قال تقرير (المرشد العقاري) الصادر عن اتحاد العقاريين الكويتيين إن قطاع السكن الخاص في الكويت ما زال يعاني قلة العرض وتزايد الطلب مما أدى إلى ارتفاع كبير في الأسعار خلال السنوات القليلة الماضية.
وأضاف التقرير أن هناك ارتفاعا كبيرا في أسعار أراضي السكن الخاص خلال السنوات السبع الماضية حيث بلغ متوسط سعر المتر المربع عام 2007 حوالي 334 دينارا كويتيا ليقفز الى 698 دينارا للمتر عام 2014 أي ما يعادل ارتفاعا بنسبة 109 في المئة.
وأوضح أن أسعار الأراضي ترتفع بنسبة 11 في المئة سنويا حتى عام 2014 لافتا إلى أن عام 2013 بالذات ارتفعت فيه الأسعار بشكل كبير جدا وبنسبة تجاوزت 27 في المئة و “العائلة الكويتية وبحسب متوسط الدخل يتوجب عليها ادخار ما يعادل عشر سنوات من مدخولها بالكامل لتتمكن من شراء منزل”.
وذكر أن دولة الكويت تضم مناطق عمرانية على مساحة 1000 كيلومتر مربع وتعدادا سكانيا يعادل أربع ملايين نسمة وناتجا قوميا يقارب 200 مليار دولار أمريكي بالتالي يمكن مقارنة الارتفاعات الحاصلة في قطاعها العقاري مع مدن كبيرة في أوروبا والولايات المتحدة.
وبين أن الكويت تضمن بشكل إجمالي حوالي 118.5 ألف أرض مخصصة للسكن الخاص منها 141.4 ألف أرض تم تطويرها بإقامة منازل عليها أما الأراضي الباقية التي تبلغ 44 الف أرض وهي شاغرة لكنها تتركز بنسبة 61 في المئة في أربع مناطق هي مدينة صباح الأحمد السكنية والخيران البحرية ومدينة جابر الأحمد وشمال غرب الصليبيخات “وكلها مناطق جديدة لا زالت تحت التطوير”.
وأشار إلى أنه لو تم استثناء المناطق الأربع المذكورة فإن نسبة الأراضي المتاحة للسكن لكل مناطق الكويت لا تتعدى 10.8 في المئة من إجمالي الأراضي وهذا ما يفاقم من مشكلة ارتفاع أسعار البيوت والأراضي في جميع المناطق تقريبا.
وأوضح التقرير إنه بالنظر إلى وجود هذا النقص الحاد في السكن الخاص تشهد الأنشطة التأجيرية تزايدا ملحوظا حيث تعيش عائلات عديدة في بيوت أو شقق مستأجرة مبينا أن هناك نوعين من الوحدات التأجيرية في مناطق السكن الخاص.
ولفت إلى أن النوع الأول شقق مبنية داخل منازل سكن خاص تم بناؤها على عدة طوابق ويظل مالك العقار الشاغل الأكبر لها بينما يتم تأجير تلك الشقق لعائلات كويتية اخرى “وهناك أكثر من 4300 منزل تم بناؤها على هذا النظام، وتلك المنازل تضم حوالي 51 ألف شقة في حين يبلغ الشاغر منها حوالي 1300 شقة أي أن نسبة شغل الشقق الموجودة داخل منازل السكن الخاص بلغت 97 في المئة وهي أعلى من تلك النسبة في مناطق السكن الاستثماري (العمائر السكنية) مؤكدا أن ذلك يشير الى ارتفاع الطلب على الشقق داخل المناطق السكنية.
وأفاد بأن متوسط إيجار الشقة في مناطق السكن الخاص فاق نظيره الاستثماري حيث بلغ 371 دينارا شهريا مقارنة ب 313 دينارا لشقق العمائر السكنية عازيا ارتفاع الإيجارات إلى وجود شقق كبيرة الحجم داخل السكن الخاص مقارنة مع السكن الاستثماري.
وقال التقرير انه رغم أن طريقة احتساب التضخم في أسعار المستهلك بدولة الكويت لا تشمل اسعار المنازل او الاراضي لكن تظل هناك علاقة قوية بين اتجاهات اسعار العقار وتضخم مؤشرات الاستهلاك، ورغم أن المنازل لا يتم شراؤها وبيعها يوميا من قبل العائلات فإن التغير في أسعار المنازل يحدد المبلغ الواجب على العائلة ادخاره لشراء منزل وفي حال الارتفاع الحاد للسعر فإنه يفرض عليها ضغط مادي على قدرة تلك العائلات للصرف على سلع يومية اخرى.
وبين أن المشكلة تكمن في أان قطاع السكن الخاص يجذب المستثمرين في ظل وجود طلب على استئجار الشقق من قبل العائلات التي لا تملك منازل ويقوم هؤلاء المستثمرين ببناء المنازل على شكل شقق وتأجيرها وهذا يدل على ان السكن يتم استخدامه بغرض استثماري وليس للاستخدام المخصص له بشكل كامل، وبدخول الاموال الاستثمارية الى قطاع الاسكان يتم استبعاد العديد من العائلات الراغبة في شراء منزل خارج السوق بسبب عدم وجود دخل كاف لديها يواجه ذلك الارتفاع الحاد في اسعار المنازل.
وشدد على أن النمو في كل من اسعار المنازل والدخل العائلي يجب أن يكون متقاربا وهذا يحصل عندما يتم عرض المزيد من الاراضي للسكن الخاص وتطوير المزيد من المدن السكنية الجديدة ذات الخدمات المتكاملة لمواجهة هذا النقص الحاد في العرض.
وقلل التقرير من تأثير المضاربات في السوق العقاري على أسعار السكن الخاص قائلا إن هناك تحليلا قام به غطى 19800 عقار متاح للبيع تبين أن 14864 عقارا منها تم تداوله مرة واحدة فقط خلال ال8 سنوات الماضية بالتالي لا يمكن تصنيف تلك الصفقات في قائمة التداولات المضاربية وان تلك البيوعات كانت بهدف الاستخدام الشخصي او الاستثمار طويل الاجل.
وبين ان هناك 4196 صفقة متكررة مثلت حوالي 21 في المئة من اجمالي قيمة الصفقات العقارية المسجلة خلال 8 سنوات “ونعتقد ان هذه الصفقات تندرج تحت قائمة التداولات المضاربية حيث تم بيع وشراء تلك العقارات بدون اي تغيير في حالتها او تطويرها، و هذا النوع من الصفقات تركز في مناطق الخيران وابو فطيرة والفنيطيس والمسايل مؤكدا أن هناك بعض المؤشرات على وجود مضاربة في قطاع السكن الخاص لكن لا يرقى ذلك الى الاخذ به كسبب رئيسي لارتفاع الاسعار لان الاصل هو تزايد الطلب الاسكاني بشكل كبير بينما لا يوجد هناك ارتفاع في المعروض.
يذكر أن تقرير (المرشد العقاري) الذي يصدره اتحاد العقاريين يتم تنفيذه بدعم من مؤسسة الكويت للتقدم العلمي ويقوم على اعداده مجموعة من المحللين والخبراء في مجال القطاع العقاري.