تطور اداء استخدام الادوات العقارية في سوق التقييم المحلي خلال السنوات الأخيرة، بدأ البعض يستعين بالتطبيقات العقارية المنتشرة (بالعقار السكني فقط)، وسط توقعات بطرح تطبيقات أخرى للعقار الاستثماري والتجاري مستقبلاً، ومن الخدمات المقدمة في سوق التقييم:
دراسة وتحليل السوق، التوقعات المستقبلية لحجم التداول في قطاع معين من خلال فرق عمل متخصصة ذات خبرة، والعاملان الأخيران مهمان لعملية التقييم، وإن كانت الشهادة العملية لا تكفي للتعامل مع السوق المحلي الذي قد تكون أسعار التقييم فيه مغايرة لما هو بالواقع (مثال يتم تقييم أرض في الرقعي أو جليب الشيوخ وهي مناطق تعاني من ندرة بالعرض) قد يكون سعر التقييم أقل %20 وفي حالات %30 من السعر المقدم للشراء!
مثال آخر سعر 500م2 ارض استثمارية في جليب الشيوخ شارع واحد تُقيّم بـ750 ألف دينار تم بيعها بمليون دينار! القصد هنا ان التعامل الاكاديمي في عملية التقييم لا يكفي بل هناك عوامل اخرى مؤثرة!
قد يقول قائل ان هذا التباين بين السعرين نتيجة الندرة وهذا صحيح لكن هناك عاملا اخر وهو الرغبة الشخصية بالاستثمار في تلك المنطقة بالاضافة الى توفر السيولة العالية التي قد تكون في كثير الاحيان سببا رئيسيا لارتفاع الأسعار.
وبالمناسبة، فان إجراء التقييم العقاري مهم في تحديد اسعار العقارات في اوروبا وجنوب شرق اسيا واميركا ورسوم التقييم هناك شبه ثابتة بينما بالسوق المحلي فإن الرسوم مضروبة حتى بلغت في بعض الاحيان قيمة شهادة التقييم بـ 5 أو 10 دنانير! لك ان تتصور ما هو الجهد المبذول عند إصدار الشهادة.
عند الجهات الحكومية التي تلجأ لطرح مناقصة في سبيل الوصول لأقل رسوم للتقييم حسب ما ينص عليه القانون، قد تكون رسوم التقييم منخفضة لكن قد تعطي تباينا مع اسعار تقييم نفس العقارات لشركة اخرى والسبب في ذلك هو عدم بذل المجهود لأن أسعار الرسوم منخفضة والمقيم لن يقوم بجهد كبير مقابل رسوم زهيدة.
لذلك الدعوة لوضع ميثاق شرف اصبحت ملحة لجميع الشركات ومؤسسات التقييم العقاري للالتزام برسوم التقييم، فليس من المعقول تقييم عدة عقارات استثمارية وتجارية (أكثر من 25 عقارا) بـ300 دينار وهو يساوي شهادة تقييم عقار واحد في بريطانيا!
وعلى المستوى الشخصي، اتوقع خروجا لبعض مؤسسات وشركات التقييم بالسوق المحلي نتيجة الانخفاض الشديد في اسعار التقييم. أحداث عقارية غريبة
1 – انتشر في وسائل التواصل الاجتماعي «شخص ما كتب: المنزل للبيع لسوء الجيرة»، تفاعل الناس معه: منهم من يقول اختر الدار قبل الجار، والبعض منهم يذكر بالحديث الشريف من كان يؤمن بالله واليوم الاخر فليكرم جاره… إلخ.
تعليق: في الثمانينيات دخل عليّ في مكتبي احد الاشخاص راغباً في بيع بيته وسلمني المفتاح، والسبب كان الجيران الذين آذوه لاسباب مختلفة منها عنصرية ومنها قبلية، لا شك أن تغير الثقافات قد يكون سببا من اسباب تخلي البعض عن السكن في مناطق معينة لكن الزمن كفيل بالتغيير.
2 – تاجر في احدى الدول العربية قام بنشر اعلان (شقق تمليك للبيع) وبعد قيامه ببيع المشروع تبين ان 30% من الشقق المباعة لا تملك ترخيصا ولا يمكن ايصال التيار الكهربائي، وهذه الحوادث انتشرت اخيراً بالكويت نتيجة غياب الرقابة.
تعليق: وزارة التجارة استدركت وأصدرت قوانين متشددة تنظم عمليات البيع بالمعارض العقارية التي يتم فيها عرض مثل هذه العقارات.
3 – في احدى الحملات الانتخابية للمجلس البلدي بالتسعينيات، تحدث احد المرشحين وكان من ضمن حملته الانتخابية بيع أدوار بالمناطق السكنية دون تملك ما فوقها من الهواء بمعنى يمكن للمالك الأصلي بناء ادوار زيادة والتصرف بها!
تعليق: هذا حدث في احدى الدول العربية التي تسمح بتملك دور من عمارة، فإذا ملكت الدور الأخير كمثال قد تتفاجأ أن المالك يبني دوراً أعلى باعتبار أن القانون لديهم يسمح بذلك.
