اختتمت السوق العقارية المحلية نشاطها خلال النصف الأول من 2016 بانخفاض في إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة 20.0 في المائة، مقارنة بالنصف الأول من 2015، لتستقر عند أدنى من 157.8 مليار ريال (197.1 مليار ريال في النصف الأول من 2015)، كما سجلت نسبة انخفاض أكبر مقارنة بالنصف الأول من 2014، وصلت إلى 35.7 في المائة (245.5 مليار ريال في النصف الأول من 2014)، ليصل إجمالي ما خسرته السوق العقارية المحلية من إجمالي سيولتها المدارة للنصف الأول من العام الجاري، خلال عامين فقط إلى أكثر من 87.7 مليار ريال.
كما طغت وتيرة الانخفاضات على بقية المؤشرات الكلية لأداء السوق العقارية المحلية، على مستوى إجمالي عدد الصفقات والعقارات المبيعة ومساحاتها، التي سجلت انخفاضات للنصف الأول من 2016 مقارنة بمستوياتها للفترة نفسها من 2015 بنسب بلغت 20.5 في المائة لإجمالي عدد الصفقات (نسبة انخفاض 32.0 في المائة مقارنة بالنصف الأول 2014)، وبنسبة انخفاض بلغت 20.4 في المائة لإجمالي أعداد العقارات المبيعة (نسبة انخفاض 31.5 في المائة مقارنة بالنصف الأول 2014)، فيما سجلت ارتفاعا لإجمالي مساحات الصفقات بنسبة 27.8 في المائة (نسبة انخفاض 25.9 في المائة مقارنة بالنصف الأول 2014).
يترجم أداء تلك المؤشرات الكلية للسوق العقارية المحلية، حالة الركود الكبير التي بدأت تسيطر عليها منذ مطلع النصف الثاني لعام 2014، اصطدمت آنذاك بعدد من المتغيرات الجديدة، كان أولها مع حلول منتصف 2014 وبدء انخفاض أسعار النفط العالمية بنسب كبيرة، تجاوزت نسبة انخفاضها بعد أقل من عام نحو 60.0 في المائة، وانتقال آثارها على انخفاض الإنفاق الحكومي، الذي قلص بدوره من نمو السيولة المحلية، لتسجل بنهاية أيار (مايو) الماضي نموا سنويا سلبيا وصل إلى 3.8 في المائة (انخفاض كل من إجمالي الودائع المصرفية بنسبة 3.4 في المائة، وودائع الشركات والأفراد بنسبة 4.0 في المائة للفترة نفسها)، ثم بدء تطبيق أنظمة الرهن العقاري مطلع تشرين الثاني (نوفمبر) 2014، واشتراط مؤسسة النقد العربي السعودي ألا تتجاوز نسبة تمويل الأصول العقارية الممولة لـ 70.0 في المائة من القيمة السوقية المقدرة لها، وتحت امتداد تلك الضغوط الشديدة على أداء السوق العقارية، التي أضيف إليها إعلان الموافقة على توصية مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية بإقرار الرسوم على الأراضي البيضاء قبل نهاية مارس 2015، انتهت أخيرا بإعلان بدء تطبيقها قبل أقل من ثلاثة أسابيع مضت.
كانت صدمة تلك المتغيرات قوية جدا على السوق العقارية، ضاعف من تأثيرها حالة التضخم الكبيرة التي وصلت إليها الأسعار السوقية للأصول العقارية المختلفة، صاحبها ارتفاع كبير جدا في درجات المخاطرة بالنسبة لكثير من الأطراف النشطة في السوق، سواء على مستوى المطورين أو المضاربين أو حتى المكتنزين للأراضي بمساحات شاسعة، وبالطبع كانت فرص الشراء بالنسبة للأفراد تتضاءل طوال تلك الفترة وما قبلها، قياسا على تجاوز مستويات الأسعار لقدراتهم الشرائية. ووفقا لما أظهرته مؤشرات الأداء الكلية للسوق العقارية حتى تاريخه من أداء ظل يتضاءل ويضعف شهرا بعد شهر طوال العامين الماضيين، بدأ ينعكس على مستويات الأسعار منذ مطلع الربع الثاني من العام الماضي، وبعد البدء الفعلي لتطبيق نظام الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات، تظهر تلك المؤشرات أن مستويات الانخفاض في الأثمان المتضخمة جدا للأصول العقارية باختلاف أنواعها، تتجه إلى مزيد من الانخفاض خلال الفترة الراهنة ومستقبلا، وتزامنت تلك الانخفاضات السعرية مع تنامي المعروض من الأراضي السكنية والتجارية ضمن الحدود المقررة لتطبيق الرسوم، وزيادة حتى المعروض من الأراضي خارج تلك النطاقات المحددة، هربا من تأثر أسعارها السوقية المؤكد نتيجة ارتفاع حجم العرض، وانتقال آثارها لاحقا إلى الأسعار السوقية للمنتجات السكنية والتجارية على حد سواء، ووصول تلك التأثيرات حتى خفض مستويات الإيجارات السنوية، التي بدأ أيضا تطبيق نظام مراقبة عقودها حسبما أقره مجلس الوزراء منتصف الأسبوع الماضي.
