استمرت وتيرة الركود على أداء السوق العقارية المحلية خلال الأسبوع الماضي، لتسجل مستوى متدن في إجمالي قيمة صفقاتها العقارية، استقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 1.9 مليار ريال، مسجلا انخفاضا وصلت نسبته إلى 30 في المائة مقارنة بالمتوسط الأسبوعي (32 أسبوعا) لقيمة صفقات السوق خلال العام الجاري (2.8 مليار ريال)، يعزى استمرار وتيرة الركود وانخفاض قيم صفقات السوق إلى عديد من العوامل، لعل في مقدمتها انخفاض وتيرة التعاملات على الأراضي بدافع المضاربة، أو بدافع اكتنازها لفترات زمنية طويلة سعيا خلف تحقيق مكاسب قائمة على توقع ارتفاع أسعارها لاحقا، مع عدم إغفال اصطدام السوق العقارية بعديد من المتغيرات والعوامل العكسية، التي ظلت ضغوطها تتنامى طوال الأعوام الأربعة الماضية، حتى أصبحت تشكل مجتمعة بوزنها الثقيل الراهن ضغوطا كبيرة على كاهل السوق، يتوقع أن يستمر تناميها طوال الأعوام القادمة، وأن تؤدي إلى مزيد من تصحيح الأسعار المتضخمة لمختلف الأصول العقارية كأهم النتائج المأمولة، والتقدم بخطوات أسرع وأكبر على طريق استمرار إصلاح تشوهات السوق العقارية المحلية، وإعادتها إلى خدمة وتعزيز الاستقرار الاقتصادي المحلي، والحد من آثار تلك التشوهات التي أدت إلى نشوء أزمة الإسكان المحلية.
وكما أن ارتفاع كعب تعاملات المضاربة أو الاكتناز وقف خلف كثير من الارتفاع السعري غير المبرر للأصول العقارية سابقا، فإنه من المؤكد أن انحسار تلك المضاربات وعمليات الاكتناز بالصورة الراهنة، سيؤدي إلى مزيد من الانخفاض في الأسعار السوقية المتضخمة لمختلف الأصول العقارية، وتحديدا عنصر الأراضي الذي كان الأصل العقاري الأكثر استقطابًا للسيولة المدارة في السوق العقارية المحلية، والأداة التي طالما اعتمد عليها عموم المتعاملين في السوق العقارية بهدف الصعود المستمر بالأسعار طوال العقد الماضي.
وبالحديث عن انخفاض الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية المنقولة؛ على الرغم من ذلك الانخفاض الذي أصبح ملموسا من قبل أفراد المجتمع، وصل وفقا للبيانات الرسمية الصادرة عن وزارة العدل إلى انخفاض متوسط الأسعار بنحو ثلث قيمتها التي كانت عليه إبان ذروة السوق العقارية خلال 2014، إلا أن الأسعار السوقية الراهنة لتلك الأصول لا تزال مرتفعة جدا، وبعيدة جدا عن القدرة الشرائية لأغلب الأفراد والأسر، قياسا على ضخامة التضخم السعري الذي وصلت إليه الأسعار، واستغرقه نحو عقد من الزمن، كانت الأسعار تتصاعد خلاله بوتيرة متسارعة جدا، خدمها عديدا من العوامل الاقتصادية والمالية، وتحت وجود عديد من التشوهات الهيكلية التي كانت تسيطر على السوق العقارية المحلية، بدأت تتراجع تدريجيا منذ النصف الثاني من عام 2014، وأخذت اتجاها معاكسا منذ تلك الفترة ولا تزال، ما أدى بدوره إلى تراجع الأسعار تدريجيا واستمر حتى تاريخه.
ووفقا للأوضاع الراهنة؛ التي تحمل زخما كبيرا من الإصلاحات الاقتصادية الواسعة، يتوقع استمرار تلك الانخفاضات السعرية لعدة أعوام قادمة بمشيئة الله تعالى، سيعزز من نتائجه اتساع دائرة الوعي لدى أغلب أفراد المجتمع، وإدراكهم حجم المخاطر المترتبة على تحمل تكلفة شراء، وعبء تمويل امتلاك أي أصول عقارية، في ظل الموجة السعرية الهابطة الراهنة والمتوقعة مستقبلا، الذي يعزز بدوره من استمرار وتيرة انخفاض الأسعار بنسب أكبر مما تحقق حتى تاريخه، وهو الأمر الذي لا شك أنه سيخدم كثيرا استقرار الأوضاع المعيشية للمجتمع، ويسهم أيضا في استقرار الأداء الاقتصادي المحلي، بل ويعزز من نموه مستقبلا نتيجة انخفاض تكلفة اقتناء أو استئجار العقارات على اختلاف أنواعها.
