تعتبر الثروة العقارية في السعودية من أهم مصادرالاقتصاد الوطني بعد النفط، حيث يسهم القطاع العقاري بأكثر من 25 مليار ريال من الناتج المحلي ,فهناك مؤشرات تؤكد أن القطاع العقاري ينمو بنسبة 6 %، وبلوغ الثروة العقارية خلال العامين المقبلين نحو تريليوني دولار.
قيمة الصفقات العقارية
وأظهرت بيانات المؤشرات العقارية لوزارة العدل أن قيمة الصفقات العقارية في السعودية خلال العام الهجري الماضي قد بلغت 440.4 مليار ريال بزيادة قدرها 13% عن العام السابق، وتصدرت الصفقات العقارية للأغراض السكنية مكة المكرمة بما يعادل 38.6% من القيمة الإجمالية، تلتها الرياض بنسبة 29.4%، فيما تصدرت منطقة الرياض الصفقات العقارية للأغراض التجارية بنسبة 43.4%، تلتها مكة المكرمة بنسبة 28.7% من إجمالي قيمة الصفقات، كما أوضحت الوزارة أنه خلال العام الماضي تمت حوالي 318 ألف صفقة، 84% منها صفقات سكنية و16% صفقات تجارية. وأكد رئيس اللجنة الوطنية السعودية العقارية حمد الشويعر وجود زيادة متنامية للطلب على الوحدات السكنية بمعدل 165 ألف وحدة سكنية كل عام فضلاً على حاجة السوق لعدد كبير من الوحدات السكنية تقدر بمليون و50 ألف وحدة سكنية خلال الأعوام الخمسة المقبلة.
معوقات القطاع العقاري
وعن أبرز المعوقات التي تواجة القطاع العقاري هي عدم تطبيق تشريع التسجيل العيني للعقار حتى الآن، وهو مهم للحفاظ على الحقوق وحماية الممتلكات ومساعدة الجهاز المعني بالتسجيل العيني للعقار.
كما أشارت وزارة العدل في تقريرها السنوي أن دعاوى ملكيات العقار تختلف من منطقة إلى أخرى، حيث سجلت المنطقة الغربية أعلى نسبة في دعاوى ملكيات العقار بـ2000 قضية خلال عام واحد، تلتها الرياض بـ976 قضية، ثم الشرقية بـ527 قضية. وأخيراً الحدود الشمالية بـ21 قضية فقط، كما استحوذت المحكمة العامة في الرياض على النصيب الأكبر في عدد القضايا المرفوعة من قبل عقاريين ضد مستأجرين مطالبين باستيفاء حقوقهم المالية، حيث وصل العدد الإجمالي للقضايا في السعودية 3150 قضية، وبلغ عدد القضايا الخاصة بالمطالبة بأجرة العقار في الرياض 736 قضية حتى مطلع العام الحالي، شملت شققاً سكنية وفللاً فاخرة، وقصوراً سكنية يسكانها رجال أعمال وشخصيات شهيرة امتنعوا عن الدفع.
أنواع العقار بالمملكة
ينقسم العقار إلى قسمين: الأول الأراضي وهي أراض سكنية وأراض تجارية وأراض استثمارية وأراض خام وأراض زراعية.
أما القسم الثاني المباني، وهي عبارة عن منازل أو بيوت وقصور وفلل وعمائر.
ويتم تحديد القيمة التأجيرية للعقارات بما يتسق مع القيمتين الحقيقية والسوقية للعقار، ويناسب حجم الاستهلاك الذي تعرض له الموقع على أن تكون قيمة العقد محددة بعدد سنوات معينة لا تقل عن عامين بعدها تحدث القيمة بحسب الأوضاع الاقتصادية المتجددة.
أهداف “إيجار “
وقد تم اطلاق برنامج وطني لتنظيم قطاع إيجار المساكن في السعودية تهدف من خلاله وزارة الإسكان إلى تقديم حلول لخدمة قطاع الإسكان الإيجاري وهو مشروع إيجار الذي من من خلالة يتم تنظيم العلاقة بين المستأجر والمؤجر وحفظ حقوقهما، وتوفير شبكة إلكترونية لعرض الوحدات السكنية، وتطوير عقد استرشادي نموذج، وإتاحة خدمة تسديد الأجرة على دفعات، وتوفير قاعدة بيانات إحصائية، ومؤشرات لمتابعة العرض والطلب والأسعار، بما يعزز الشفافية في هذا السوق ويسهم في عدم المبالغة في رفع الأسعار وتحسين الثقة بهذا القطاع.
تعريف عقد الإيجار
ووفقاً للمادة رقم واحد من عقد الإيجار، ومكوناته وأركانه فأنه يعرف عقد الإيجار في القانون بأنه “تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة وبه يلتزم المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالمأجور” ويعقد الإيجار اعتمادا على طرفين أحدهما يسمى المؤجر والأخر يسمى المستأجر، ويتعين أن تكون إرادتهما صحيحة خالية من العيوب كافة وأن تتوفر لديهما أهلية التأجير والاستئجار.
المؤجر هو مالك الشيء الذي يقوم بتأجيره، ولكن ذلك لا يمنع من قيام غير مالك الشيء بتأجيره، كما في حالة الإيجار الذي يتم من قبل النائب أو ممن له الحق في الإدارة.
المستأجر: الأصل أن كل شخص تتوافر لديه الأهلية اللازمة للاستئجار له أن يستأجر طالما كان باستطاعته الالتزام بدفع الأجرة، ما لم يوجد نص خاص يمنع من ذلك.
أركان عقد الإيجار بما أن عقد الإيجار من العقود الرضائية فلابد لانعقاده من توافر الأركان التالية (الرضا والمحل والسبب) والتي يترتب على تخلف احدها بطلان العقد بطلانا مطلق.
في المملكة العربية السعودية أُقر في فبراير 2014 نظام «إيجار» الذي حد وفق متخصصين بشكل كبير من التلاعب بأسعار تأجير العقارات، وسيقطع النظام الطريق على المستأجرين المتلاعبين في دفع الإيجار أو التأخير لفترات طويلة، والذين ينتقلون إلى سكن آخر ويعيدون الكرة، إضافة إلى أنه سيعيد ترتيب العلاقة بين المالك والمستأجر.
وانقسم الشارع العقاري السعودي حول قرار مؤسسة النقد العربي السعودي القاضي بضرورة توفير 30 في المائة من قيمة العقار عند الرغبة في شرائه عن طريق التمويل العقاري، الذي بدأ تطبيقه فعليا، فمنهم من بارك القرار بصفته طريقة مثالية لتقنين التمويلات الممنوحة من قبل البنوك، والمحافظة على أسعار العقار، والابتعاد عن التضخم، أما المعارضون فقد أكدوا أنها ستحجب شريحة كبيرة من المشترين الذين يغلب على معظمهم صعوبة توفير الدفعة وبالتالي سيعود التركيز على موضوع استئجار العقارات.