الأداء الأسبوعي لمؤشرات أسعار العقارات السكنية
سجل المؤشر العقاري السكني العام الذي يقيس التغيرات في الأسعار السوقية لمختلف أنواع العقارات السكنية، ارتفاعا في متوسط قيمته بنسبة 2.8 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 2.3 في المائة، ليستقر عند 793.9 نقطة، ويُعزى الارتفاع الأسبوعي في متوسط قيمة المؤشر لارتفاع متوسط قيمة مؤشر أسعار الأراضي السكنية بنسبة 3.2 في المائة، كون وزنه النسبي يشكل الثقل الأكبر في معادلة احتساب المؤشر العقاري السكني العام، علما أن جميع مؤشرات أسعار العقار الأخرى سجلت ارتفاعات أسبوعية باستثناء مؤشر أسعار الشقق السكنية.
بينما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية خلال الأسبوع نفسه (يقيس التغيرات في الأسعار السوقية للبيوت والشقق والعمائر والفلل السكنية حسب أوزانها النسبية)، انخفاضا للأسبوع الـ13 على التوالي بنسبة 1.0 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 0.4 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 736.5 نقطة، في حين سجل مؤشر أسعار الأراضي السكنية ارتفاعا بنسبة 3.2 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 2.6 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 792.5 نقطة. بالنسبة لبقية تفاصيل أداء بقية مؤشرات الأسعار (انظر الجدول رقم (2) مؤشرات الأسعار القياسية للسوق العقارية (القطاع السكني)).
الأداء الأسبوعي للسوق العقارية
سجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية انخفاضا أسبوعيا بلغت نسبته 12.7 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 7.5 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع الـ26 من العام الجاري عند أدنى من مستوى 4.4 مليار ريال (أدنى من المتوسـط العام لقيمة الصفقات للعام الجاري بنسبة 28.1 في المائة).
وتفاوت التغير في قيمة الصفقات العقارية خلال الأسبوع بين كل من قطاعي السوق السكني والتجاري، حيث سجلت قيمة صفقات القطاع السكني ارتفاعا أسبوعيا بلغت نسبته 3.8 في المائة، مقارنة بانخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 11.4 في المائة، لتستقر قيمة صفقات القطاع بنهاية الأسبوع عند أدنى من مستوى 2.6 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع السكني للعام الجاري بنسبة 25.9 في المائة). بينما انخفضت قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة 29.1 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 36.2 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند 1.8 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع التجاري للعام الجاري بنسبة 31.0 في المائة).
أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فسجلت انخفاضا بنسبة 19.9 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 34.2 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 3206 عقارات مبيعة، ووفقا لمعدله الأسبوعي للعام الجاري (4204 عقارات مبيعة)؛ فما زال الأدنى مقارنة بالمعدلات المماثلة طوال الفترة 2012-2015 التي راوحت معدلاتها الأسـبوعية بين المعدل الأعلى المسجل خلال عام 2014 عند مستوى 5773 عقارا مبيعا (بلغت نسـبة انخفاض المعدل الأسـبوعي للعام الجـاري مقـارنة بالمعـدل الأعلى للفـترة نحـو 27.2 في المائة)، والمعدل الأدنى لتلك الفترة خلال عام 2012 عند مستوى 4793 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأدنى للفترة نحو 12.3 في المائة).
وتعكس تلك الوتيرة من الأداء للسوق العقارية، أن السوق تشهد تراجعا ملموسا في مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية المتداولة، مقابل تنفيذ مستويات أعلى من الصفقات العقارية بقيم صفقات أدنى من السابق، وفي حال شهدت السوق تراجعا في أعداد العقارات المبيعة؛ فهذا يعني أن وتيرة التراجع في الأسعار في طريقها للاتساع أكثر من السابق، وهو الأمر الإيجابي الذي تنتظره السوق العقارية، الذي سينعكس دون شك على انخفاضات أكبر في مستويات الأسعار المتضخمة الراهنة. وفي حال شهدت السوق العقارية تراجعا في كل من قيم الصفقات وأعداد العقارات المبيعة؛ فإن ذلك يعني زيادة أكبر في ضغوط العوامل الأساسية المؤدية لركود أداء السوق، وهو أمرٌ يمكن تفسيره من خلال زيادة اقتناع أفراد المجتمع بتحقق مزيد من تراجع الأسعار المتضخمة للأصول العقارية، وأن كل تأجيل من قبلهم للشراء يحمل معه مكاسب أكبر بالنسبة إليهم، في الوقت ذاته الذي ينعكس بمزيد من الضغوط على أطراف البيع، يجعلها تقبل بالبيع بأسعار أدنى في الوقت الراهن، وأنها مستويات سعرية أفضل مقارنة بالمستويات المستقبلية، التي لا شك أنها ستكون أدنى مما هي عليه في المرحلة الراهنة.
