ابحث في الموقع

حديث العقار - العقار و البناء السعودي حديث العقار
  • صفحة البداية
  • عقار
  • بناء
  • عن الموقع
  • اتصل بنا


د . عبد المحسن المحرج: فحص مشروع نظام الوساطة العقارية !

28 يونيو 2019
3
مشاركة
الفيس بوكتويترجوجل بلسواتس اب
د. عبدالمحسن المحرج
د. عبدالمحسن المحرج

نشرت الهيئة العامة للعقار بعض التشريعات لاستكتاب المختصين، استناداً على قرار مجلس الوزراء رقم (713) وتاريخ 30/11/1438 الذي يفيد البند (ثانياً) منه على وجوب نشر مشروعات الأنظمة لتمكين الجهات والأفراد من إبداء مرئياتهم، و هذا المقال مساهمة في تحقيق ما يتغياه المجلس من قراره ، ومما طُرح  مشروع نظام الوساطة العقارية الذي سيحل مكان (لائحة تنظيم المكاتب العقارية) الصادرة منذ 42 عاماً، والتي لوحظ أنها لم تعد تواكب الطفرة العقارية ، وأفرز ذلك إشكالات في السوق العقاري، امتد أثرها  ليخلق تفاوتاً في التطبيقات القضائية .

قرأت مشروع النظام مراراً، وعدت إليه بعد نقاشات دقيقة مع بعض المختصين، وخَلُصتُ إلى جملة من الملاحظات العامة سأورد أبرزها مع ذكر الأمثلة، ولا يعدو هذا الطرح أن يكون رأياً يقصد الإضافة و النفع :

1- بَذلَت الهيئةُ العامة للعقار جهداً طيباً في هذه المبادرة وكتابة مواد المشروع ، ويجب أن يُحفظ لهم ذلك ، ولكن كما قيل بأن عين الناقد بصيرة ، ومحاولةُ التأسيس–تشريعياً- لهذا الموضوع الضخم (الوساطة العقارية) عمل ليس بالهّين .

2- أرى أن النظام يحتاج إلى إعادة صياغة ، فهناك مواد جاءت غامضة (على المختص القانوني) فكيف بغيره ، وبعضها اشتملت على أخطاء لغوية ! وأخرى تتناقض بنفسها ، فعل سبيل المثال في م 28/3 ” يتولى مسؤولي ” والصحيح ” مسؤولو” لأن إعرابها فاعل، وفي الفقرة 4 “يلتزم الوسيط العقاري ومنسوبيه ” والصحيح “منسوبوه” لأنها معطوفة على مرفوع !، مما أورد عندي تساؤلاً، هل تم عرض النظام على مدققين لغويين قبل نشره للعموم ؟ ، ومثال التناقض نص المادة 15 ، فأولها يسمح بزيادة بنود على العقد وآخرها يعتبرها باطلة ! وهذا نصها :

” لأطراف عقد الوساطة الاتفاق على بنود إضافية على نموذج عقد الوساطة الصادر عن الهيئة ، ويعد باطلاً كل بند يتعارض مع النموذج أو أحكام النظام أو اللائحة ” ، هذه صياغة مربكة !.

3- من المعلوم أن الأنظمة منها ما يكون موضوعياً ومنها ما يكون إجرائياً ، ويُتنبه عند التأصيل الموضوعي أن يكون محكماً ، وألا يتسبب في اضطراب عند النظر القضائي ، فيحلّ التردد بين الرجوع للنص النظامي ( غير المُحكم)، وبين  التوسع في سلطة التقدير يتبعها حينها تجاوز النص ، ولقد ظهر عندي هذا التخوف عندما خاض المشروع في مسألة (العربون)، ففي الفقرة (1) من المادة 20، أُخضع تحديد مقدار العربون للأطراف ! وبالاطلاع على السوابق القضائية ، يتضح أن حجم العربون مؤثر، فليس كل ما سُمّي عربوناً هو عربون ، بل –أحياناً-  يُقصد به الجزء من القيمة لا مجرد إثبات الجدية –خصوصاً إذا كان مقداره كبيراً -، حينها كيف يسوغ تفويت المال على باذله استناداً على تجويز النص في هذا المشروع لذلك ؟! ، وفوات العربون قد ورد في الفقرة الثانية من ذات المادة  ، ثم خُتمت الفقرة بذكر حالات التعثر ومعالجتها إذا كان التعثر من طرفي الصفقة ، ولم تورد احتمالية وقوع التعثر بسبب الوسيط !.

