أكدت وزارة العدل في تعمم لها وجهته لجميع كتابات العدل، أنها رصدت لجوء بعض المتعاملين إلى توثيق بيوعات صورية لصالح شركات التمويل أو الشركات المملوكة للمصارف لغرض التمويل العقاري.
وقالت الوزارة “لوحظت تلك الملاحظات، وبما أن نظام الرهن العقاري المسجل ونظام التمويل العقاري نصا على الإجراء النظامي الذي يتخذ مقابل ضمان التمويل، وذلك بتسجيل عقد يكتسب به المرتهن حقاً عينياً على مقدار معين ولما في توثيق مثل هذه البيوعات من مخالفة للنظامين، لذا نؤكد عليكم العمل بموجب ما ورد في نظامي الرهن العقاري المسجل ونظام التمويل العقاري.
والرهن العقاري المسجل، هو عقد يسجل وفق أحكام هذا النظام يكسب به المرتهن (الدائن) حقـًا عينيًّا على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في أيّ يد يكون، وإذا كان العقار مسجلاً وفقاً لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيكون تسجيل الرهن بحسب أحكام ذلك النظام.
ووفقاً لنظام الرهن، يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون، وأهلاً للتصرف فيه، ويجوز أن يكون الراهن المدين نفسه، أو كفيلاً عينيًّا يقدّم عقارًا يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه، وإذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، كان رهنه موقوفًا على إجازة موثقة من المالك، ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة. فإذا لم تصدر هذه الإجازة، فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكًا للراهن.
وأوضحت الوزارة أنه يجب أن يكون العقار المرهون معينًا موجودًا، أو محتمل الوجود مما يصح بيعه، ويجب أن يكون العقار المرهون معلومًا علمًا نافيًا للجهالة مبيّنًا في عقد الرهن نفسه، أو في عقد لاحق، ويصح بيعه استقلالاً بالمزاد العلني، ويجوز رهن منفعة العقار منفصلة عن الأصل، وتأخذ أحكام رهن الأصل وتسجيله. ويشمل الرهن ملحقات العقار المرهون من أبنية، وغراس، وما أعد لخدمته، وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد، ما لم يتفق على غير ذلك، دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات. ويبقى الرهن الصادر من جميع ملاّك العقار الشائع نافذًا، سواءً أكان العقار المرهون ممّا يمكن قسمته أم لا.
وإذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة (جميعها أو بعضها)، فإن الرهن يتحول بعد القسمة إلى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه، أما إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة (جميعها أو بعضها)، فصار نصيبه بعد القسمة أعيانًا غير التي رهنها أو وقع في نصيبه شيء منها؛ انتقل الرهن إلى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة الحصة التي كانت مرهونة في الأصل، ويعيّن هذا القدر ويسجل بأمر من القاضي المختص. وتخصص المبالغ المستحقة للراهن – الناتجة من تعادل الحصص أو من ثمن العقار المرهون – لسداد الدين المضمون بالرهن. ولا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من العقار المرهون، إلا بموافقة الراهن. أما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من العقار المرهون، فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة، وله أن يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن.