أجزم أن هذا السؤال يدور في خلد الجميع، وتبقى الإجابة الشافية والدقيقة غائبة لسبب واحد وهو عدم وجود مؤشرات عقارية دقيقة. ولازال كل مهتم بالسوق العقاري يفتقد الى مرجعية تقدم هذه المعلومات التي تعكس توجهات السوق وتعطي أرقاما يمكن الاعتماد عليها.
والسبب ان معظم ما يتم تداوله ويطرح من ارقام هي مجرد اجتهادات ونقل لمجموع الصفقات العقارية التي تنشرها وزارة العدل او تحليل لجهة اقتصادية تنشر دراسات تبنى على حجم مبيعات وصفقات لا تعكس واقع السوق.
فهل يمكن مقارنة سوق الرياض العقاري بجدة او القصيم او تبوك او الأحساء؟ أو هل يمكن المقارنة بين الاحياء في أي مدينة في مستوى الانخفاض او الارتفاع ومستوى الصفقات ونوعها وأسعار الأراضي وحجم العرض والطلب في كل حي داخل المدينة؟ ثم هل من المقبول ان نجمع الصفقات للمدينة الواحدة ثم نستخرج متوسط الصفقات والاسعار وتعميمه على كامل المدينة! ثم نبني عليها نسبة انخفاض الأسعار او ارتفاعها في البيع والشراء ونشرها للمتلقي الذي يحتاج الى تحليل ومعلومة لكل حي داخل المدينة ومستوى التغيير في الأسعار.
في جدة مثلا هناك احياء جديدة مثل شرق المطار لم تنزل أسعارها ابدا بل هي في ثبات او زيادة هل نقارنها بنزول الأسعار في اقصى الشمال وعلى حدود النطاق العمراني او خارجه او في اقصى الجنوب التي تواجه ركودا ونزولا بنسب متفاوتة قد تصل في بعض المواقع الى 30 بالمئة ثم نقول ان هناك نزولا ونعممه على المدينة؟
وأيضا أسعار الإيجارات للوحدات السكنية في الاحياء المكتملة الخدمات لم تنخفض بل بعضها في ازدياد لأن الطلب عليها عالٍ وهي أحياء الندرة التي يقل فيها عرض البيع للأراضي البيضاء لأن المالك لن يبيع الا بشروطه والمشتري اختار الحي برغبته وسيدفع أي سعر، وهذا لا يعني ان السوق الى ارتفاع فقط بل هناك ركود تام في احياء أخرى.
حركة التغيير في السوق العقاري بطيئة وهي مرتبطة بالوضع السياسي والاقتصادي والاجتماعي ونسبة النمو السكاني وحجم الطلب وحجم العرض وتوفر السيولة وعدد المشروعات الحالية والمستقبلية وسياسات التمويل والقدرة الشرائية وهي عناصر لا يمكن فصلها عن بعض ويبنى عليها تحليل السوق العقاري اجمالا.
وإذا أردنا تحليل السوق بدقة فلا بد من وجود مؤشر يعكس حجم الصفقات في كل مدينة وتشمل جميع الاحياء بالإضافة الى تفصيل نوعية العقار وعدد الوحدات فيه والأسعار ومستوى التغيير أسبوعيا وشهريا من هنا يمكن الحكم على بيانات دقيقة ومحدثة وليس مجرد صفقات أراض او عقارات غير مفصلة.
لن تنخفض الأسعار بدون تطبيق الرسوم وزيادة العرض من الأراضي ودخول مطورين جدد ودعم برامج التمويل وتنفيذ مشروعات الإسكان وتقديم منتجات تناسب القدرة الشرائية.