في جانب آخر من مؤشرات أداء السوق العقارية المحلية، أنهت صناديق الاستثمار العقارية المتداولة (15 صندوقا استثماريا) أدائها خلال الأسبوع الماضي على انخفاض بنسبة 1.1 في المائة، لتتفاقم نسبة خسائرها في المتوسط إلى 15.9 في المائة، مقارنة بمستويات أسعار وحداتها المتداولة عند الطرح، ووصل صافي خسائرها الرأسمالية بنهاية الأسبوع 2.1 مليار ريال، مقارنة بقيمتها الرأسمالية عند الطرح.
الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
استقر إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية بنهاية الأسبوع الماضي، عند مستوى 1.9 مليار ريال، ووصلت قيمة صفقات القطاع السكني إلى 1.5 مليار ريال، فيما بلغت قيمة صفقات القطاع التجاري 424 مليون ريال. قياسا على ذلك؛ وصل متوسط الأداء الأسبوعي للسوق العقارية المحلية على مستوى سيولتها المدارة منذ مطلع العام الجاري (32 أسبوعا) إلى مستوى 2.8 مليار ريال، الذي جاء أدنى من المتوسط الأسبوعي للعام الماضي بنسبة 41.1 في المائة (بلغ المتوسط الأسبوعي لعام 2017 نحو 4.8 مليار ريال)، والأدنى بنسبة قياسية مقارنة بالمتوسط الأسبوعي لعام 2014 (ذروة السوق العقارية) بنسبة قياسية وصلت إلى 69.4 في المائة (بلغ المتوسط الأسبوعي لعام 2014 نحو 9.2 مليار ريال)، بمعنى فقدانها نحو سبعة أعشار سيولتها مقارنة بالمتوسط الأسبوعي للفترة التي وصلت إليها السوق العقارية إبان ذروتها، وتدني مستويات سيولة السوق المدارة أسبوعيا لأدنى من ثلث مستوياتها المعهودة سابقا، الذي أدى بدوره إلى مزيد من الضغوط السوقية على مستويات الأسعار السوقية المتضخمة لمختلف الأصول العقارية المنقولة.
أما على مستوى قراءة بقية مؤشرات الأداء الأسبوعي للسوق العقارية؛ استقر عدد الصفقات العقارية عند مستوى 3725 صفقة عقارية، ووصل عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع إلى 3796 عقارا مبيعا، فيما استقرت مساحة الصفقات العقارية مع نهاية الأسبوع الماضي عند 46.8 مليون متر مربع.
اتجاهات أسعار الأراضي والعقارات
أظهرت الاتجاهات السعرية قصيرة الأجل، التي تبينها تغيرات الفترة الماضية من العام الجاري لمتوسطات أسعار الأراضي والعقارات السكنية (حتى 6 سبتمبر)، انخفاضا سنويًا لجميع متوسطات الأسعار خلال الفترة المنقضية من العام الجاري مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، جاءت نتائجها على النحو الآتي: انخفاض متوسط سعر الشقق السكنية بنسبة 9.7 في المائة (متوسط سعر سوقي للفترة 483 ألف ريال للشقة الواحدة)، ثم انخفاض متوسط الأسعار السوقية للفلل السكنية بنسبة 9.1 في المائة (متوسط سعر سوقي للفترة 777 ألف ريال للفيلا الواحدة)، ثم انخفاض متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض السكني بنسبة 5.9 في المائة (متوسط سعر سوقي للفترة 338 ريالا للمتر المربع).
بينما أظهرت الاتجاهات السعرية طويلة الأجل، انخفاضا في جميع متوسطات أسعار الأراضي والعقارات السكنية (حتى 6 سبتمبر) من العام الجاري، مقارنة بمتوسط الأسعار السوقية للأراضي والعقارات للفترة نفسها من عام 2014 (الذروة العقارية)، جاءت نتائجها على النحو الآتي:
انخفاض متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض السكني خلال فترة المقارنة بنسبة 30.1 في المائة (متوسط سعر سوقي للمتر المربع: متوسط سعر 338 ريالا للفترة من 2018، متوسط سعر 484 ريالا للفترة نفسها من 2014)، ثم انخفاض متوسط الأسعار السوقية للفلل السكنية بنسبة 28.3 في المائة (متوسط سعر سوقي للفيلا الواحدة: متوسط سعر 777 ألف ريال للفترة من 2018، متوسط سعر 1.1 مليون ريال للفترة نفسها من 2014)، ثم انخفاض متوسط سعر الشقق السكنية بنسبة 16.5 في المائة (متوسط سعر سوقي للشقة الواحدة: متوسط سعر 483 ألف ريال للفترة من 2018، متوسط سعر 579 ألف ريال للفترة نفسها من 2014).