* لهذا يجب إعادة النظر في إضافة هذه المادة ، كما أن السمة الظاهرة لأغلب الأنظمة في المملكة – إلى هذا الوقت – الابتعاد عن مسائل الخلاف الفقهي ، وإفساح المجال للاجتهاد القضائي .

4- لم يكن المشروع ذا منهج واضح في سياسته الجنائية ، فباب العقوبات مليء بالملاحظات :
أ-في الفقرة 2 من المادة 29 ، أُعطيت الهيئة صلاحية إيقاع العقوبة دون إتاحة فرصة للمعاقب بالاعتراض أو سماع الأقوال ، أما تمكينه من التظلم خلال 60 يوماً فليس بكافٍ ، فقد يعظم الضرر عليه خلال المدة التي تسبق قبول أو رفض التظلم .

ب- النص على الجهة القضائية المختصة كان ( مضطرباً)، ففي ذات الفقرة جاء النص “الجهة القضائية المختصة”، وفي المادة الختامية رقم 35 جاء النص ” تنظر المحكمة المختصة في جميع الدعاوى والمنازعات الناشئة عن تطبيق أحكام النظام “ولفظ” جميع ” غير دقيق ؛ لاختلاف الاختصاص القضائي في الدعاوى والعقوبات الناشئة عن تطبيق النظام .

5- من الحكمة إعطاء النص التشريعي المرونة التي تنعكس على الواقع  ، إذ المطلب التيسير على الناس، أما كثرة القيود في النظام فستكون سبباً في تعطيل الأعمال ، وعلى سبيل المثال : تقييد الملاك والوسطاء بعقد حصري، وهذا يواجه تمنّعاً واضحاً من الملاك ولا يتماشى مع ما استقر عليه عمل أكثر العقاريين ، والحل في رأيي بإتاحة الأمر للمالك أن يوقع مع أكثر من وسيط كما هو في بعض القوانين العربية الأخرى بآلية دقيقة تحفظ الحقوق ، والعبرة بمن يحقق الغاية المنصوص عليها في العقد ، كما أنه يمكن أن يطرأ على الوسيط ما يشغله عن التسويق أو يصرفه عنه ، فتتعطل مصلحة المالك بسبب هذا العقد الحصري .

6-في المادة الأولى (التعريفات) ، جاء تعريف (الصفقة العقارية) بـ : “بيع أو إيجار عقار”، وفي هذا حصر قد يمنع تطبيق النظام على بعض المعاملات العقارية الأخرى ، كالتمويل العقاري وغيره .

7-نُص في المادة الثالثة على نطاق التطبيق ، وأن الأحكام تسري على …. ” إذا كان مقدمها وسيطاً عقارياً”  ! ، وهذه الزيادة لا ثمرة منها ؛ لعدم توافقها مع آخر النظام الذي أوقع بعض العقوبات على من مارس الوساطة بغير ترخيص ، فكيف ستعاقب من لا تسري عليه أحكام النظام ؟! .

8- في فصل ( حقوق والتزامات الوسيط ) : المادة 16 : أُلزم المالك بتزويد الوسيط بوثائق التملك وبالإفصاح عن أي نزاعات و….. إلخ ، لكنها لم تذكر جزاءً على المالك حال مخالفته أو تدليسه على الوسيط ! ، ومن المهم أن نحترم جهد الوسيط ، وفي المادة 17/1: نُص على أهمية بذل العناية من الوسيط في التأكد من صحة المستندات وسلامتها وعن كل ما ورد في المادة 16 ، وفي هذا تكليف للوسيط بما لا يحتمل ، فليس هو بجهة حكومية ، ولن يعلم الغيب بوجود نزاعات على العقار مالم يُشعره المالك ، لذا فمن باب احترام جهد الوسيط وتناسباً مع إمكاناته ، أن يكون هناك عقوبات على المالك حال المخالفة .

9- أرى إضافة نص يجيز إعطاء الوسيط أكثر من النسبة المحددة في النظام بشرط : أن يُكتب في العقد أن المالك قد اطلع على النسبة العليا في النظام ووافق على دفع الزيادة ، وثمرة هذا:
أ- قد تكون حاجة المالك للبيع ملّحة ، أو قد تكون ظروف الصفقة استثنائية ، و النص على عدم جواز الزيادة يجعلها باطلة.
ب- من الملاحظات على (لائحة تنظيم المكاتب العقارية الصادرة عام 1398هـ ) السارية ، أنها لم تفرق في العمولة بين عقود الأجرة وعقود البيع، مما دفع بعض الوسطاء إلى الالتفاف على النظام ، أو إلى  الزهد في عقود الأجرة ؛ فيحسن مراعاة ذلك  .

