استمر الركود المسيطر على تعاملات السوق العقارية المحلية، وأنهى أسبوعه الثالث عشر على التوالي، وهي الفترة الأطول ركوداً منذ مطلع الربع الأخير لعام 2014، ولا يؤمل بخروج السوق العقارية من حالة ركودها المتفاقمة حتى تاريخه إلا بتراجعٍ حقيقي في مستويات الأسعار، وأن تأتي بنسبٍ أكبر مما أظهره تراجع الأسعار حتى الآن، التي راوحت خلال الأشهر الأخيرة بين 10 في المائة إلى 18 في المائة، ذلك أنّ مستويات الأسعار الراهنة تظل مرتفعةً جداً قياساً على مستويات دخل الأفراد بمستوياتها الجارية، ومقارنةً حتى بالقدرة الائتمانية للأفراد سواءً بالاقتراض من صندوق التنمية العقاري وحتى بإضافة الائتمان الممكن من قبل المصارف التجارية (مؤسسات التمويل).
وهذا يعني في غياب أية مؤثرات أخرى كالإعلان عن فرض رسوم على الأراضي المحتكرة داخل المدن والمحافظات، أنّ حالة الركود المخيمة على السوق العقارية في سبيلها للاستمرار فترةً أطول، سيصاحبها تراجع في الأسعار بوتيرة بطيئة، مع الأخذ بعين الاعتبار بقية العوامل الأخرى الضاغطة حتى تاريخه على الأسعار، ومنعها من الارتفاع لعل من أهمّها المستويات المتدنية التي تسجلها أسعار النفط العالمية، التي تدخل شهرها الثامن على التوالي، إضافةً إلى القيود المرتبطة بشروط التمويل العقاري (اشتراط دفع المشتري نسبة مقدم التمويل البالغة 30 في المائة من إجمالي قيمة العقار).
كما يؤخذ في الاعتبار صدور الأمر الملكي أخيراً باعتماد 20 مليار ريال (14.0 مليار ريال لتنفيذ إيصال الكهرباء، 6.0 مليارات ريال لتنفيذ إيصال المياه)، التي تم تخصيصها لتنفيذ خدمات الكهرباء والمياه وإيصالها إلى مخططات المنح في مختلف أنحاء البلاد، التي سيؤدي تنفيذها إلى زيادة المعروض من الأراضي الصالحة للتطوير والتشييد والبناء، وبدورها ستسهم في تراجع مستويات الأسعار، تعتمد وتيرة التراجع لاحقاً على ما ستفضي إليه بقية التطورات المرتقبة من قبل وزارة الإسكان، بدءاً من بدئها توزيع المنتجات السكنية التي سبق الإعلان عنها وتسليمها للمستحقين، مروراً ببقية الإجراءات الأخرى، وانتهاءً إلى ما يُنتظر كأهم تلك الإجراءات ممثلاً في الإعلان رسمياً عن الموافقة على فرض الرسوم على الأراضي داخل المدن والمحافظات، وهو القرار الأكثر والأهم تأثيراً لأجل تصحيح التشوهات القائمة في السوق العقارية المحلية، والمستهدف منه القضاء أو الحد من أشكال احتكار الأراضي وحجبها عن الانتفاع والتطوير والإحياء.
خلاصة المشهد الراهن والقائم في السوق العقارية؛ يشير إلى حالة تمنّع لدى البائعين، وعدم قبول أغلبهم البيع بتلك الأسعار المتراجعة حتى الآن بمعدلات متدنية، مقابل إحجام أكبر من قبل المشترين المحتملين لتلك العقارات والأراضي، إمّا لضعف القدرة على الشراء وهو الجانب الأغلب، وإما لترقّب ما ستفسر عنه وتيرة التراجع التي بدأت تطغى على الأسعار، وانتظار مزيد من الانخفاضات في الأسعار! وما نشهده من تعاملات ضعيفة تتم في الوقت الراهن في السوق العقارية ممثلةً في عمليات الشراء والبيع، يمكن القول عن أغلبها إنّه ناتجٌ عن صفقات بهدف الاستثمار أو المضاربة والتدوير، يقوم بها تجار ومضاربون بهدف إنعاش ما يمكن إنعاشه من أوضاع السوق الراكدة، وجزء يسير من تلك الصفقات ناتج عن خيارات محدودة بقيت للباحثين عن وحدات سكنية، ولهذا نرى تركّزها على الشقق السكنية كون أسعارها لا تزال في متناول تلك الفئات من الأفراد.
إلا أنّ الاتجاه العام للأسعار في السوق العقارية إذا ما استمرّت العوامل المشار إليها أعلاه (أسعار النفط المتدنية، استمرار قيود التمويل العقاري، زيادة عروض البيع من الوحدات السكنية)، يؤكد تأثرها البطيء شهراً بعد شهر بالركود المخيم على تعاملات السوق العقارية، وأنّ الحالة تلك ستستمر بوضعها الراهن إلى أن تطرأ على السوق متغيرات مفاجئة، إمّا بإعلان الموافقة على فرض الرسوم على الأراضي، أو بدء عمليات البيع وقبول البائعين بأسعار أدنى مما هو قائم اليوم، وكل تلك الاحتمالات وغيرها وارد في منظور الفترة المقبلة.
