استقبلت السوق العقارية المحلية أول أسبوع من شهر رمضان المبارك للعام الجاري، بانخفاض قياسي في إجمالي قيمة صفقاتها العقارية بلغت نسبته 49.0 في المائة، لتستقر بنهاية الأسبوع عند أدنى من 3.6 مليار ريال فقط. تضاعف تأثر السوق العقارية المحلية الموسمي بدخول شهر رمضان المبارك، مع حلول بداية التطبيق الفعلي لنظام الرسوم على الأراضي البيضاء بنهاية الأسبوع الماضي، الذي شهد تأخر الإعلان الرسمي عن اللائحة التنفيذية للنظام، وحسبما صدر من تصريحات رسمية حول اللائحة، أنها قد تعلن منتصف الأسبوع الجاري أو منتصف الأسبوع المقبل على أبعد تقدير.
الأمر المحسوم فيما يتعلق بمستقبل السوق العقارية، أنها أصبحت تخضع منذ المرحلة الراهنة وخلال المراحل الزمنية المقبلة لنظام جديد تماما، يتوقع أن يسهم بدرجة كبيرة في إعادة رسم هيكلة ومستقبل السوق العقارية، وأن يعالج الكثير من التشوهات الهيكلية، التي هيأت طوال عقود زمنية مضت لاتساع دائرة احتكار الأراضي البيضاء بمساحات شاسعة جدا داخل المدن والمحافظات، وأسهمت في ارتفاع وتيرة المضاربات المحمومة على مساحات محدودة منها من الأراضي والمخططات، أفضت مجتمعة بدورها إلى تضخيم الأسعار السوقية للأراضي والعقارات طوال العقد الأخير، بنسب عالية جدا خرجت عن الاعتبارات والعوامل الاقتصادية والمالية كافة، كان من أخطر نتائجها تفاقم الأزمة الإسكانية محليا، وتحولها إلى أحد أكبر التحديات التنموية التي تواجهها البلاد والاقتصاد الوطني خلال المرحلة الراهنة.
يؤمل مع بدء تطبيق نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، وأن يشمل في بداية تطبيقه الأراضي البيضاء الفضاء الخام والمطورة على حد سواء، الواقعة داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات، بما يسهم في سرعة تحريرها وضخها في جانب العرض، ليتعادل ويتوازن حجم المعروض منها مع حجم الطلب الكبير، الذي بدوره سيدفع إلى انخفاض أسعار الأراضي، والعودة بها إلى المستويات العادلة الملائمة للقدرة الشرائية للأفراد من حيث متوسط الدخل والقدرة الائتمانية.
الأداء الأسبوعي لمؤشرات أسعار العقارات السكنية
سجل المؤشر العقاري السكني العام الذي يقيس التغيرات في الأسعار السوقية لمختلف أنواع العقارات السكنية، ارتفاعا في متوسط قيمته بنسبة 1.1 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 0.9 في المائة، ليستقر عند 785.5 نقطة، ويعزى الارتفاع الأسبوعي في متوسط قيمة المؤشر لارتفاع متوسط قيمة مؤشر أسعار الأراضي السكنية بنسبة 1.3 في المائة، كون وزنه النسبي يشكل الثقل الأكبر في معادلة احتساب المؤشر العقاري السكني العام، علما أن جميع مؤشرات أسعار العقار الأخرى سجلت ارتفاعات أسبوعية باستثناء مؤشر أسعار الشقق السكنية. بينما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية خلال الأسبوع نفسه (يقيس التغيرات في الأسعار السوقية للبيوت والشقق والعمائر والفلل السكنية حسب أوزانها النسبية)، انخفاضا للأسبوع العاشر على التوالي بنسبة 0.6 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 0.2 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 748.4 نقطة، في حين سجل مؤشر أسعار الأراضي السكنية ارتفاعا بنسبة 1.3 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 0.3 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 774.8 نقطة. بالنسبة لبقية تفاصيل أداء بقية مؤشرات الأسعار (انظر الجدول رقم (2) مؤشرات الأسعار القياسية للسوق العقارية (القطاع السكني).
الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
سجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية مع الأسبوع الأول من شهر رمضان المبارك، انخفاضا أسبوعيا قياسيا بلغت نسبته 49.0 في المائة، مقارنة بارتفاعه القياسي للأسبوع الأسبق بنسبة 61.8 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع الثالث والعشرين من العام الجاري عند 4.6 مليار ريال (أدنى من المتوسـط العام لقيمة الصفقات للعام الجاري بنسبة 26.5 في المائة).
وشمل الانخفاض في قيمة الصفقات العقارية خلال الأسبوع كلا من قطاعي السوق السكني والتجاري، وصل في جانب قيمة صفقات القطاع السكني إلى نسبة 46.0 في المائة، مقارنة بارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 78.4 في المائة، لتستقر قيمة صفقات القطاع بنهاية الأسبوع عند 3.1 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع السكني للعام الجاري بنسبة 13.0 في المائة). كما انخفضت قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة 54.4 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 38.3 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند نحو 1.5 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع التجاري للعام الجاري بنسبة 45.0 في المائة).
أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فسجلت انخفاضا بنسبة 25.8 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 6.0 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 3520 عقارا مبيعا، ووفقا لمعدله الأسبوعي للعام الجاري (4309 عقارات مبيعة)؛ فما زال الأدنى مقارنة بالمعدلات المماثلة طوال الفترة 2012-2015 التي راوحت معدلاتها الأسـبوعية بين المعدل الأعلى المسجل خلال عام 2014 عند مستوى 5773 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسـبوعي للعام الجـاري مقـارنة بالمعـدل الأعلى للفـترة نحـو 25.4 في المائة)، والمعدل الأدنى لتلك الفترة خلال عام 2012 عند مستوى 4793 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأدنى للفترة نحو 10.1 في المائة).
وتعكس تلك الوتيرة من الأداء للسوق العقارية، أن السوق تشهد تراجعا ملموسا في مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية المتداولة، مقابل تنفيذ مستويات أعلى من الصفقات العقارية بقيم صفقات أدنى من السابق، وفي حال شهدت السوق تراجعا في أعداد العقارات المبيعة؛ فهذا يعني أن وتيرة التراجع في الأسعار في طريقها للاتساع أكثر من السابق، وهو الأمر الإيجابي الذي تنتظره السوق العقارية، الذي سينعكس دون شك على انخفاضات أكبر في مستويات الأسعار المتضخمة الراهنة. وفي حال شهدت السوق العقارية تراجعا في كل من قيم الصفقات وأعداد العقارات المبيعة؛ فإن ذلك يعني زيادة أكبر في ضغوط العوامل الأساسية المؤدية لركود أداء السوق، وهو أمر يمكن تفسيره من خلال زيادة اقتناع أفراد المجتمع بتحقق المزيد من تراجع الأسعار المتضخمة للأصول العقارية، وأن كل تأجيل من قبلهم للشراء يحمل معه مكاسب أكبر بالنسبة إليهم، في الوقت ذاته الذي ينعكس بمزيد من الضغوط على أطراف البيع، يجعلها تقبل بالبيع بأسعار أدنى في الوقت الراهن، وأنها مستويات سعرية أفضل مقارنة بالمستويات المستقبلية، التي لا شك أنها ستكون أدنى مما هي عليه في المرحلة الراهنة. أما على مستوى تفاصيل مبيعات العقارات السكنية خلال الأسبوع الماضي، فقد أظهرت بيانات وزارة العدل انخفاض جميع مبيعات الأصول العقارية المختلفة باستثناء مبيعات الأراضي الزراعية، التي سجلت منفردة ارتفاعا خلال الأسبوع بنسبة 19.4 في المائة (انخفضت خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 9.3 في المائة).
فيما جاءت بقية الانخفاضات الأسبوعية لبقية الأصول العقارية السكنية على النحو الآتي: انخفضت مبيعات البيوت السكنية بنسبة 31.7 في المائة (ارتفعت خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 15.4 في المائة)، وانخفضت مبيعات الشقق السكنية بنسبة 29.7 في المائة (ارتفعت خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 15.4 في المائة)، وانخفضت مبيعات العمائر السكنية بنسبة 47.8 في المائة (ارتفعت خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 4.5 في المائة)، انخفضت مبيعات الفلل السكنية بنسبة 45.8 في المائة (ارتفعت خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 33.3 في المائة)، وانخفضت مبيعات قطع الأراضي السكنية بنسبة 26.0 في المائة (ارتفعت خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 6.6 في المائة).