10-حصرُ تكييف عقد الوساطة بصورة ( الجعالة ) الفقهية، كما انتهج المشروع المطروح واللائحة السابقة أمر فيه نظر ، فلو طلب المالك من الوسيط التسويق لوحداته خلال مدة ولم يقيدها بتمام بيع ولا أجرة ( في صورة عقد الأجرة الفقهي ) ، ألا يمكن أن يصاغ النظام بلغة تخدم الصور كلها ؟ .

11- أختم ملاحظاتي بتساؤل يوحي بوجود فراغ تشريعي .

فقد نصت المادة 37 على إمهال المخاطبين بالنظام مدة لا تزيد على (سنة ) من نشره ؛ لتنظيم أوضاعهم ، ونصت المادة 38 على إلغاء العمل بلائحة تنظيم المكاتب العقارية بهذا النظام  ، ثم جاءت مادة النفاذ م 40 ، بالنص على العمل بالنظام بعد مائة وثمانين يوماً من النشر ، السؤال : فما حال المخالفات  الواقعة خلال الستة أشهر الثانية ، بعد سريان النظام وقبل انتهاء سنة المهلة ؟ .

وختاماً : فأقترح على مقام الهيئة العامة للعقار التريث في رفع النظام ، وعقد ورش متخصصة مع مجموعات من العقاريين والمحامين والقضاة ، لــتحقيق أكثر من فائدة :

إعمال العرف العقاري وسماع أهل الخبرة .
معرفة السوابق القضائية وفحص أسباب التفاوت في الأحكام .
تناسب ما يصدر مع ثقل هذا  النشاط .

المصدر

الوسوم : السوق العقاري الهيئة العامة للعقار الوساطة العقارية عبدالمحسن المحرج

اترك تعليقاً إلغاء الرد

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

هذا الموقع يستخدم Akismet للحدّ من التعليقات المزعجة والغير مرغوبة. تعرّف على كيفية معالجة بيانات تعليقك.