الأداء الأسبوعي
سرعان ما عادت الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية السعودية لتسجّل تراجعاً بنحو – 6.4 في المائة، بعد نموها للأسبوع الأسبق بنحو 10.3 في المائة، لتستقر عند 5.4 مليار ريال. ويعزى هذا الانخفاض إلى تراجع قيمة الصفقات المنفذة على القطاع السكني بنسبة 10.2 في المائة، التي استقرّت بنهاية الأسبوع عند 3.9 مليار ريال (نحو 72.7 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية). في المقابل سجّلت الصفقات التجارية ارتفاعاً بلغت نسبته 5.5 في المائة بعد أسبوعين متتاليين من التراجع، لتستقر بنهاية الأسبوع عند 1.5 مليار ريال (نحو 27.3 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية).
أمّا على مستوى مبيعات العقارات السكنية، فقد سجلت ارتفاعها الأسبوعي الأول بعد أسبوعين من التراجع بنسبة ارتفاع بلغت 5.5 في المائة، مرتفعةً من 4285 عقاراً مبيعاً إلى 4522 عقاراً مبيعاً، وأتى هذا الارتفاع بعد أن سجلت مبيعات العقارات للأسبوع الأسبق أدنى مستوى لها منذ صيف 2014، الذي سجّل في الوقت ذاته بالنسبة للفلل السكنية المبيعة وقطع الأراضي السكنية المبيعة مستوياتٍ متدنية جداً، وصلت بالنسبة للفلل السكنية إلى 22 فيلا مبيعة فقط خلال الأسبوع، فيما وصلت بالنسبة لقطع الأراضي السكنية إلى 3489 قطعة أرض سكنية فقط.
ونتج هذا الارتفاع في أعداد العقارات المبيعة للقطاع السكني من الارتفاع الذي شمل جميع العقارات السكنية المنقولة ملكيتها (الأراضي الزراعية، البيوت السكنية، الفلل السكنية، قطع الأراضي السكنية)، باستثناء استمرار انخفاض أعداد العقارات الأخرى (الشقق السكنية، العمائر السكنية).
جاءت تطورات العقارات المرتفعة أعداد مبيعاتها الأسبوعية كالتالي: ارتفاع مبيعات الأراضي الزراعية إلى 84 أرضا زراعية، وارتفاع مبيعات البيوت السكنية إلى 132 بيتا سكنيا، وارتفاع مبيعات الفلل السكنية إلى 43 فيلا سكنية، وارتفاع مبيعات قطع الأراضي السكنية إلى 3511 قطعة أرض سكنية. فيما جاءت تطورات العقارات التي انخفضت مبيعاتها الأسبوعية على النحو التالي: انخفاض مبيعات الشقق السكنية إلى 242 شقة سكنية، وانخفاض مبيعات العمائر السكنية إلى 18 عمارة سكنية.
متوسطات الأسعار في منظور الأداء الشهري
ترتقي قراءة تحركات الأسعار في منظورها الشهري إلى مستوى أدق، مقارنةً بالفترات الأقصر المتمثلة في الأسابيع، وترتفع دقة قراءة تحركات الأسعار كلما امتدت فترات القياس والمقارنة لأطول من ذلك بما لا يتعدّى العام المالي. ووفقاً لما أظهرته البيانات الصادرة عن وزارة العدل حتى 29 يناير 2015، انخفض متوسط أسعار الأراضي الزراعية (النوع الأكثر مضاربة وتدويرا في السوق العقارية) بنحو 72.6 في المائة مقارنةً بمتوسط سعره خلال ديسمبر الماضي، ليستقر عند 22.1 ريال للمتر المربع. كما ارتفع متوسط قيمة البيوت السكنية للفترة نفسها بنسبةٍ قياسية (نتيجة لمبيعات بيوت ذات مساحات كبيرة جداً) إلى 2.2 مليون ريال للبيت الواحد. فيما حافظ متوسط الشقق السكنية على مستواه عند 596.5 ألف ريال للشقة الواحدة دون تغيير يُذكر مقارنةً بالشهر السابق.
فيما سجّل متوسط أسعار بقية أنواع العقارات انخفاضاً للفترة نفسها، حيث انخفض متوسط سعر المتر المربع لقطع الأراضي السكنية بنحو 10.3 في المائة إلى 532 ريالاً للمتر المربع، وانخفض متوسط قيمة الفلل السكنية بنحو 13.5 في المائة إلى 1.37 مليون ريال، وانخفض أيضاً متوسط سعر العمائر السكنية بنحو 18.2 في المائة إلى 944.9 ألف ريال للعمارة الواحدة. ويمكن تتبع التغيرات في متوسطات الأسعار ومقارنتها عبر الفترات المماثلة لها مع العام الماضي بالنظر في الجدول رقم (2) المرفق مع التقرير.
