد يؤدي اهمال هذه النقطة سبباً في الدخول لاحقاً في قضايا وخصومات يمكن تجنبها في البدايات.

عقد البيع وعقود الايجارات والتشغيل والصيانة؛ مراجعة عقد بيع العقار من قبل المختصين وقد تكون الاستعانة بالمحامي شيء واجب، فقد يتضمن عقد البيع اشتراطات تضر بالمستثمر قد يغفل عنها. كما يلزم مطالعة عقود التأجير والتأكد من سلامتها ومن مدتها واشتراطاتها. كذلك عقود الصيانة والتشغيل ان وجدت.

الخطوة الأخرى، بعد التحقق من العوامل الذاتية، هي التحقق من تأثير العوامل الخارجية. أهم هذه العوامل حركة البيع والشراء ، ومعدل الايجارات  للعقارات المماثلة في السوق لليوم، وهل سعر عقارنا المستهدف مناسب في سعره وايجاراته مقارنة بالعقارات المماثلة في نفس السوق.

ولأن المقارنة في الوقت الحالي قد تكون قاصرة، يفضل معرفة حركة الأسعار والايجارات على مدى الفترة الماضية، ثم تقدير اتجاه السوق المستقبلي في ظل الظروف الراهنة. ورغم أن تقديرات المستقبل كلها تخمينية الا أنها قد تكون ذات دلالات جيدة ومفيدة في اتخاذ القرار.

أخيراً، إذا تبين للمستثمر أن عناصر قياس مناسبة العقار الذاتية والخارجية كلها تعطي مؤشر ايجابي يرضي المستثمر، فإن المرجح الأخير سيكون حتماً هو معدل العائد الاستثماري على العقار “نسبة الايجار الى قيمة العقار”.
بهذا، أظن أن قرار اتمام صفقة استثمارية في أي سوق عقاري مهما كانت لن تكون صعبة وستكون غالباً في صالح المستثمر.

المصدر