  • عقار
  • بناء
  • أمانة الطائف تزيل تعديات على الأراضي الحكومية
    إزالة تعديات على أراضي حكومية مساحتها 100 ألف متر مربع في العرفاء
  • إزالة تعديات على أراضي حكومية في المدينة المنورة
    إزالة تعديات على أراضي حكومية في المدينة المنورة مساحتها 650 ألف متر مربع
  • حامد السهيل
    حامد السهيل: «شايلوك» واحتكار العقار!
  • مخطط المنار
    طرح 850 قطعة سكنية وتجارية بمخطط المنار شرق عنيزة بالمزاد العلني
  • بدر الحمدان
    بدر الحمدان: العنصرية العمرانية
  • شعار نظام الأراضي البيضاء
    الأراضي البيضاء: تطوير أرض خاضعة للرسوم في الرياض مساحتها 500 ألف متر مربع
  • العقارات في الولايات المتحدة
    ارتفاع معدل ملكية المساكن في الولايات المتحدة منذ 12 عاما
  • صندوق التنمية العقارية
    التنمية العقارية: إيداع 22.4 مليار ريال في حسابات المستفيدين منذ يونيو 2017م
  • شعار منصة جود الإسكان
    جود الإسكان تطلق مبادرة جود المتاجر لتوفير مساكن للأسر الأشد حاجة
  • فرز الوحدات العقارية
    فرز 19382 وحدة عقارية في النصف الأول من العام الجاري
  • ساما
    ساما: 131 ألف عقد تمويل عقاري في النصف الأول من العام الجاري
  • خالد المطرفي
    خالد المطرفي: الابتكار الإسكاني والرؤية السعودية
  • وافي
    وافي: إصدار ترخيص لتسعة آلاف وحدة سكنية تحت الإنشاء
  • صندوق التنمية العقارية
    التنمية العقارية: إيداع 578 مليون ريال في حسابات مُستفيدي سكني
  • بلدية العزيزية الفرعية تزيل تعديات على أراض حكومية
    إزالة تعديات على أراضي حكومية في العزيزية
  • د. صالح السلطان
    د. صالح السلطان: إلغاء الدفعة المقدمة وعقارات الدولة
  • سليمان الرويشد
    د. سليمان الرويشد: حي الدحو وإحياء اسم حجر
  • محمد العمران
    محمد العمران: يوجد فجوة بين أسعار العقارات ومتوسط الدخل بالمملكة
  • شعار هيئة الزكاة والدخل
    الزكاة والدخل: لا حاجة للفرد بعد بيع العقار التسجيل لدى الهيئة
  • شعار بلدية صبيا
    نزع ملكية 5 عقارات تعترض خط تنظيم وسط البلد بمحافظة صبيا
  • البناء في السعودية
    ارتفاع حجم قطاع التشييد والبناء في السعودية بنسبة 2.2%
  • أسعار الحديد
    أسعار الحديد في المملكة تنخفض بنسبة 5.4% مخالفة التوقعات
  • مواد بناء
    ارتفاع متوسط أسعار المواد الإنشائية بنسبة 4.2%
  • مواد بناء
    2218.50 ريال متوسط سعر طن الحديد و 12.70 ريال كيس الأسمنت
  • مواد بناء
    ارتفاع أسعار الأسمنت والخرسانة وانخفاض الحديد في أبوظبي
  • البناء في السعودية
    الشؤون البلدیة والقرویة: إصدار 11.791 رخصة بناء بالمنطقة الشرقیة في عام
  • شعار شركة أسمنت الجوف
    ارتفاع صافي ربح شركة أسمنت الجوف بنسبة 918%
  • مخلفات البناء
    ضبط معدات ترمي مخلفات البناء ونواتج الحفر في المشاعر المقدسة
  • مبيعات الأسمنت
    تراجع مبيعات شركات الأسمنت السعودية بنسبة 28.8%
  • شعار أسمنت العربية
    ارتفاع أرباح شركة الأسمنت العربية نتيجة زيادة المبيعات
  • شركات الأسمنت
    استطلاع: شركات الأسمنت ومصانع الخرسانة تواجه خطورة مالية بسبب كورونا
  • اسمنت الشرقية
    ارتفاع مبيعات الأسمنت يرفع أرباح شركة أسمنت الشرقية بنسبة 84.7%
  • أسمنت القصيم
    ارتفاع أرباح شركة أسمنت القصيم بنسبة 98% بسبب المبيعات
  • البناء في السعودية
    دراسة: قطاع البناء والتشييد أسهم في نمو الناتج المحلي بنسبة 12.6%
  • قطاع التشييد والبناء
    ألمانيا: ارتفاع مبيعات قطاع البناء في يناير الماضي بنسبة 13%
  • مبيعات الأسمنت
    مصر: استقرار أسعار الأسمنت بسبب الإجراءات الاحترازية
  • الرمل والزلط
    مصر: ارتفاع أسعار الرمل بنسبة 8.3% والبحص 12.5%
  • شعار مؤسسة النقد العربي السعودي
    مؤسسة النقد تصدر وثيقة التأمين الإلزامي على العيوب الخفية في المباني والإنشاءات
  • وزارة الشؤون البلدية والقروية
    الشؤون البلدية والقروية: انجاز 12004 معاملة للرخص التجارية والإنشائية
  • شركات الأسمنت
    2.7 مليار ريال أرباح شركات الأسمنت نهاية العام الماضي


أكثر المواضيع قراءة

  • بالصور.. كيف يمكنك بناء منزل سكني بطريقة بسيطة؟
  • بناء المنازل بتقنيات مبتكرة
    بالصور.. تعرف على أحدث تقنيات مواد البناء
  • سوق العقار( الرهن العقاري )
    شروط هامة لإتمام عمليات الرهن العقاري

آخر التعليقات

  • متى  تقريبا ينتهي المشروع 
    عقار
  • اتفق معك في هذا الطرح خصوصا ان التحديات في دول مثل الخليج العربي كبيرة جدا كون النمط االستهالكي هو ا..
    عقار
  • السلام عليكم ورحمه الله وبركاته لي قطعه ارض عند قيران في طريق خرج الثاني وارغب اتواصل مع وكيل ويوجد..
    عقار
  • […] post ارتفاع حجم قط..
    بناء

آخر التغريدات

Tweets by AqarTalk
حديث العقار - العقار و البناء السعودي حديث العقار
الرئيسية     /      عقار     /      بناء     /      عن الموقع     /      اتصل بنا

شركاؤنا

  • شبكة ابو نواف
  • عالم التقنية
  • التقنية بلا حدود
  • سعودي شفت
  • أنثى
  • عالم ابل
  • مباريات اليوم
  • التقنيات العصرية
  • تطبيق ريح
  • متجر نقطة
جميع الحقوق محفوظة لموقع حديث العقار 2018
تطوير وإدارة محتوى
القائمة البريدية
+
القائمة البريدية
×

للاشتراك في قائمتنا البريدية؛ نرجو إضافة بريدكم الإلكتروني:
​