تفاقمت الضغوط على السوق العقارية المحلية بصورة كبيرة مع نهاية الأسبوع الثاني من عام 2016، لتسجل أدنى مستويات لها لم تعهدها طوال الأعوام الخمسة الأخيرة، سواء من حيث قيمة الصفقات أو أعداد العقارات المبيعة، حيث انخفض المعدل الأسبوعي لقيمة الصفقات العقارية للعام الجاري إلى 5.9 مليار ريال، بانخفاض بلغت نسبته مقارنة بالمعدل الأسبوعي لعام 2015 نحو 14.9 في المائة، وبنسبة انخفاض أكبر مقارنة بعام 2014 وصلت إلى 35.4 في المائة. جاء التأثير الأكبر لتلك الانخفاضات من الانخفاض القياسي الذي لحق بقيمة صفقات القطاع السكني، الذي سجل معدلها الأسبوعي مقارنة بمثيله للعام الماضي انخفاضا وصلت نسبته إلى 28.1 في المائة، فيما بلغت نسبة الانخفاض مع المعدل الأسبوعي لعام 2014 إلى نحو 45.6 في المائة، وشهد عام 2014 كما أظهرته بيانات السوق العقارية المنشورة على موقع وزارة العدل، أعلى ذروة شهدتها صفقات ومبيعات السوق العقارية المحلية في تاريخها.
تحليل الوضع الراهن للسوق العقارية
لا شك أن السوق العقارية المحلية تخضع في المرحلة الراهنة لعديد من الضغوط، التي حدت وتحد كثيرا من ارتفاع كل من نشاط السوق ومستويات الأسعار فيها، بعض تلك العوامل الضاغطة بدأ منذ الربع الأخير لعام 2014 كانخفاض أسعار النفط الذي بدأ مع منتصف ذلك العام، ثم بدء مؤسسة النقد العربي السعودي بتطبيق أنظمة التمويل العقاري في نهاية الأسبوع الأول من تشرين الثاني (نوفمبر) 2014 (تحديد الأعلى لمقدم الحصول على تمويل شراء الأصل العقاري عند ما لا يتجاوز 30 في المائة من قيمته السوقية). ظلت تلك الضغوط تتزايد طوال الفترات الزمنية التالية حتى الوقت الراهن، من تفاقم الانخفاضات على أسعار النفط وصلت إلى أعلى من 70 في المائة، مقارنة بمستوياته السعرية منتصف 2014، ثم الإعلان عن الموافقة على إقرار الرسوم على الأراضي نهاية آذار (مارس) 2015، وصولا إلى إقراره بصورة رسمية نهاية تشرين الثاني (نوفمبر) 2015، وأخيرا إعلان الموازنة الحكومية للعام المالي الجاري، وتضمنها لسياسات مالية أكثر ترشيدا، وتزامنها مع إعلان الدولة عن بدء الخفض التدريجي للدعم الحكومي على الاستهلاك المحلي لموارد الطاقة والمياه، كل تلك العوامل وغيرها من مؤشرات الأداء الاقتصادي والمالي والنقدي أسهمت بصورة كبيرة جدا في تحجيم أداء السوق العقارية، وأدت أيضا إلى مواجهة التضخم الكبير لأسعار الأصول العقارية المختلفة، التي وصلت إلى ذروتها السعرية بحلول منتصف عام 2014، الذي قابله عجز كبير من أغلب أفراد المجتمع عن شراء تلك الأصول العقارية المتضخمة سعريا، إلى ارتفاع فائض العرض من الوحدات السكنية (فاق سقف الواحد مليون وحدة)، إضافة إلى الفوائض الأكبر عددا ومساحات من قطع الأراضي السكنية، كل تلك التطورات أدت مجتمعة إلى تفاقم أشكال الركود على أداء السوق العقارية، ولم تفلح الانخفاضات النسبية الملموسة بمستويات الأسعار السوقية حتى تاريخه، في التخفيف من حدة الركود، ذلك أن حتى تلك الانخفاضات السعرية المسجلة لا تكاد تذكر في مواجهة الارتفاعات القياسية التي حققتها طوال الفترة 2006-2014، وصلت نسب ارتفاعها خلال تلك الفترة إلى أعلى من عشرة أضعاف مستوياتها السعرية مقارنة بمطلع تلك الفترة.
الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
سجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية بنهاية الأسبوع الثاني من عام 2016 نموا بلغت نسبته 3.0 في المائة، مقارنة بانخفاضه الأسبوعي الأسبق البالغ 6.4 في المائة، ليستقر إجمالي صفقات السوق عند مستوى 6.0 مليار ريال. وتباين كثيرا أداء تفاصيل الصفقات الأسبوعية للسوق بين كل من صفقات القطاعين السكني والتجاري، حيث تفاقمت انخفاضات قيمة صفقات القطاع السكني للأسبوع الرابع على التوالي، مسجلة نسبة انخفاض قياسية وصلت إلى 19.6 في المائة، لتستقر بنهاية الأسبوع عند مستوى 2.9 مليار ريال فقط، وهو أدنى مستوى أسبوعي لصفقات القطاع السكني منذ مطلع عام 2012. في المقابل تمكنت صفقات القطاع التجاري من تسجيل نمو أسبوعي قياسي، وصلت نسبته إلى نحو 40.0 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبوعي الأسبق بنسبة 10.9 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند 3.1 مليار ريال.
أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فقد سجلت انخفاضا للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة 10.7 في المائة، لتستقر بدورها عند أدنى مستوى أسبوعي لها منذ مطلع عام 2012، لم يتجاوز مع نهاية الأسبوع مستوى 3874 عقارا مبيعا، وتأثر هذا المستوى المتدني جدا من العقارات السكنية المبيعة بصورة أكبر من الانخفاض الكبير الذي طرأ على أعداد قطع الأراضي السكنية المبيعة منذ نهاية تشرين الثاني (نوفمبر) 2015، وتحديدا بعد إقرار نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، مسجلة بدورها أدنى معدل مبيعات أسبوعي لم تعهده طوال خمسة أعوام مضت.
أظهرت تفاصيل مبيعات العقارات السكنية، تسجيل كل من الأراضي الزراعية والبيوت والشقق السكنية ارتفاعات أسبوعية، بلغت نسبها حسب الترتيب 37.9 في المائة، ونحو 8.1 في المائة، ونحو 5.4 في المائة على التوالي. فيما سجلت كل من العمائر والفلل السكنية وقطع الأراضي السكنية انخفاضات أسبوعية، جاءت نسبها حسب الترتيب على النحو التالي: انخفاض بنسبة 27.8 في المائة، ونحو 15.8 في المائة، وأخيرا 12.9 في المائة على التوالي.
